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关于转租合同效力分析的案件

发布时间：2021-03-24 23:25:15

　　关于转租合同效力分析的案件

　　一、案情：

　　2001年3月，某工业品公司与王某签订房屋租赁合同，约定将工业品公司位于闹市的门面房两间租给王某从事服装经营，租期3年，年租金20000元。王某在租赁过程中因亏损便将其中一间另租给张某，年租金13000元。2002年下半年工业品公司从一客户处得知王某擅自将一间门面房转租后便告知王某不要转租，王某依旧我行我素。

，要求王某立即解除与张某之间的租赁合同并承担违约责任。张某申请以第三人身份参加诉讼，认为与王某之间的租赁合同合法有效，且年租金13000元已交给王某，要求继续履行租赁合同。

　　二、分歧

　　本案在审理过程中就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同的观念：

　　第一种观点认为：无效。从合同法第224条规定可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。

　　第二种观点认为：效力待定。合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。这是关于无权处分的规定，无权处分行为属效力待定行为。非法转租亦属无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。既然非法转租属无权处分行为，其当然是效力待定行为。

　　第三种观点认为：有效。非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。

　　三、分析

　　本案看似一起案情简单的租赁合同纠纷案件，其关键的法理问题是：承租人未经出租人同意是否有权进行转租，其法律效力如何?我国统一合同法第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

　　第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然有效或无效并未明确。

　　审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷，如出租人以承租人未经其同意擅自转租为由要求收回房屋，次承租人则以与承租人签订了有效的租赁合同并已向次承租人交纳相应租金且已对承租房屋进行了装修为由拒绝交出房屋。，往往处于两难的境地。如何解决本案的分歧，笔者认为要从非法转租的本质进行分析与探讨，这将有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。