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地下车位之法律问题分析

发布时间：2019-08-15 17:36:15

　　据《北京青年报》报道，北京格林小镇的业主为了谋求一个好的地下车位，提前一天开始排队，有的业主甚至带来充气床垫，准备打持久战，地下车库买卖的“炙热”可见一斑。对于地下车库的购买，笔者想从法律层面上进行简单分析，以期对欲投资车库的业主有所帮助：

　　一、我国目前小区地下车位产权的复杂性

　　从我国目前已建成地下车位的权属来看，情况比较混乱，作为投资者应引起足够重视。有的小区地下车库的所有权归开发商所有，开发商可以对其进行销售或出租，出售以后归业主或业主以外的人所有;有的地下车库归居住小区的全体业主共有，开发商不能出售或出租，只能根据物业服务合同的约定，行使对车库的管理权;还有的地下车库属于人防工程，所有权归国家所有。小区地下车库的所有权出现这种混乱局面，分析下来，原因主要有：1、立法滞后;2、行政管理上的不足;3、房屋成本构成不明确。

　　二、可出售地下车位涉及的法律问题

　　由于小区地下车位产权的复杂性，并不是所有小区的地下车库都可以出售，从大的方面讲，开发商出售小区的地下车位，必须对地下车位有独立的产权。判断开发商是否拥有产权，应当由以下几个方面来衡量：

　　1、车库的用地面积独立核算，并承担相应的土地出让金。

　　我国房地产权的结构特征是“房随地走，地随房走”，房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。当居住小区的实有土地使用面积已经全部分摊给全体业主，业主根据其所购买的房屋已经拥有了对土地使用权的全部权利。开发商不可能在没有土地使用权的基础上，单独拥有车库的所有权，所以其转让行为也就失去存在的法律基础。如果开发商出售的是没有分摊土地使用面积，没有承担土地出让金的车库，是不可以投资的。

　　2、开发商在计算公摊面积时未将地下车库的建筑面积计算在内，而车库的建筑面积分摊了附属公共设施的建筑面积。

　　与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。