爱建信托重组新业务定位

历史问题纠结近10年，爱建信托及其母公司爱建股份，正在寻找全新的定位。

根据爱建股份董事会7月份最新的讨论规划，爱建股份将放弃之前“房地产+实业投资”的主营业务模式，转而发展以爱建信托为平台的“资产管理+金融服务”的新构架。

爱建内部人士透露，这是爱建历史问题6月17日刑事宣判后，相关方面及爱建高层对爱建系的最新设计。

爱建重新定位

爱建股份前身系上海市工商界爱国建设公司，于1993 年4 月在上海证券交易所上市，主营实业投资、房地产和进出口贸易等业务。

爱建股份有两大金融平台，一个是爱建信托，爱建股份直接及间接持有100%的股权，二是爱建证券，爱建股份持有20.23%的股权(为第三大股东)。

重组完成前，爱建股份发展一直处于资金困难、经营受限的局面，近几年盈利主要来源于爱建信托及主营业务以外的非经常性损益，比如处置资产收益。2010年该公司对外出售持有的上海昊川置业10%股份，就收益8200万。

而2010年，爱建股份实现归属于上市公司股东的净利润为10，491.68 万元，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润则只有-5.32 万元。

特别是爱建信托，2010年实现净利润6349万元，已经成为爱建股份的重要利润支柱。2011年上半年，爱建信托的业绩继续向好，内部人士透露，截至6月30日，爱建信托的收入将超过9000万，创造利润将达到7000万，预计全年收入将超过1.5亿，贡献利润1亿以上。

“上半年的业绩已经超过了过去几年同期的100%。”相关人士介绍，去年上半年，爱建信托的利润只有1500万，而2009年全年，爱建信托的利润也只有4000多万。

由于历史问题接近收尾，今年上半年，爱建信托启动了一些银信合作业务和单一类信托，并发行了几个集合信托计划，这些都助推了业绩逐渐好转。

爱建内部人士透露，，高层逐渐意识到信托牌照的价值，做大做强爱建信托是爱建股份未来的战略重点。

当然，在未来资产管理和金融服务业务运作中，除了爱建信托为主要平台外，爱建股份还会围绕着信托做大资产管理的范围，比如寻机入股一些融资租赁等金融服务类项目等。但房地产及一些非主营业务则逐渐收缩，6月11日，爱建挂牌出让持有申银万国[3.05 -0.65%]证券的352万股权；6月29日，又公告出售了持有众轩置业93.89%股权，获得8745.2万元收益。爱建股份将逐渐淡出开发类项目，现有地产人才整合到即将成立的房地产管理公司中去，未来将主要以项目管理的方式，继续房地产业务。

“而且爱建信托未来的强项业务，也是房地产信托，不排除信托公司的相关项目，将由房地产管理公司来专业管理，开辟新的合作模式。”相关人士透露。

据了解，在爱建董事会的设想中，目前上海市属金融资源，银行、保险、证券等领域都已有龙头的上市平台，但市场化的资产管理公司，虽然有上海国际，但缺乏公众的上市平台，这被认为是爱建股份的发展空间所在。

清理历史遗留

当然，最让爱建系看到希望的，除了全新定位，还是历史问题的逐渐清理。

5月27日，爱建股份公告了最新的26亿元定向增发方案，上海国际、海航大新华投资公司等参与，其中20亿将用于爱建信托的增资。

6月17日，上海市第一中级人民法院对爱建案件宣判后，颜立燕已经表示放弃了上诉，而随后爱建股份也公告了其与颜之间，就哈尔滨信托计划的19亿元偿债协议。“整个事件，历时多年，还是人的问题。”爱建内部人士，事后仍如此感叹。

在出身于证券业务的信托公司体系，信托公司通常都被用来充当融资通道，爱建系和其他问题金融机构一样，也发生了信托公司贷款挪用到证券公司炒股的案件，并一度造成了6.87亿元的资金漏洞。

这其中涉及到原爱建证券董事长刘顺新、原爱建信托证券总部总经理陈辉、原爱建信托总经理马建平、富豪颜立燕等人。颜立燕与爱建系

生意关系密切。刘顺新2005年因非法吸存经济案件，被判刑5年，爱建股份也开始了其至今的重组路。

不过，时任爱建高层为了弥补共18亿元的资金漏洞及爱建信托其他的不良资产，将这部分不良债权协议打包给了颜立燕，双方约定共同开发哈尔滨地产项目，期待用地产的收益来掩盖亏损。主要执行者就是马建平等人。

根据几方2005年9月30日的《最终处置协议》，这项资本运作的核心是一个类似融资性质的回购协议，用低买高卖的方式获得的收益弥补窟窿。

2006年4月26日，爱建信托发行了“哈尔滨信托计划”，包括1个集合管理信托计划和5个单一指定用途资金信托，部分资金是直接提供给颜立燕使用。

爱建内部人士确认，整个哈尔滨项目，包括不良债权以及信托资产，爱建投入的金额约为40亿。

而信托产品对应的资产有两处，其中集合计划对应的信托财产就是位于黑龙江省哈尔滨市的爱建新城地下商铺13.0013 万平方米。

双方约定地下商铺由颜立燕以2万/平的价格回购，即可以对应26亿元，另有一处16万平米购物中心的房产，共可以对应40亿的资金回笼。

颜立燕在这个过程中，也获利不小。哈尔滨爱建新城项目，最初的项目公司是由爱建信托和颜立燕各持股50%，但到2007年，经过多轮股权转让，已经成为颜立燕绝对控股的企业。

不过，这个资本运作最终由于地下商铺项目的产权存在瑕疵等问题，导致爱建信托无法获得信托收益，双方在资产确认问题上分歧也加大，项目陷入停滞。

而2008年前后，司法机关也逐步涉入案件，公诉方开始指控颜立燕合同诈骗，资金漏洞暴露，2009年6月15日，刘顺新、陈辉、马建平、颜立燕等均被逮捕。

爱建新方案

2011年6月17日案件宣判，相关四人都获得了惩罚，颜立燕判刑较轻。(详见6月23日报道 《哈尔滨项目紧急善后，爱建信托案件收管在即》)

对于爱建信托而言，如今既有19亿偿债协议兜底信托兑付，又有增发资金即将注入，可谓双喜临门，不过摆在眼前的，仍有几个历史问题有待完结。

首先，爱建信托还没有完成信托“新两规”后的再注册登记工作。2007年3月1日，银监会正式实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》(业内“新两规”)，在形式上“信托投资公司”要更名为“信托公司”；在实质上，通过业务范围的调整，使信托公司从过去的 “融资平台”向“受人之托、代人理财”的财富管理机构转型。

虽然新两规只规定了3年的过渡期，但爱建信托由于期间一直处于历史遗留问题处理阶段，因此相关人士透露，预计到年底，该公司才可能换成新的金融牌照，去掉公司名称中的“投资”字样。

另外，本应2009年4月26日兑付的信托计划，延期到了明年4月26日最终兑付。根据19亿元偿债协议，只要资产变现，相关现金流就可以覆盖届时的兑付需求。不过，记者了解到，由于19亿偿债协议中11.6亿元的新凌房产项目还未完工，且该项目处市中心地带，连接地铁项目，升值空间巨大，是否在明年信托计划之前变现还是未知数。

“如果通过其他渠道解决了资金问题，项目升值的收益肯定比急于变现要好很多，这也是目前相关方面考量的关键”。接近爱建的人士告诉记者。

最后，爱建股份的重组方案是否会再遭波折，。

据了解，爱建信托在哈尔滨项目上的投资多是由信托计划委托投资，对应的是客户资产而非爱建自身投资，这导致多年来在资产确权上无法与重组方达成协议。

2004年至今7年，已经陆续有5个重组方案出台，包括香港名力集团、李嘉诚、泰国正大集团、上海国际等都提出过重组方案。

最新的方案就是进行26亿元的定向增发，目前已经获得银监会的原则性通过，但证监会审批文件仍未下达。不过，由于最新的方案没有投向房地产等政策方面的限制，爱建系内部人士都对新方案较为乐观。

追赶压力

信托行业近几年的快速发展，特别是2008年至今的高速期，爱建信托高层自身都坦言，爱建信托已经落在了同行业的后面，追赶压力不小。

截至2011年5月底，63家信托公司固定资产总额1528.50亿元，负债总额124.92亿元，管理的信托资产总额达36109亿元。

一些信托公司如中信、英大、中融等管理的信托资产已经连续几年超过了1000亿，特别是中信信托，已经超过了3000亿规模，占据行业份额的1/10左右。

即使拿同在上海的中海信托来说，2005年中海信托的管理信托资产也只在100亿规模，当时信托行业的平均管理信托资产也只在几十亿的水平，但到2010年，中海信托管理资产规模达到1645亿元，人均净利润达656.16万元，是行业平均值的2.7倍。

反观爱建信托，曾经在2002年发行了国内信托行业的第一个集合资金信托计划，一时开风气之先，但从2005年至今，爱建信托的业务就一直处于停滞状态。

2005年，爱建信托新募集信托产品只完成了2.5亿元的颛桥项目，2010年年底，爱建信托的管理信托资产规模只为84.79亿元，人均净利润则只有99.52万元。

“不过增资完成后，净资产可以达到25亿，至少可以支撑500亿到600亿的管理信托规模。”爱建相关人士预期。

而且，爱建信托已启动了增员计划，2010年全年，爱建信托只新增了9名员工，但今年上半年，爱建已新增12名员工，“下半年还会继续招募新人才”。

在管理层设计上，此前爱建系的控股股东并不具体过问经营事务，管理层由上海市政府安排，一度被认为是爱建系问题频出的制度原因。但2008年中至今，新管理层都经精心挑选，，爱建信托董事长由原静安区委书记陈振鸿担任，。

爱建如今已在逐步完善管理授权体系和资产托管等制度，强化风险管理。

继续主营房地产信托？

不过，根据爱建系管理层的最新设计，未来爱建信托的业务重点仍将围绕房地产信托，这在宏观调控的环境下，并不为外界看好。上海一家信托公司的相关负责人认为，房地产信托受行情波动太大，，今年的发展空间是保障房信托以及一些创新类业务，如股指期货、PE(私募股权投资)、艺术品投资等。而且有业内人士指出，爱建信托的母公司都逐渐从房地产开发业务中淡出，爱建信托继续主导房地产信托，似乎有悖母公司的经营战略。

对此，爱建信托管理层认为，房地产主要是住宅项目受调控，商业地产等其他业态影响较小，而且房地产信托一直是公司强项，母公司虽然不再主营房地产业务，但原有人才都在，未来仍将有房地产项目管理公司继续运作业务，发展空间较大。

“而且爱建信托不一定要以规模取胜，我们更看重资产回报率，精细化运作。”爱建信托人士说。

今年，爱建信托发行的集合资金信托计划几乎都是房地产类，包括东田并购贷款项目、百联购物中心项目等，这些房地产信托推动了爱建上半年的管理信托资产余额突破了百亿。但外界仍有质疑的是，如今不少信托公司都背靠央企或大型集团，爱建信托虽然未来有上海国际参股，但毕竟上海国际已持有上海信托，同业竞争不说，对爱建信托的支持可能有限。对此，爱建信托管理层人士称，上海信托政府项目方面的资源优势明显，但爱建信托一直以来就是市场化运作的公司，两个公司的业务特点明显不同。

“虽然没有央企平台，但我们有上市公司的公众平台，只要业务做得好，资金来源能够获得市场的支持，就不担心在信托行业的竞争力。”相关人士告诉记者。