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购房定金相关问题浅析

发布时间：2019-08-17 00:09:15

　　购房定金相关问题浅析

　　当前商品房购房中一个普遍的程序是先签订认购书或意向书，购房者支付定金或首期款，再签订正式商品房买卖合同。那么签订购房认购书，交付定金后，双方未能就正式合同达成一致意见，定金应否返还﹖解决该问题不仅对购房当事人的权益产生重要的影响，。

　　按学理上解释，定金有五种，即立约定金、证约定金、成约定金、解约定金及违约定金。上述五种定金的功能分别起到了立约、证约、成约、解约、违约的证明和担保作用。担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”我国《担保法》关于定金的规定兼有证约定金和违约定金两种性质。然而，在我国，作为商品房买卖中出现的定金不仅具有证约定金与违约定金即履约定金的性质，而且还存在着担保商品房买卖合同订立的定金?立约定金?。至于成约定金与解约定金较少运用。

　　商品房出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取认购金、订购金或押金，如果双方未能签订正式的商品房买卖合同，则认购金、订购金应退还，这在司法实践中没有疑义，因为认购金、订金不具有定金的性质。除非认购书或订购书上注明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，订金、认购金、押金不退还，出卖人违约，双倍返还订金、押金。那么，此时的订金、认购金和押金就具有定金的性质。：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如何理解该条解释，直接关系到未能签订正式购房合同，定金应否退还的问题。笔者认为有必要正确区别认购书或订购书中约定的定金究竟是立约定金还是履约定金﹖何谓非一方原因未能就商品房买卖达成协议，何谓不可归责于当事人双方的事由﹖所谓立约定金就是保证签订正式合同而交付的定金。在房屋买卖中就是担保在双方约定时间、地点去签订合同。如果在签订合同过程中，因为双方就合同的主要条款不能达成一致意见而未能签订正式的合同，为一方原因还需要双方原因﹖笔者认为，双方就合同主要条款协商，但不能达成一致原因，应归属于双方原因所致，而非仅为购房者一方原因。只要双方就约定的时间、地点就合同的主要内容进行了协商，立约定金也就完成其使命。如果双方就合同主要内容不能达成一致而未签订正式合同，定金应当返还。如达成一致意见，定金则充抵房款。因此，在正式合同签订前交付的定金不是《合同法》与《担保法》意义上担保合同履行和担保债务履行的履行定金，而是立约定金。合同的履行或债务的履行是以合同的成立为前提，认购书只是为担保缔结正式合同而设立的。合同尚未签订，主合同、主债务不存在，作为担保的从合同或定金自然也就不能独立存在。但如果一方未能按双方约定的时间与地点就正式合同进行协商，则一方违反了立约定金所担保义务，则违反方将丧失或加倍返还定金。反之，如果认购书或预订书已具备合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书或协议应当认定为商品房买卖合同，此时定金性质应为履约定金。如果购房人不履行合同，则将丧失或加倍返还定金。