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商品房售楼广告的效力探讨

发布时间：2019-08-18 08:49:15

　　商品房售楼广告的效力探讨

　　房地产业密切关系着普通民众的生活，关系着国计民生。在我国住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化和商品化的过程中，房地产业得到了迅猛发展，其在我国实现全面建设小康进程中的先导性、基础性地位亦得到了社会的普遍重视。但是，我们应当看到，在当今商品房交易如火如荼的发展中，由于市场监督机制不到位，法律规范的不完善，购房者的法律意识不强等种种原因，房地产交易中出现许多难以逾越的法律障碍，随之而来的是商品房买卖纠纷也日益凸现，有关商品房交易的投诉远远超过其他各类投诉。

　　广告在商品房销售中所起到的作用不可小觑。当房产还仅仅是在建工程甚至尚未动工之时，消费者们要想试图了解楼盘的规划格局、周边环境、配套基础设施和公共设施、使用功能、价格等各方面情况就仅仅只能通过开发商所提供的商品房销售广告或者其口头承诺，而这些内容能有多大程度上的真实性，又有多少能如开发商所承诺的被正式写入合同中的呢?这又是一系列问题。很多纠纷显示，相当多数的房产纠纷往往就是由于消费者所得的实际交付的房屋与他们认为应该达到的水平相去甚远而造成的。

　　作为商品房的销售策略，开发商往往采取各种形式对其产品的质量、环境、设施等进行大量的宣传。这些铺天盖地的商品房广告大多设计精美，词藻华丽，对消费者的影响不可谓不深。尤其对于预售阶段的商品房，将要购买的房产还是“空中楼阁”，广告在吸引人们购房的过程中起着举足轻重的作用。消费者购买之初，他们也只能就开发商所制作的各类销售广告、宣传资料做出一个大致的了解，从而选择其认为在价格、环境、配套基础设施和公共设施等各方面均符合自身需求的楼盘，进而做出购房决定。应当说，商品房销售广告和宣传资料作为一种行之有效的销售手段本身具有相当的合理性，其作为开发商和销售者间的桥梁，在商品房销售的过程中起到了相当重要的沟通作用。但由于我国现在的商品房市场管理机制不健全，对于销售广告缺乏行之有效的规范管理，出卖人为了获得较大利益，往往在销售广告中会做出一些不实际的宣传，虚假广告比比皆是，因此而造成的纠纷不断涌现。

　　起了重要作用的商品房销售广告竟然成了罪魁祸首，一个个制作精美的售楼广告似乎都成了有着美丽外衣的陷阱。从促进房地产交易的良性发展的角度看，这显然不是我们——不论是广大购房者还是开发商所期望的。

　　商品房售楼广告属于商业广告，关于销售广告是否对出卖人具有约束力，亦即销售广告到底是要约邀请还是要约的问题，其实《合同法》已有明确的规定，《合同法》第十五条中规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”这明确了商业广告的内容如果符合要约规定的，应当视为要约，因而具有要约的约束力。那么何为符合要约规定呢，该法第十四条对要约作出了如下规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。