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物业管理行业管理模式需改变

发布时间：2019-08-10 11:17:15

　　物业管理行业管理模式需改变

　　根据上海市物业管理新三年行动计划，三年内上海的物业管理企业数量要削减掉50%左右。照此看来，一场兼并整合之战，即将在上海的物业管理行业中燃起烽火。

　　有关资料显示，从1991年开始，上海的物业管理行业已经走过了整整十五个年头。到目前为止，上海共有2970多家物业管理企业，其中一级资质企业占1.5%，二级资质企业占7%，三级以下资质企业占90%以上。另外，近三千家企业管理着8100个居住小区共3.7亿平方米的物业面积，平均每家公司管理的小区不足3个，管理的面积仅有12.5万平方米。从中可以看出，上海的物业公司的平均资质较低，而且物业管理规模小，这和先进发达国家和地区的物业管理相比存在较大的差距，不符合市场化、规模化和专业化发展的趋势和要求。目前已经进入我国物业管理市场的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有125个办事处，管理着1000万平方米物业，年收入20亿元人民币，人均年创收67万元人民币，人均管理面积3万平方米。而上海可与国际知名物业品牌相比的只有管理面积和员工人数，其他则相去甚远。这恰恰说明上海物业企业管理的楼盘含金量还不高且劳动生产力较低。上海的物业管理企业，要想提高劳动生产力，降低成本，只能通过市场机制走企业整合之路，进行规模化和集团化经营，才能使整个物业管理行业做大做强。

　　市场早有先吃螃蟹者。2004年6月，上海科瑞物业和仪房物业两家企业的董事会从企业自身发展和物业市场竞争角度出发，在没有任何上级意愿的情况下自愿联合，成立了上海市科瑞物业管理发展有限公司。科瑞和仪房两家物业企业在联合前，一家是股份制企业、一家是民营企业，都处于上海物业管理行业的中等以上管理规模水平。当时，两家管理的物业面积总共不足300万平方米，要想在上海乃至全国物业市场中占据一定份额成为品牌企业，无论在服务规模、人力资源、资质等级和技术力量等方面都要有一个长期的发展过程。通过联合发展，不但企业资质上了台阶，物业管理面积也达到800万平方米，提前三年实现了原定目标。在这方面，科瑞物业管理发展有限公司无疑开了一个好头。可是，要在三年内兼并50%的物业公司，决非轻易之事。对此，科瑞物业管理公司总经理张一民表示，兼并整合一定要真正走市场道路，整合应该是市场资源和人力资源的有效结合，而不是行政干预下的拼拼凑凑。

　　整合，需要建立与物业管理行业相配套的专业劳动力市场。中国物业管理行业协会副会长、陆家嘴物业公司总经理翁国强分析道，除了物业企业自身的努力之外，更加需要政府加快建立市场游戏规则和对市场环境的建设。陆家嘴物业管理公司正积极探索将管理层和作业层分离的模式，向第三方物业发展，即物业公司不再自己组建保安、绿化、电梯和清洁等作业层队伍，转为到市场上寻求专业队伍，管理层则专心做好“专业管家”，对作业层实行监督和协调，并控制企业运作成本。这样，物业公司既可获得从业人员的专业保证，又将省去巨额的专业设备购买成本，队伍精简，管理效率大为提高，无疑对物业管理企业适应市场竞争、加快企业发展、提高服务水平、更好满足业主需求具有示范效应。如果政府不尽快培育与物业管理行业相配套的这些专业劳动力市场，兼并和改革也很难维系。