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房屋产权性质概述

发布时间：2019-08-31 05:07:15

　　房屋产权性质概述

　　房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

　　从房产所有性质来看主要有产权房。产权房从房屋产权性质上来细分可以分为以下几类房源：

　　1、商品房

　　2、已购公房(含央产房)

　　3、经济适用住房(其实应该包含在商品房内，但是由于房产交易的特殊的性，这里将它单独取出讲解)

　　首先讲解商品房。在说商品房的时候，我们先要分析目前国家现行的房屋、土地政策。在我国，房屋和土地是分开的。由于房屋是建在土地上的，因此实际上有房就有地，但是拥有房屋的产权并不代表拥有房屋所在土地的使用权(产权)。中国的土地是国家(集体)所有制。因此，我们个人只能拥有土地的使用权。但是，我们是可以拥有房屋产权的。产权代表什么?代表国家认可的私有财产，而根据现行法律，私有财产是神圣不可侵犯的(最近增加的法条)。根据上述两点表述，我们可以得出结论：商品房就是同时拥有房屋产权和所占土地使用权的房产。

　　其次讲解已购公房。在前些年，因为我国的土地所有权性质的问题(国有、集体所有)，所以国家一直忽略了土地其实也是一种商品，商品就可以经过流通并增值。于是，当改革开放的春风吹过的时候，政府突然发现：恩?!!土地是有价值的而且是价值很高的商品，但是由于以前政策的错误，现在再加收土地出让金却来不及了(法律概念：法律的不可逆追溯性)。在加上房屋改革的进一步进行，于是产生了一种特殊的房产。这种房产的特殊性在于，业主只有房屋的产权而没有法定土地使用权，但是却拥有土地的实际使用权。这种房产性质体现在房屋所有权证上就是：在房本的首页页面上有一个红章(成本价购房)。这种房产在维持原产权性质的前提下，原业主享有和商品房业主同等的权利(例如：出租、出售、抵押等)，但是国家为了收回土地出让成本，于是规定：这种房产在上市交易的时候，由购买方按当年的成本价的百分之一和面积的乘积缴纳土地出让金。在交纳土地出让金后，即客户购买房屋后，房产性质发生改变，房产性质由已购公房变更为‘商品房’。这里再说央产房。其实央产房很简单，它首先肯定属于已购公房的范畴。但是，由于它的原产权单位比较特殊，，所以就有了央产权的概念。在2003年10月1日前，央产无法上市的主要原因是：国家以安全为由不让央产房上市交易。当然这个理由比较可笑，后来国家也意识到这个原因(的可笑)，同时还为了房产交易中产生了大量收益以及平议国家房价的目的，国家在2003年10月1日央房正式上市交易。但由于历史原因，央房交易还是有种种限制，如部级干部的房产禁止交易，所有央房上市都需要有央产房住房档案等(临场补充查档原理)。(央产的判断：看购房协议)