公租房五省样本 REITs试点近期或批

中国人对家抱有深邃的理解和坚持，虽然确切含义，古今可能略有不同，但有一点始终未变，即人须有长久居处，方才称之有家，人生之困莫过于上无片瓦、下无立锥之地。
在当下房价飙升之时，改变住房的不均衡状态已然成为温暖民心、促进社会和谐稳定的基本问题之一，此时亟须在社会公平稳定与经济利益分割上寻求一个恰当的平衡点。对此，国家在推出经济适用房、廉租房等保障性住房后，再次推出公租房，实行多管齐下，以求解决多种人群的居住问题。 ：“公共租赁住房作为准公共产品，是解决当前‘夹心层’群体阶段性住房需求的主要房源。”而京、津、沪、浙、渝五省市各有侧重地推行公租房的实践，可为借鉴。重庆：“舍得”土地 在山城重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。这其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。重庆计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地收益。 公租房建设首当其冲的是土地供应问题，如果没有合适的地段，造成“弃租”，反而会浪费稀缺的土地资源。重庆在公租房建设中最具特色的一点是“舍得”土地。目前，重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。有专家称，重庆在土地规划方面大手笔、大气魄，堪称典范。 ：“土地能否有效投入，在于政府能否转变土地财政思维。当下，各级政府通过拆迁方式获取土地的成本不断攀高，中心地区公租房建设用地十分紧缺，政府手中缺乏足够土地用以划拨。而解决土地供给矛盾，政府‘舍得’是关键。中心地区的土地成本高昂，用于建设公租房，地方政府未必‘舍得’；而偏远地段的土地，虽然成本较低，却有可能出现‘弃租’现象。因此，各级地方政府首先要提高认识，以民为本，转变土地观念，在提供建设土地时，要舍得放弃部分地方利益和土地利益。”天津：社会融资 在2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。最新消息显示，天津滨海版公租房REITs方案近期有望获批。 REITs是国际上比较成熟的一种房地产融资模式，好处在于政府不用掏钱，通过盘活存量资产，就可以实现资金的循环使用。目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是REITs试点省份。这一项目的实施，将会有效引导民间资本进入公租房建设。以天津为例，天津信托将信托基金份额向机构客户募集，募集资金成本为7.6%～8.6%，募集资金到位后投向限价房和公租房建设，基金期满后，以现金方式取得分红并退出。 “2007年底开始，天津市政府就成立了REITs专项工作组。最初的那个方案就是廉租房REITs。”一位曾参与过天津版本REITs评审的专家对记者表示。同时，：“天津的社会融资起步早，下手快，这种金融创新解决了公租房资金来源的大难题。”天津对于基金融资在几年前就已经开始筹划，此时这一融资方式也同样被用于公租房的项目实施。这一计划通过政府较少的前期投入，从而引爆社会资本，以小钱撬动大钱，真正起到“四两拨千斤”的突破性效果。政府花极少的钱，甚至不花钱，便可做成一件值得称赞的惠民工程。 广东建立公租房信托基金推进保障性住房研究课题组执笔人潘利在报告中写道：“争取成为公积金贷款试点省份，可以运用沉淀公积金的50%建设公租房，享受无需项目资本配套低息之惠。但是我省因没有申请成为公积金贷款试点，以至于像广州等城市虽有近千亿的沉淀公积金而不能使用，同时公租房建设又缺乏资金。”如果广东能采取类似于天津的融资方式，将会大大减少政府的财政压力，同时更重要的是能够盘活民间资本，有效保障资金使用效率和资金需求规模。北京：建章立制 北京市公租房非常鲜明的特色是有效的管理体系建设。2007年以来，北京市相继出台了《北京市城市廉租房管理办法》《北京市经济适用住房管理办法（试行）》《北京市限价商品住房管理办法（试行）》三个政策性住房管理规章以后，2009年8月1日，北京又率先在全国出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》。 换言之，北京市的公租房实施是以建立规章制度为主攻方向的，每一种新的保障政策都有相应的规章予以界定和规范。其中对北京市公共租赁住房的指导原则、土地来源、资金来源、管理模式都做了详细而清晰的规定。 此外，北京土地供应制度的建立也同样是一种相对大胆的创新。北京率先在全国实行土地出让“租让制”，即出让金不用一次性付清，可以按照70年进行分期付款。这在很大程度上减轻了开发商的资金压力，同时对于社会资本的进入也有相当的吸引力。“北京的一个很大特点是建章立法做得特别好，每一个房产项目都有相关的一系列政策，政策之间的过渡衔接和连续性也很不错，建立了相关的管理机构，制度上也非常完善。”广东公租房调研组一位成员对记者说道。浙江：财政支撑 浙江公租房建设以杭州市推行最快，目前已建60万平方米约1万套，计划到2012年每年建设1万套公租房。政府强力的资金投入，保证了公租房建设有着充足的资金，能够有效地保持整个项目的运转，政府以土地毛收益的1%～3%成立政府投入基金。 当然，单一的政府财政补贴对于庞大的需求来说是杯水车薪，故而在公租房数量上，浙江不算多。由此也不难看出，以微利模式运营的公租房仅仅依靠政府资金投入是不足的。政府有必要另辟蹊径，不仅可以缓解自身财政压力，同时也能激活社会沉睡资本，一举多得。曾经深入调研浙江公租房项目的一位广东公租房调研组成员表示：“浙江和广东的情况比较类似，也是比较困惑。但是一两年之内，廉租房建设差不多可以完成，廉租房也是公租房的一种，至少这点是没问题的。”上海：“筑巢引凤” 上海的公租房建设具有非常明显的倾向性，目标非常明确。公租房更加侧重的是对人才的吸引，尤其是高新技术人才，这使得上海的公租房政策不单单是一种住房政策，更重要的是一种人才战略的实施方案。这也是上海市下一步的重点工程，其中最具代表性的是浦东的人才公寓。截至2010年底，浦东将会有100万平方米的人才公寓投入使用。并且在未来几年还会进一步建设各类人才公寓超过500万平方米。这其中包括已经比较成熟的张江园区科技公寓、创业公寓、金桥园区碧云国际社区人才公寓、陆家嘴金梧桐树工程等。其中非常明显的一个特征是，这些公租房清一色的是为了留住高级人才而修建的。 将公租房建设和人才战略结合，不仅解决了部分“夹心层”人群的居住问题，同时也是在为上海的发展不断积累人力资本。可以说，上海的公租房建设是一个有着技术与人力导向的复合工程。 “对于一些知识密集型的产业和地区，为了留住人才，除了有收入优惠，还会有住房优惠。可能他们能买得起房，但是还没想好买不买，就可以提供公租房给他们住上一两年，等等再说，这些都是和人才战略相关的。”一位广东公租房建设调研负责人这样说道。