首页法律知识民商法小区物权案例典型物业纠纷案例剖析

典型物业纠纷案例剖析

发布时间：2019-08-12 10:49:15

　　典型物业纠纷案例剖析

　　最近这一段时间,记者在收到的读者来信中发现,业主与物业公司的纠纷投诉呈上升趋势。有些案例颇有扑朔迷离之感,所以我们特请专业律师对一些典型案例做些分析,以供众人参考。

　　尚未交房,物管能私下出租吗

　　黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业公司以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。

　　黄先生得知这个消息后,立即与物业公司联系,要求物业公司马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业公司却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业公司在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业公司认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。

　　律师解疑:开发商及物业公司的行为显然已侵犯了黄先生的合法权益,黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。

　　其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。

　　黄先生虽未入住,但对所购房屋已具有无可争辩的所有权。开发商或物业公司要将该房出租,必须征得黄先生的同意,否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁使用,使未投入使用的商品房的使用价值受到减损。根据《合同法》第142条规定,关于标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担的法律规定,开发商或物业公司除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外,还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。

　　重新验收,物业费该从何时算?

　　姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房,去年10月,开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后,姚先生领到了新房钥匙。在小区物业公司的工作人员带领下,姚先生对新房进行验收。但在验收过程中,姚先生发现了好几处质量问题,物业公司工作人员将其一一记录在册。于是,姚先生退回了钥匙,要求等质量问题解决了再收房。