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股权转让收购房地产的方式

发布时间：2019-08-26 03:14:15

　　股权转让收购房地产的方式

　　一、以公司股权转让方式收购房地产项目的方式

　　按业界比较一致的认识，主要有两种操作方法：收购和兼并。

　　1.股权兼并。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。大多数情况下，股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司;而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。

　　2.股权收购。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。此种方式比较适合于因缺乏资金支持或债务缠身难以为继而非资不抵债的房地产项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。

　　比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但两者仍然存在较大的区别：

　　第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质;而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。

　　第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任;而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。

　　第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人;而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。

　　二、以收购方式转让房地产项目的利与弊

　　(一)此种转让方式的优点

　　一是手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。

　　二是费用节省。土地使用权或项目或在建工程的转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额3%的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。

　　三是开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。

　　(二)此种转让方式存在的缺陷

　　一是所转让房地产项目原有权属、性质不易确定。通过政府作为第三方介入土地使用权或再建项目的转让，虽然会产生许多手续，以及可能产生因政府干预使转让计划流产的可能，但是政府介入的过程使得房地产项目的各项特征明晰化，对于土地是否有抵押权、租赁权、税费负担等瑕疵、项目开发是否受限制等潜在风险受让方可以作出合理的评估。

　　二是项目公司债务风险难以控制。对于项目公司的隐性债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方最多为受让方提供一份企业资产评估报告，但该评估报告的可信度具体有多大，还是值得商榷的。

　　三是股权转让方式必须得到法律的认可。如果股权转让行为未经股权转让方股东的同意，或是违背相关法律法规的规定，势必导致无效;项目公司如系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的也不生效。无效的股权转让行为，对股权受让方风险相当大。