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对因物业费纠纷案例的分析

发布时间：2019-10-11 21:51:15

　　对因物业费纠纷案例的分析

　　近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，通过对我庭2005年来受理的物业纠纷案件来看，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。可以说，当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。针对这一现象，我们通过对审理的物业费纠纷案件进行了研究分析，查找形成这一问题的原因，并对如何解决这一问题提出了自己的几点对策。

　　一、业主拖欠物业费的原因

　　通过对2005年以来审理的物业纠纷案件的分析，可将业主拖欠物业费的原因归纳为五大类：

　　一是房地产商遗留下来的房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾;

　　二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗;

　　三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费;

　　四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收缴;

　　五是一些业主恶意拖欠物业费。

　　二、物业费纠纷案件在审理上的特点

　　一是被告大多处于劣势地位，特别是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多举不出证据来对抗物业公司。

　　二是多小区未成立业主委员会，物业公司沿用的大多是前期物业合同，还有很大一部分是物业公司与业主间根本没有合同，只是物业公司提供了服务，业主获得了利益。

　　三是该类案件调解和撤诉的比例很高，还有很大一部分缺席审理的，对席并判决的案件很少。

　　四是欠费理由，是业主败诉的主要原因，业主的欠费理由集中在“暖气不热、地板裂缝、丢自行车”等问题。诉讼中，被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容：物业公司收费标准无依据;天花板、墙体裂缝，插座不能使用，而物业公司不能及时修理，地下室被盗;小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止……。然而，在法庭上，业主这些看似理直气壮的理由，却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。在几个案件审理中，法庭列出的焦点问题大多包括三方面，首先，物业与业主是否构成物业管理服务合同;其次，业主是否欠费;最后，欠费的理由是否成立。前两个问题很容易查清，多是肯定回答，至于业主最终选择交费和调解的原因均在于对欠费理由无法举出证据来证实，这也是业主败诉的主要原因。