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房屋买卖合同约定内容分析

发布时间：2019-08-24 18:19:15

　　房屋买卖合同约定内容分析

　　使用年限：

　　住宅用地的土地使用年限是70年、工业用地的土地使用年限是50年、商业用地的土地使用年限是40年，从该地块取得之日起算;

　　谈合同时要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢?穴座?雪号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。如果不一致，建议购房者最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，否则最后吃亏的还是自己。

　　图纸尺寸、用途、净高要标明

　　商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家相关部门根本就没有相关房屋用途的用语。有些预售许可证上将房屋用途一栏写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。买商住两用楼，其长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。

　　付款方式和期限：

　　开发商与购房者约定，自双方签订房屋买卖合同之日起日内，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款的，购房者最好在补充协议中约定处理方式，以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就此问题达成一致后，购房者应按照约定履行付款义务。

　　面积确认及误差解决方式：建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积)、套内使用面积(套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成)

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。