重庆高息信托融资欲破公租房建设资金瓶颈

　　2011年5月28日，重庆市公租房第二次摇号配租在重庆国际会展中心进行，重庆市市长黄奇帆在摇号现场斩钉截铁地说：“重庆市政府对老百姓的庄严承诺——3年内建4000万平方米公租房，.6万套保障房，一定会兑现。”然而，化解重庆公租房建设所需的千亿元资金瓶颈依然是对重庆市的严峻考验。

　　首笔信托落地

　　5月19日，由中航信托股份有限公司(以下简称中航信托)发起并设立的“中航信托·天启125号重庆永川民生项目一期集合资金信托计划”正式成立并生效。

　　这个很多人并不熟悉的信托产品，成立的时间恰恰是重庆公租房资金来源备受关注之际。按照中航信托发布的公告显示，天启125号信托计划成立规模是4亿元，发行时间是2011年5月9日到6月8日。中航信托方面介绍，该信托计划将资金贷款给重庆豪江建设开发有限公司，用于重庆永川港桥新城公租房项目建设。为保障信托资金安全，借款人重庆豪江建设开发有限公司将其拥有的1300931平方米国有土地使用权作为本信托计划贷款的抵押担保，重庆市永川区产业发展集团有限公司为信托贷款提供连带责任担保。

　　从中航信托披露的信息可以看出，该款信托计划也是重庆公租房建设以来的首笔信托融资。而且由于其高收益率，产品销售情况异常火爆。据了解，该款信托计划的预期年收益率为9.2%，产品期限为3年。相关银行人士表示，该收益已经高出五年期存款利息近4个点，而且是国家扶持的公租房项目，抵押的土地价值高达8亿元，投资风险很小。

　　然而，收益率高达9.2%的信托计划，对于希望利用更廉价资金的公租房项目而言却意味着付出了更高的成本。用益信托网研究员李旸对《中国经营报》记者表示：“信托公司都不会公布相关信托产品收取的承销和管理费用，但是按照行规都会有几个点。”一位不愿具名的信托公司人士透露，一般而言至少在3个～4个点，甚至还有一些额外的附加条件。显然，除9.2%的信托收益之外，重庆永川公租房项目还需要至少拿出3个百分点以上的承销和管理费用，融资成本至少在12%以上。李旸说：“现在银行贷款收紧，公租房项目只能够给出比较高的收益才能够让信托公司有积极性，但是在这么高的融资成本下，我们建议公租房项目应该获得更多的政策倾斜，并尽量让公租房与商品房开发结合在一起，提高项目的回报率，这样才能够给信托计划投资者更好的保障。”

　　资金困局

　　首笔信托产品落地之时，重庆公租房还有新的信托融资计划?

　　记者从用益信托网相关人士了解到，中航信托针对重庆公租房发行了信托计划之外，目前暂无其他涉及重庆公租房的产品。事实上，就连重庆本土的信托公司在近期也没有相关发行计划。重庆国际信托有限公司CE0翁振杰在接受本报记者采访时也明确表示，近期没有推出公租房信托产品的计划。

　　一位信托行业人士表示，这笔4亿元的信托计划其实也是重庆公租房融资上的一个重大突破，毕竟现在银行贷款收紧之后，公租房建设资金必须实现多渠道的拓展。有关统计数据显示，今年1月～5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。这一比例已经接近2010年全年的规模。2010年共56家信托机构参与发行2209款信托产品，其中仅23款为保障房信托，参与发行的信托公司为9家，发行规模为70.79亿元。很明显，保障房信托正在成为众多地方公租房项目建设的一个重要来源。

　　选择融资成本较高的信托产品，其实也是各地保障房建设的无奈之举。2011年全国保障房建设目标大幅提高到1000万套，为督促地方政府完成这一艰巨任务，，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。然而，1000万套保障房所需要的投入将近1.3万亿元～1.4万亿元，，因此地方政府面临极大的资金压力。

　　而在面临资金压力之时，一些地方政府对于保障房建设依然有抵触情绪，并未按照国家有关规定提取土地收入的10%用于保障房建设。鉴于此情况，财政部、，明确要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。

　　重庆则是中国保障房建设的样板工程，目前国内最大规模的公租房建设项目正在重庆全面展开。5月28日，黄奇帆说：“去年重庆市开建了1300万平方米公租房，今年将竣工交付1000万平方米，折合住房差不多17万~18万套。”他还表示，去年建了1300万平方米，今明两年还要各建1350万平方米。截至今年4月底，今年应开工的1350万平方米，40%已开工，预计到9月底，会全部开工。今年全市要建保障房49.6万套，其中公租房21万套，廉租房17万套，剩下的十来万套是各类安置房。今年全国要建保障房1000万套，这样，重庆会占到5%。除开廉租房之外，4000万平方米公租房所需的资金大约要1000亿元。

　　黄奇帆曾表示，这1000亿元中，300亿元是政府拨款，其中包括政府土地储备的拨划资金、现金拨款和政府公共预算;700亿元来自金融机构融资，包括银行贷款、基金融资、保险融资等。而在公租房具体的建设过程中，重庆公租房建设资金此前主要来源于三方面：财政拨款、住房公积金贷款和商业贷款。由于重庆市公租房管理局并未公布重庆全市公租房建设的资金明细，目前的资金来源和投入资金并不清楚。但是从主要承担公租房建设的重庆市公共住房开发建设投资有限公司向媒体披露的情况来看，该公司已经获得了财政拨款17.2亿元，公积金贷款30亿元，商业贷款50.8亿元。近百亿元资金也奠定了重庆公租房建设加速推进的基础，然而，今年还将有800万平方米需要动工，对于资金的需求极为迫切。但在资金需求迫切的情况下，银行对于公租房贷款的热情也在降低。重庆某银行信贷部人士透露，目前公租房项目的贷款由于政府要求利率下浮10%，这对于银行而言无异于做亏本买卖，银行并不愿意过多参与到公租房项目贷款中去。

　　显然，在准备金率不断提高，银根收紧的情况下，重庆也只能够选择更多的出路。近日，重庆市第三届人大常委会第二十四次会议表决通过2011年市级财政预算调整方案。该方案中披露了重庆市今年将发行地方政府债券50亿元，其中15亿元用于保障房项目。

　　尽管重庆已经采取了多种措施筹措资金，但是千亿元保障房建设所需资金压力依然十分明显。铁心要完成公租房建设目标的重庆市也只能够选择成本远高于银行贷款的信托产品作为公租房建设资金的补充。