房地产转让的效力如何
发布时间：2020-10-26 01:23:15
房地产转让的效力如何
(一)一般性规定
房地产转让无效的情形：
1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效;
2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效;
3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效;
4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效;
5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。
效力待定的房地产转让行为：
1、限制民事行为能力订立的房地产转让合同
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的房地产转让合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认，法定代表人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出……”。该行为中，如某限制民事作为能力人与某人订立一份受赠与房地产转让协议，系获纯利益之合同，则不必经法定代理人追认。
2、无权代理订立的房地产转让合同。
《民法通则》第66条规定：“没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”。
《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。
3、无处分权的人订立的房地产转让合同。
《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无效”。
司法实践中，此种现象较常见。
除了以上三种情形外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
(二)特殊性规定
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。
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