重庆地产信托再开闸 开发商咬牙多付融资成本要钱

重庆地产信托业休眠了89天后，10月悄然开闸。
10月起，地产信托“首班车”选择的信托公司在重庆，代价是开发商每筹集到1亿资金盖房，至少要将其中2000万作为信托的报酬——这比叫停前最后一单金科地产信托，融资成本整整高出了7个百分点，据悉，重庆第一单开闸地产信托将由重庆国际信托有限公司（以下简称“重庆国际信托”）开卖。 地产伸手信托要钱盖房 委托“重庆国际信托”融资的地产企业，是一家海南的房地产上市公司ST珠江（000505），为了向信托伸手要钱盖房，ST珠江不惜将自己手中的股票抵押给信托公司。 7月2日，“银信合作”方式被叫停，地产信托也由此沉寂，ST珠江借道重庆国际信托融资，幸运地成了重庆开闸第一单。9月30日，ST珠江（000505）发布公告称：公司通过其持有的3325万股西南证券（600369）限售流通股所对应的收益权在约定期内转让的方式，获得重庆国际信托有限公司设立的“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”募集资金。 记者查询到，目前，在信托产品的信息中，“重庆国际信托”的信托产品计划只卖到“渝信价值投资九号”产品，尚无“渝信价值投资十一号集合资金信托”开卖的信息。 4亿市值打5折 虽然坐上了银信合作开闸“首班车”，但重庆国际信托给予ST珠江的质押方案比较苛刻——几乎是以市价的5折将3325万股借道信托质押套现。 ST珠江公告显示，抵押物3325万股股票的账面价值为4亿，所募集的信托资金，在2亿~2.5亿之间。算下来，作为质押的资产总额1倍于发行的信托规模，相当于要套现，股票市价打5折。 此外，为保证该笔收益“板上钉钉”，如果约定期满后公司未能偿还本金和支付资金占用费，重庆国际信托有限公司将要求ST珠江通过股票二级市场卖出上述股票支付本金和资金占用费以保证收益。 非流通股借道信托套现 从ST珠江的资料上看，其手中持有的3325万股西南证券原定上市交易时间为2012年，而本次做成信托产品对外销售，使得这批非流通股变现时间提早两年。不过，付出的代价是价值打折。 与以前相比，为开发商筹钱盖房的地产信托，已经披上一件另类的“马甲”。 以“末班车”金科信托为例，该笔信托资金以增资的方式注入，并由此取得金科北京项目公司49.24%的股权。也就是说，金科发行的信托是以正在开发的地产项目收益作为抵押物。 而ST珠江和重庆国际信托的操作方式，则转变为上市公司股权质押的方式，利用手头的上市公司限售股股权进行融资，房企用这种最不容易被人注意，但却最为直接的方式融到了所需的资金。 “股权融资收益较高，而且由于有这样的抵押物，其风险比较容易控制，因此是信托公司非常喜欢做的一个业务。但是由于对贷款人而言，成本相对较高，因此在银行贷款比较容易取得的前提下，公司一般不会选择这种方式。”一位信托业专家对记者表示。
融资成本大幅提高 沉寂89天后的国内首单地产信托出笼，不过ST珠江为此付出的融资成本已达到20%左右，大大高于之前的地产信托。根据ST珠江公告，本次交易中ST珠江支付13%的资金占用费给“重庆国际信托”，加上信托公司的发行费等中间收益，业内估计，ST珠江最后的融资成本在20%。 按照20%融资成本，募集资金2.5亿，18个月计算，ST珠江最终需多付的资金高达5000万，几乎相当于房企为信托公司“打工”。 6月21日，银信合作大闸拉下前，重庆房企金科曾搭上了末班车，通过光大银行发行地产信托。 不仅如此，开发商为融资，还大幅度提高了收益，以吸引投资者“拿钱”。彼时，金科给投资者的年利率为8%，加上信托公司的中间收益，金科通过信托方式融资的年利率在10%~12%。与重庆地产信托关闸“末班车”金科相比，开闸“首班车”ST珠江的融资成本提高了整整7个百分点。这意味着，同样每筹资1亿，金科付出的信托成本，比ST珠江少了700万。 有信托业人士就称，今年年初房地产信托产品的年化收益率还可以做到10%以下。而现在，一般开发商从信托渠道融资,利率高达15%~17%，优质开发商信托融资利率也达到12%左右。 重庆大学房地产系副主任黄正军称，信托机构运作的银信地融资平台模式，实际上是基于房地产市场快速发展、盈利率极高的前提条件。13%的年化收益率意味着整个项目的融资成本在20%以上，而“假股权实债权”的信托模式，往往意味着开发商需要在开发末期高溢价回购股权，因而整个项目的融资成本或许更高。 找钱难开发商融资成本飙升 折扣率这么高，地产企业为什么还愿意采用这种方式融资？原因就在于银行对开发商收紧信贷。 此前，不少人担心房企的地产输血管道很可能出现“堵塞”，ST珠江信托事件，无疑成了地产信托输血管“疏通第一案”。 9月29日，楼市第二波调控更是要求对开发商的资金链戴上“紧箍咒”。无疑，现在的地产企业将面临着比以前更难以融资的困境。 “房地产一直是对资金需求较高的行业，资金链的供应稳定直接影响到了企业的盈利和竞争力。虽然有报道称，目前房地产企业能够用自有资金维持一段时间，但这毕竟是最伤元气的不得之法。”重庆容磁经纪老总王雪松分析称。 开发商咬牙多付融资成本要钱，只为囊中羞涩无钱盖房，这在房地产界已不是个案。ST珠江就在公告中解释称，由于国家对房地产行业的政策调控，银行和信托贷款对房地产行业也大幅度调高了门槛，作为以房地产业为主营业务的公司，目前为开发建设房地产项目向银行融资的难度非常大。 统计数据显示，今年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元。而2009年全年也只有181款房地产投资信托，规模为327亿元。显然，如果信托融资的渠道被封死,那么不少房企将很可能出现“断粮”的窘境。