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国内廉住房REITs试点难度较大恐遭冷落

发布时间：2020-09-14 10:26:15

房地产投资信托基金(REITs)试点管理办法即将收官，试点物业类型除传统商业地产及工业地产外，廉住房也列入其中。分析人士表示，现阶段国内廉住房无论数量、质量还是租金都存在很大不确定性，很难吸引投资者，推行廉租房REITs难度较大。

“央行版”房地产投资信托基金(REITs)试点管理办法历经半年多时间冲刺，近日已收官。北京、天津、上海分别以商业地产、廉住房及工业地产为试点物业。此次“央行版”REITs采用债权类，即把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，定期派发红利的运作模式；只有机构投资者才能购买，集中在银行间市场交易，募集方式为私募。

商业地产以及工业地产REITs在欧美国家早有成功先例，这次国内REITs试点将其纳入在预料之中。而廉住房纳入REITs试点物业则引起较多关注，因为现阶段国内廉住房建设还处于初级阶段，在数量和质量上都存在很大不确定性。全国人大常委会发布《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，国内保障性住房建设进度缓慢，截至09年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。

中原地产研究中心高级研究经理刘渊向世华财讯表示，廉住房REITs可行性不大，依照海外发行过REITs市场的经验，REITs通常为商业、写字楼等经营型物业，这样的产品租金收益稳定，投资者兴趣较大。而如果以廉租房这类公益性物业作为REITs的话，由于租金收益率较低，较难吸引投资者兴趣，因此，以廉租房作REITs的可行性较小。

中信证券高级经理翁少群也指出，廉租房租金REITs产品，虽然风险性小，但收益不高；以收益不高的廉租房做试点，不具有市场代表性。

不过，中国房地产开发集团理事长孟晓苏则一直提倡以廉住房作为REITs率先试点物业。孟晓苏指出，国内大部分城市廉租房还不成规模，试点工作主要在东部沿海及省会城市。这些城市廉租房REITs收益预计可达7-8%，基本能达到相对合理水平。由此，保险公司、公积金等都可以购买REITs。

数据显示，未来三年国内保障性住房建设规模将达9,000亿元，其中一大部分是廉租房，而新的政府工作报告又把原定2,800亿元保障安居工程投入增加到4,000亿元，两者之间有5,000亿元资金缺口。孟晓苏强调，用廉租房及政府公共资产发行REITs，可以解决廉租房后续建设资金不足、建廉租房银行不敢贷款以及财政跟不上等问题。>>>《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》释放了什么信号？