公租房做REITs或更合适
发布时间：2019-08-08 12:20:15
《第一财经日报》日前获悉，央行和证监会正在积极研究以保障房为物业池对象发行REITs的试点方案。天津廉租房REITs的方案已经在央行层面获得通过；上海方面，也由原来的四大国有地产集团商业物业转向为保障房设立REITs。为此，本报专访了建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东。
第一财经日报：REITs试点的物业池已经全面转向，天津以廉租房为对象，上海目前提出的是保障房，但还没有明确是保障房中的哪一块，你认为目前REITs应为哪部分物业融资？ 李晓东：天津以廉租房做REITs，基本方向是对的。但我认为，以保障房体系里的公租房做REITs或许更合适。 我的观点是，并不一定要为公租房去建新房，各个城市都有一些60年代至90年代建起来的公房。这部分房子拆掉也是浪费，新建又会浪费。这一部分房屋如果由政府买下来，用REITs装修，再以较低的租金租给需要的人。真正廉租房方面，应该由政府来解决。 在香港，并不直接以廉租房做REITs。香港的领汇基金，是以廉租房社区里的商业配套和停车场等收费物业做REITs。 日报：去年各地有的提出以商业物业打包做REITs的方案，有的提出以工业物业打包做REITs，现在以保障性住房为主打方案，出现这种转变的原因是什么？ 李晓东：保障房建设的财力不足。今年，，，平均每套房约为1万元，远远无法覆盖成本，剩下的钱需要地方政府来筹措，资金需求应该是促成方案转向的一个因素。当然，对房地产宏观调控的理解也是考虑的因素之一。 日报：以商业和工业物业为主的REITs，会造成给房地产加温的效果吗？ 李晓东：这是一种误解。 第一，REITs也好，繁荣房地产金融也好，是增加供给的一种手段，反而是能够给高房价降温的。增加房地产市场供给，需要两个条件，一是供地，二是供钱。只供地不供钱，会造成土地流拍，影响未来的供给。上半年，上海市只完成全年供地计划的16%，北京市完成率是22%，就是这种情况。 第二，发展房地产金融可以分流炒房的资金和需求。原来炒楼、拉动需求的资金，现在作为开发资金来增加供给，从而能为平衡供给起到事半功倍的效果。 第三，可以摊薄房地产商的利润率。原来被开发商垄断的利润，可以让大家分享，摊薄房地产的暴利。让普通老百姓分享房地产蓬勃发展的好处，哪怕只有几万块的资金，也可以当个小开发商。
第一财经日报：REITs试点的物业池已经全面转向，天津以廉租房为对象，上海目前提出的是保障房，但还没有明确是保障房中的哪一块，你认为目前REITs应为哪部分物业融资？ 李晓东：天津以廉租房做REITs，基本方向是对的。但我认为，以保障房体系里的公租房做REITs或许更合适。 我的观点是，并不一定要为公租房去建新房，各个城市都有一些60年代至90年代建起来的公房。这部分房子拆掉也是浪费，新建又会浪费。这一部分房屋如果由政府买下来，用REITs装修，再以较低的租金租给需要的人。真正廉租房方面，应该由政府来解决。 在香港，并不直接以廉租房做REITs。香港的领汇基金，是以廉租房社区里的商业配套和停车场等收费物业做REITs。 日报：去年各地有的提出以商业物业打包做REITs的方案，有的提出以工业物业打包做REITs，现在以保障性住房为主打方案，出现这种转变的原因是什么？ 李晓东：保障房建设的财力不足。今年，，，平均每套房约为1万元，远远无法覆盖成本，剩下的钱需要地方政府来筹措，资金需求应该是促成方案转向的一个因素。当然，对房地产宏观调控的理解也是考虑的因素之一。 日报：以商业和工业物业为主的REITs，会造成给房地产加温的效果吗？ 李晓东：这是一种误解。 第一，REITs也好，繁荣房地产金融也好，是增加供给的一种手段，反而是能够给高房价降温的。增加房地产市场供给，需要两个条件，一是供地，二是供钱。只供地不供钱，会造成土地流拍，影响未来的供给。上半年，上海市只完成全年供地计划的16%，北京市完成率是22%，就是这种情况。 第二，发展房地产金融可以分流炒房的资金和需求。原来炒楼、拉动需求的资金，现在作为开发资金来增加供给，从而能为平衡供给起到事半功倍的效果。 第三，可以摊薄房地产商的利润率。原来被开发商垄断的利润，可以让大家分享，摊薄房地产的暴利。让普通老百姓分享房地产蓬勃发展的好处，哪怕只有几万块的资金，也可以当个小开发商。
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