开发商无证借信托卖房 中信信托被疑打擦边球
发布时间：2019-08-13 21:43:15
房地产信托产品的收益水平确实高，但其中到底有多少“花头”？本报昨日报道的《房地产信托预期年收益创新高达25％》引起不少读者关注，记者通过进一步采访了解到，该信托产品包含优先购房权并且提供购房优惠最多达53折，但被业内质疑是将房产预售行为“包装”成信托投资，开发商在没有商品房预售许可证的情况下借信托渠道曲线卖房涉嫌违规。
条款包含优先购房权 记者在详细了解中信信托近期推出的“聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”后发现，该信托产品不同于普通的房地产信托产品，条款规定投资者可选择两种信托收益模式，在产品到期后既可以选择获得现金收益，也可选择行使优先购房权。 投资者如果选择获得现金收益，即是指持有信托受益权到期，参与届时相应信托财产处置所得的相关收益。按投资期限不同，2年预期年化收益区间约为10-19％/年，3年约为10-21％/年，4年约为10-23％/年。 中信信托的业务经理对记者表示，这款房地产信托产品虽然名义上对外声称是养老地产，但实际上是商品住宅，房产使用权年限为70年，投资者在行使房产有限认购权后可以再将房产抛售。 “这款房地产信托产品很会动脑筋，在收益模式搞了创新。”投资者李先生对记者表示，但选择房产优先认购权后，如果当地房价出现上涨，那么还能从房产增值中继续获利。但是开发商有借信托渠道变相提前违规卖房的嫌疑，不知道是否符合法规要求。 购房优惠最多达5.3折 而投资者如果选择行使优先购房权，才有机会获得最高为25％的预期年收益，还能以较大比例的房价折扣购买商品住宅，这也是该信托产品吸引投资者的主要卖点。 据记者了解，在分配信托本金后，投资者行使优先认购权，以优惠价格购买购买项目公司指定房屋，其中高层住宅为5500元/平米，别墅为7500元/平米。 按购房再转让时点与价格不同，信托期限与预期收益率也会有所不同。其中高层住宅预期年化收益率约为：2年期18.18％/年，3年期21.21％/年，4年期25％/年；高层+别墅预期年化收益率约为：2年期20.17％/年，3年期24.46％/年，4年期25％/年。 据介绍，目前当地在售的类似房屋价格为高层住宅8500-9000元/平米，别墅13000-14000元/平米，这意味着投资者购买高层住宅的最大房价折扣约为6.1折，购买别墅的最大房价折扣约为5.3折。 “投资者能不能行使房产优先认购权，还要看是否受限购令影响。”中信信托的业务经理对记者表示截至信托收益确认时点，如果项目所在当地的限购政策未取消，则限购投资者只能选择到期现金收益分配；而非限购投资者可行使优先认购权，也可选择现金收益。 “无证”卖房被质疑违规 根据规定，开发商在销售房产必须具有“五证两书”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证以及住宅质量保证书、住宅使用说明书。其中国有土地使用证和商品房预售许可证是最重要的。 中信信托的业务经理对记者坦言，目前这一项目没有商品房预售许可证，在投资者到期行使优先购房权是应该能办下来。而国有土地使用证需要等这款房地产信托产品成立后，使用募集的信托资金去办理。 “这在事实上已经构成了开发商无证曲线卖房的行为。”沪上一家房地产开发公司的市场部认为，开发商被严禁在没有商品房预售许可证的情况下卖房，而通过信托渠道则将房产预售行为“包装”成信托投资行为。 不过，中信信托方面对投资者表示该房地产信托产品有两项保障措施：一是针对项目项下房屋按期交房的保障，由受托人控制全部建设资金，以确保本项目所涉及的房屋可以按时保质竣工，同时确保闲置资金有效利用；二是针对操作风险，本信托计划由中信信托及聚信星耀投资基金管理公司全程参与联合管理，从而达到质量和进度控制的目的；，通过第三方提供法律、审计以及资产评估等服务。 信托业内称“打擦边球” 对于中信信托推出的这款包含优先购房权的房地产信托产品，信托业内人士认为属于在“打擦边球”。一家信托公司的副总经理对记者表示，银监会并没有明确发文规定过房地产信托产品不得在设计中包含优先购房权，所以信托公司有自主权。但这类房地产信托产品确实有“瑕疵”，尤其在是否属于房产预售行为上存在较大争议。 而另一家信托公司的市场部经理对记者表示，去年曾有个别信托公司也推出过包含优先购房权的房地产信托产品，当时提供房价折扣为8.5折至8.8折。虽然这类产品对投资者来说很有吸引力，，并没有大力发行此类房地产信托产品。
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