房企融资渠道缩窄 房地产信托再度江湖救急

   　　调控当头，信托再次成为了地产江湖救急的轻骑兵。

   　　在接受华夏银行的委托后，5月11日，中融信托直接将前者的10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司（下称“福星惠誉”）进行了直接输血。

   　　根据中融信托相关人士介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股50％，剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。

   　　这还只是冰山一角。从5月6日～5月14日，仅根据市场不完全的公开信息，就有中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。

   　　一时间，房地产信托迅速占据了房地产公司融资渠道的主流，成为名副其实的救急。。

   　　北京一家信托公司知情人士表示，执行，并打算将信托贷款纳入信贷规模。

   　　“这次是要来真的，银监会将负责每月统计。，势必要影响到地产信托产品的发行。”一家信托公司内部人士向记者透露。

   　　三方共举

   　　在房地产信托救急的背后有着清晰可辨的利益诉求。

   　　在业内人士看来，通过中融信托、华夏银行、福星股份三者组成的信托计划，已经可以清晰凸现此轮信托救急中各参与方的利益需求：渠道收窄，地产公司急需输血；，银行暗中调节信贷结构；业务有限，信托追求利润增长。

   　　尽管去年房地产市场的火爆，使各家房地产公司的资金状况出现了明显好转，但随着地产新政的不断发力，地产公司对前景的担忧也日渐显现。而“新国十条”问世后，央行、银监会、证监会、住建部、，已经使得地产企业的融资渠道大大收窄。

   　　在资本金、，信贷额度的稀缺性已经让部分地产企业“三月不知信贷味”。

   　　“一方面是银行额度紧张信贷条件开始苛刻，另一方面也有部分商业银行由于此前放贷过快，目前无款可贷。”一家全国性股份制银行的内部人士如此解释。而更有浙商银行人士透露目前该行的开发贷已经暂停。

   　　而资本市场，尽管国土部已经重启并通过了25家企业的初审，再融资通道也依然不乐观。“国土部的意见仅供证监会参考，特殊时期谁也不愿意充当开闸推手，再融资并不会被轻易放行。”中银国际一位房地产行业分析师表示。

   　　这一看法也正被印证。此次急于信托输血的福星股份，也位列首批通过国土部初审名单的25家再融资房产公司之上。

   　　前两个主要融资渠道的堵塞，直接造成了地产企业的资金短缺。“虽然上市房地产公司目前的流动资金看似比较充裕，但这些公司的资金消耗也大，需要不断拿地、维持开工量。这些资金并不会闲置只获取利息，地产公司都是负债式发展，越是好的公司也越是缺钱。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，地产企业开发的“惯性”将迫使它们需要源源不断的资金支持。

   　　此时，平时处于房地产公司融资渠道二线的地产信托、海外发债、地产基金等开始涌上前台。

   　　“现在海外发债的成本太高，并且信托渠道也更加便捷。”中华企业董事会办公室人士如此解释公司选择信托融资的原因。

   　　事实如此，随着地产股风险溢价的加剧，海外发债的利息也是节节高升。1月底恒大地产发债成本为13％，4月底，佳兆业发行的3.5亿美元债券年息已上升至13.5％，而到了5月6日，花样年控股所发售的1.2亿美元优先票据，年利息已涨至14％。

   　　“我们通过上海信托、中诚信托两家融资的综合成本分别为8.8％、9.0％，尽管高于银行信贷，但仍是大大低于发债。”上述中华企业办公室人士表示。而根据记者观察，此一轮信托融资中，耗费最高融资成本的为獐子岛参与的中诚信托大连彩虹项目集合信托计划。该信托项目融资的总成本率不超过12.5％。

   　　如此信托无疑成为了地产公司首选的融资渠道。而地产信托相对其他信托产品的高收益，也成为了部分信托公司乐于助人的动力。

   　　根据记者采访了解，包括山东信托、中融信托，多家信托公司都将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。

   　　普益财富的统计数据显示，2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元，而到今年1季度，已有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150％和665.24％。

   　　而在地产企业、信托公司的两情相悦中，部分商业银行则扮演了红娘角色。一位消息人士透露，在签署信托计划中，华夏银行正是中诚信托与福星股份的牵线者。

   　　“这么做华夏银行是有好处的，，又可以增加中间业务收入，何乐而不为。”该消息人士解释。

   　　而类似华夏银行的做法，建设银行、中国银行、北京银行、杭州银行等，近期都有推出房产信托类理财产品。

   　　一位商业银行信贷人士表示，其正为北京2个项目的委托贷款而与一家信托公司进行沟通。
 

   　　然而三方共举的地产信托繁荣，也在这场逐渐深入的地产调控政策中开始变得前景未明。

，除了继续强调严控地产行业风险外，。

   　　对于这一变化，业内人士将其解读为宏观调控政策的进一步深化。“信贷、资本市场融资已经有效堵上了，，影响调控效果。”北京信托相关人士表示此次肃整的重点就是房地产领域的信托贷款以及银政信产品。

，而强调了信托公司的投资作用，这也就要求未来信托公司必须要对此前的高利贷模式进行调整，而多做股权、并购等产品。”上述北京信托人士表示。

   　　而对于房地产信托，该人士表示，，“必须四证齐全、资本金比例达标、禁止土地储备贷款、禁止股东违法的关联交易等都被再次提及。这也让很多信托公司担心未来会有进一步的严格措施出台。”

，上述信托公司内部人士表示：，这次是要来真的了，而实施上也不存在技术难度，一旦执行，将由银监会逐月统计数据。”

   　　“银行发放贷款要占用信贷指标，但如果做银行和信托公司的理财产品，则可以转为表外不必上报。，。”上述人士进一步解释。

，部分信托公司也开始变得谨慎。

   　　上海一家信托公司人士表示：“由于近来的市场风险、政策风险，我们已经1个多月没有发行地产信托产品了，现在形势不明需要格外谨慎。”

   　　而对于未来地产信托的前景，该人士表示，，但通过严格的窗口指导以及未来的信贷规模管控，仍将对地产信贷带来不小的冲击。