中小房企民间借贷月息5% 信托融资通过率仅10%

年内3次加息、6次上调存款准备金率，房贷实际利率创新高，开发商融资更难了，成本也更高了；随着限购令扩至全国，调控还在加码；购房者继续观望，成交量也不景气。近日，本报记者走访市内多家开发商了解到，在重重困难下，部分开发商不得不求助信托融资等其他渠道，有的甚至不惜借月息高达5%的民间借贷，以解燃眉之急。

　　月息5%还要靠关系

　　“上半年有放高利贷的人来找过我，因为可靠销售回笼资金，最后我没要。”渝北区一开发商李璐（化名）告诉记者，今年5月后，银行按揭放款越来越慢，最后竟然说半年后才能到账，只好无奈地向民间借贷救急。

　　李璐告诉记者，他的项目销售一直不错，银行按揭贷款回款也比较正常。意外发生在今年5月，与他合作的股份制银行突然告知，因为银行资金紧张，按揭贷款的2000万元尾款暂时到不了账，预计半年后才能回款。

　　“尾款说卡就卡，我要付工程款，员工工资。”李璐说，凭实力和楼盘地段找银行贷款不现实，而且开发贷审批时间很长。因无法支付工程款，眼看就要停工了。

　　无奈之下，李璐只有通过朋友穿针引线找到了一家民间借贷公司融资1000万元，月息5%，相当于年息60%。“月息5%还要靠关系，6%、7%很正常。”李璐说，现在民间借贷利率也水涨船高了。

　　“银行一分钱都不肯给。”刚进房地产的开发商陈钢表示，由于没房地产二级开发资质，银行不肯放贷，他只能另外想办法融资。

　　“目前，求助我们的中小开发商开始增多，八九月份估计会更多。”在重庆从事多年民间融资业务的林女士表示，目前，民间借贷月息最高已达10%，比去年5%~6%高出一大截，与现行一年期贷款基准利率6.56%相比，更翻了18倍，早超出基准利率4倍的上限。她说，中小开发商转向民间借贷的还在增多，最近几个月的环比增幅都在30%以上。

　　信托融资通过率仅10%

　　“原来发行信托基金，审批一般只要一个月左右，但已过了3个月还没下来。”合川一开发商张先生透露，房地产类信托的门槛大幅提高，房企想借信托融资更难了。

　　市内一大型信托公司人士介绍，今年5月，银监会下发通知要求逐月检测房地产信托风险，要求信托公司在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务。

　　“门槛提高主要体现在对开发商的资质审查、项目公司评级、项目所处地段和销售前景分析等综合考量上，这将部分开发企业拒之门外。”这家信托公司人士说，现在房产公司发行信托产品的通过率只有10%左右。

　　拿项目找人合作开发

　　房企融资之路满是荆棘，部分中小开发商被迫邀人联合开发。

　　“我们的客户中,就有家房企，自己有地但项目配套费都交不了，委托我们找企业共同开发。”市内一大型商业银行公司部负责人透露，这些开发商通过出售大部分股权，既解决资金问题，也可以保证未来的收益。收购方也不一定愿全部收购，让出让方保留一定股权不用担心项目有问题，达到利润最大化。

　　在目前资金紧张、融资困难的情况下，大中型开发商也越来越偏重于联合开发。这位负责人透露，委托银行更容易找到中意的合作对象。

　　“公司才开了会，制定的方针就是加快进度，提升销售，做好品质。”在綦江和长寿等地都有开发项目的张磊（化名）说，未来市场不容乐观，在大环境向下的趋势下，只想尽早把产品卖出去，避免未来的风险。公司刚开了新品定价会，初步方向是定价比去年同期略高，但比今年上半年有小幅下降。

　　“为满足更多刚需购房者，新项目户型设计有了改变，主力户型面积缩小了10%~20%。”张磊说，去年，主力户型三室一厅面积多在100平方米左右，现在降到80~90平方米。这样做主要是资金吃紧，希望加速回笼资金。

　　开发贷增速创2007年来新低

　　从今年前三个月的数据看，开发贷减速已有先兆。，截至2011年3月末，重庆市房地产开发贷款余额为1014.32亿元，比年初增加78.33亿元，同比少增3.96亿元，开发贷款余额同比增长12.62%，增速创2007年来同期新低。

　　“房企申请贷款之前，我们要审核，有部分小开发商没进入我们名单，目前我们对总行确定的优质房企开发贷利率，也要执行基准利率。对分行确定的重点房企，贷款利率上浮不低于10%，一般客户可能最高上浮20%。此前，总行认定的优质客户开发贷利率可下浮5%左右。”一家国有商业银行人士透露。

　　另一国有银行人士透露，中小开发商想要获得贷款几乎不可能。他们取消土地抵押贷款，只有在建工程抵押才能贷款。开发贷审核要综合评估，既要看具体项目，主体是否优质，还要看地块、项目、股东实力。

　　多家银行二手房停贷

　　不少银行二手房停贷，即使不停贷的银行也提高了门槛。这进一步将部分刚需挡在门外，开发商销售的压力无疑将随之增加。业内人士预计，将有更多银行跟进。

　　停贷更多银行将跟进

　　5月初，家住北碚区碚峡路的杨健看中了渝北区花卉园附近一套二手房。“申请递交了近两个月仍没回音，上周突然接到银行通知，款放不出来了。”杨健说，他和卖家已经谈妥了价格，还交了几万订金，现在只能找其他的银行。这几天，杨健一直和中介跑其他的商业银行，最终一家本土商业银行答应受理，但绝口不提放款时间，而且首付要五成。

　　“分行对二手房的放贷没有统一规定，各支行可根据自身情况决定是否接单并控制放贷节奏。”拒绝给杨健放款的这家股份制银行个经部负责人证实，目前，部分支行一手房贷款都很紧张，万州、北碚、合川等地支行已不接二手房贷款单子。

　　“二手房停贷是大势所趋，更多的银行在跟进。”中原地产公司人士透露，与他们合作的银行中，已有两家停贷二手房。没有停贷的银行，门槛也明显提高，地段不佳、房龄8年以上、面积过大的首付要4~5成，利率上浮20%以上，有银行还要收贷款总额1%的中间业务费。

　　首套房贷利率上浮30%

　　“首套房贷利率都要上浮30%，真不敢贷款买房了。”家住大坪大黄路的唐佳说，现在和爸妈住一套60多平方米的房子，唐和男友本打算买套大点的房子结婚后住，但房贷利率上浮30%，年利率将超9%，购房计划只有放一放了。

　　首套房贷利率大幅上浮，在市内并非个例。昨日，记者以购房者身份走访南岸区弹子石、南岸区南滨路及九龙坡区西彭楼盘时，售楼人员均表示，首套房贷利率必须上浮20%，有些位置不是很好的非品牌楼盘甚至上浮30%。与这些楼盘合作的银行，既有国有商业银行，也有股份制商业银行。

　　放款普遍4个月以上

　　因额度紧张，银行放款速度明显减缓。一大型国有商业银行个贷部负责人透露，目前，首套房从申请到贷款发放可能需要3~4个月，长的甚至要5~6个月。

　　“我们要求客户经理不能承诺放款时间。”一大型股份制商业银行人士透露，为避免纠纷，工作人员会主动讲明放贷要排队等。目前，等放贷普遍都要4个月以上。