地产融资渠道收紧 信托高调“拯救”

地产的困境反而成为了信托的机会。　　11月3日，万通地产发布公告，公司与平安信托有限责任公司签署了《房地产项目投资战略合作框架协议》，并以1：1的比率与平安信托共同的目标项目进行投资，平安信托拟在5年内完成50亿元信托资金的投入。　　房企遭遇资金链十年来最大考验，信托、海外基金等其他融资渠道却在此时开始极度活跃。业内人士认为，借用高杠杆率融资，这或许是未来开发商调节自身资金链，绝地求生的一种趋势。而信托则成为其中关键一环。　　平安们的地产图谋　　这是今年房地产信托融资的最大手笔。　　根据万通公告，公司股东对目标项目公司出资，双方投入资金比例原则上为50%：50%。期限为1至3年，平安信托拟在5年内完成50亿信托资金对目标项目的投资。　　根据协议，信托的优先级资金来源为平安信托募集的第三方资金。劣后级资金来源为万通地产及其合作伙伴认购资金，认购的劣后级产品份额不低于信托计划总额的50%。回报形式为信托计划到期，本金在优先级之后得到偿付、收益浮动。在项目亏损的情况下，本金可能面临损失。在项目盈利的情况下，收益分配在优先级之后分配。　　正略钧策管理咨询顾问魏庆表示，信托基金一般是开发商在自有资金短缺时采取“短期过桥”的方式。但从此次融资来看，平安信托已经介入项目运作，退出时间为项目结束后。这种股权层面合作方式，一方面可以缓解新政调控下，开发商所面临的新项目开工以及土地款支付资金短缺问题，另一方面还有助于房企在调控下的规模扩张以及增强竞争力。但可以明显看出，平安信托更想从地产中分一杯羹。　　尽管该信托计划仅仅还是个框架协议，但记者发现，其目标项目与万通目前项目分布几乎吻合。据了解，万通目前在长三角、西南、环渤海地区的住宅项目主要位于天津（其中京津生态城规模较大）、香河（万通运河生态城）、北京（天竺新新家园）、杭州（万通中心）和海南（三亚奥林匹克国际村）等。而体量较大项目都将在年底相继进入开发周期，并且其在调控的三季度下仍有拿地行动，万通地产的该笔信托融资动议，无疑是为了解决其调控背景下的粮草之困。　　中信信托一位不愿具名人士称，从今年过往案例看，大型房企参与信托融资较多，而万通地产这个信托产品或许会成为今后上市房企二线军团另辟融资的通路。　　专门负责信托融资业务的DTZ戴德梁行投资部高级经理刘兵称，近期信托产品开始受到房地产商的欢迎。尤其是中型房地产商，由于规模扩张的需要，会更愿意采用信托产品来获得“名义上”的规模以及调控下可以自保的利润。　　这是一个双赢的局面。　　从万通地产信托融资设计上看，万通地产一直保持着项目的管理权，在借用外部资金前提下，既可以享受股权收益，又可以挣到管理费收入。“而对于信托而言，由于参与信托的都是私人大户，要求回报远远高于银行，这注定信托追求高回报。但可以提供高回报的行业只有能源或者房地产，但能源项目太少。融资无门的地产商们就成了信托觊觎的对象。”　　事实上，信托对于地产的觊觎之心早已开始。　　万通一位不具名高层人士透露，在万通地产杭州项目中，这一策略已经使用。　　8月25日，万通地产以2.7亿元的交易对价将杭州万通时尚置业有限公司51%的股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司。针对外界质疑万通地产丧失该项目控制权，万通地产CFO却认为，出让股权只是实现美国模式管理的一种方式。在实现部分土地增值与开发利润最大化后，得到了丰厚的利润。在将股权转让给信托公司后，万通仍持有49%的股权。“万通也将继续提供相关的管理，收取品牌管理费。这实质上就是输出管理技能。”他说。　　信托的机会　　如果没有调控，可能如此高成本的信托在地产业没有机会。　　信托对房地产的蠢蠢欲动的背景是，调控对开发商资金链卡紧的态势正步步紧逼。一向善于利用杠杆的开发商融资正面临四面楚歌的危机。　　银监会主席刘明康近日表示，要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。　　房地产的噩梦还没有结束。　　近日，商品房预售政策在北京等城市出台。、郑州和成都等一些二线城市。　　中原集团研究董事程澐博士表示，一旦该政策严格执行，房企的资金周转将受影响，加之近期房企融资已明显受限，预计未来一段时间部分房企的资金链将面临更大压力。　　另外，证监会也于近期宣布，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，。这一决定无疑使房企的融资环境雪上加霜，房企的资金压力也将与日俱增。　　政策重重累积下，资本市场的笑脸突然消散。　　一周前，10月29日，长甲地产控股有限公司正式在香港招股，公开发行10亿股。然而，让人大跌眼镜的是，本应按计划定价的长甲地产昨日突然宣布，鉴于中国房地产政策的不明朗因素持续，并考虑到投资者的最佳利益，上市延期。　　种种融资渠道被卡紧。但房地产商却必须面临新开工和土地款支付的压力。一轮地产业“找钱荒”，让外资和信托业找到机会。　　从事信托业的刘兵近期就无比兴奋。“尽管信托青睐房地产，但地产信托只占信托总额的一小部分，而这一趋势可能因为调控的深入而有所改变。”刘兵称。　　数据可以说明问题，据用益信托网统计分析，上周（10月25日到10月31日）房地产集合信托发行规模占到58.88%的比重。　　渤海证券也认为，楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。《信托公司净资本管理办法》的出台，意在对房地产信托融资进行限制，对其划定了3%的高风险系数。，信托公司仍然纷纷选择集合类房地产信托产品，将宝贵的净资本投向这块高收益的蛋糕，可见房地产信托可能仍然是今年集合信托发行的主流。不过，目前来看，信托公司对待房地产项目非常谨慎，在计划中要求的质押方案往往都比较苛刻。　　“房地产借道信托也是有风险的。”魏庆认为，如果调控持续进行，宏观环境持续恶化，房价下行，房企注入信托部分资产可能面临被收回的风险。“这是一场利益博弈过程。”魏庆称，万通地产等房企赌的是房地产未来看好。　　不过刘兵仍坚信地产的未来是美好的。他认为，地产与信托在股权层面的合作未来可能是主流。