房产信托投资基金可以解决中国经济难题

主持人：下面请加拿大亚太国际集团董事局主席林国雄发言，题目是“房地产信托投资基金（REITS）的探讨模式”
【林国雄】：我是华侨，中国的大陆的经济有两个问题，第一是银行的不良资产比率比较高，达到了80％以上，有多少万亿的不良资产，其中大部分是房地产的。
第二个问题是中国经济的出口是很好的，GDP增长达到8％以上是很好的，但是股市很差的。股市在1100点左右，从几年前的2200多点下跌了60％。中国经济面临两个大的问题，我提一个方案可以解决这些问题。 这个方法就是在国内搞房产基金就是REITS，为什么这么讲？我可以跟大家分享一下在加拿大的经验。 在1990年初，当时很多的投资基金是开放式的，他们可以投资股票，加拿大的基金有投资股票的，也有投资房地产，有一些是可以赎回的。九十年代，加拿大的房地产基金出现了很大的问题，投资者原来是购买房地产基金的，本来是可以赎回的。地产一下跌，房子就无法卖出去，就无法赎回，如果卖出去，价格下跌了一半，亏损就很大。所以对加拿大的经济就带来了震撼。加拿大政府就在想如何解决这个问题，最后想的办法就是跟美国学习，将原来不流通的房地产基金上市，在股票市场进行挂牌买卖，等于股票一样，这方法一出来后，就解决了当时的危机。 大约在91、92年左右，距今已经有10多年，这种模式差不多取代了股票市场。现在的加拿大没有人投资股票，一定要将股票包装成房地产类的股票才有人购买。为什么投资者想购买这样的股票？ 房地产基金最大的特点就是，法律规定这家房地产基金所有赚到的资金起码90％要派给股东的，这与一般的房地产公司是不同的。国内现在有1200家公司，有多少家公司是分红利给大家的，很少的。但是法律规定房地产基金要将利润的90％派给大家的，这样大家就喜欢。 房地产基金的管理层和拥有者是分开的，管理基金的人是专业的管理团队，不是大股东，上市公司是有大股东的，他们是控制董事局的，有的时候大股东要挪用公司的资金，但是房地产的基金管理的队伍是没有公司的股份的，他们是纯粹的专业管理团队，所以管理是有透明度的，所以投资者对房地产的基金是特别喜欢的。 例如说，加拿大去年平均的分红率是8％，100加元投入房地产基金，一年内可以拿回8元分红。分红这么多，还有一个原因，就是税务的优惠。因为房地产基金是不可以保留自己的资金，所以在法律上来说是不用纳税的。观念是这样的，基金不是公司，赚钱是给投资者的，所以不需要交纳税务的，所以法律规定基金只要将专区的90％利润分给股东，就不需要交税。同样一个作房地产的公司，，在加拿大也要加纳55元，但是对房地产基金不用交纳税，前提条件就是将90％的利润分给股东，而且管理团队要透明，而且要将赚得的利润90％分给股东，所以发展到现在，房地产基金在加拿大已经发展到了已经不只是房地产才做的信托基金。 如果一个汉堡包公司要想融资，在股市是无法融资的，就要将汉堡包公司变成一个汉堡包地产公司才可以融资，而且公司要有一个固定的现金流，投资者购买一个产品，希望每一年100元投资进去，可以拿回108元，这就要求企业必须有固定的现金流。 房地产行业就有这样的特点，因为他们销售产品可以回收资金。例如购物中心租赁铺位可以有稳定的现金流，还有酒店也可以有固定的现金流。写字楼也可以达到固定的现金流，他们可以和客户签订五至十年的租赁协议，只要你有固定的现金流就可以做房地产基金。 房地产基金在国外，尤其是加拿大、澳大利亚是非常流行的，发展到现在，在这些先进的国家，基本上所有的购物中心和写字楼都给这些房地产基金购买光了，因为投资者对这些产品太欢迎了。所以全社会的资金都放在房地产基金里面了，如果在中国大陆，有房地产基金的话，投资者就会购买的，如果房地产基金在股票市场上市，就可以拉升股市，现在的股市存在很多的问题，例如大股东挪用资金，不派红，但这些房地产基金是不允许的。 大家看一下数据，现在国民存入银行里面有13万亿人民币，在股票市场里面投入了1万多亿元，这就是说，平均来讲，1个中国人有1万元，其中9000是放在银行，1000元是放在股市的。这就说明投资者对股票市场是没有信心的，宁愿将资金放在银行，也不进行投资。如果房地产信托基金出台的话，可以讲1万元中的1000千元放在房地产信托基金里面，这就等于现在所有的股票市场的资金的总和。 房地产信托基金也可以解决房地产市场的不良资产，为什么有这么多的不良资产，这是因为发展商没有融资渠道，我们在加拿大发展一个商铺，自有资金只有50％，向银行贷款50％就可以了。现在国内的发展商100元的项目，自有资金只有5—10元，其他的都是向银行借的，没有融资的渠道，都是贷款。你发展一个项目，项目是很大的，如果你自有资金有就没有问题，不成功的话，这些资金是贷款的，就变成了不良资产，问题就大了。项目失败后，因后要收回去这个项目，就变成了不良资产。所以发展商的风险由银行来负担了。 银行一年收取的利息只有10％左右，所以收益和风险是不成比例的，如果银行将发展商的项目收回来，就成了不良资产。反之房地产基金出现了，就会出现更多的融资的渠道，减少不良资产。 例如家乐福需要一个项目，开发商就要购买土地，进行拆迁，进行楼盘的建造，这些都是有风险的，你的资金从哪里来。如果有房地产基金的话，你跟房地产基金管理公司谈这个项目，告诉他们家乐福已经跟发展商签约了，他希望在广州某个地区，例如天河搞一个50万平方米的大卖场，愿意出的租金是多少，可以签约多少年的租约。房地产基金评估后，认为风险是可以接受的，就将这个项目购买下来，先给你一些基金，这些基金不是借给你的，而是给你的。因为我们要跟您签约，你的房屋盖好以后，要卖给我的，我们是来收购你的商场，条件是我们支付建造的资金，你可以拿一部分的资金发展这个项目，如果发展得不成功，没有问题。因为这部分资金是我们给你的，我们也要承担风险的。 所以房地产基金对中国大陆的房地产会起很大的作用，多了一个融资的渠道。融资并不是贷款，我们是购买过来的，融资的额度是多少？额度是非常惊人的，我们粗略的计算过，在中国大陆大概有一万亿元左右，这等于国内股票市场融资的总额。在香港发行A股、H股和红筹股的总额大概也就是一万亿元。今天的香港已经有了房地产信托基金，就是领汇基金，他们的融资额度是200亿元，但是排队购买基金的资金是3000亿元，一个项目融资的额度达到了3000亿元。所以在香港房地产基金是有足够的能力，在几年内将国内基本上所有的购物商场、酒店、写字楼都购买去的。我说的这一点，很多人认为是不太可能的。这个情况在加拿大和澳大利亚已经是现实的情况，所以从发展商的角度来讲，除了向银行贷款外，还可以向房地产基金融资。 我希望在国内也很快的推出房地产基金，跟以前国内公司的A股、H股一样可以在国内上市，所以在这方面进行合资的话，我希望将来可以过来跟各位进行交流。谢谢大家！