证监会酝酿新要求 房产信托融资封路

谁也无法确切说出楼市的僵持局面还将持续多久，但种种迹象表明，开发商的阵营正有所松动。降价的传言铺天盖地，先是万科传出将于6月份在全国范围内降价，后是绿地在全国41个城市的100多个项目进行为期一个月的优惠活动。而在市场化程度比较明显的深圳，新近也出现了一波密集的降价潮，优惠房幅度达到85折。
在杭州，小幅度的折扣潮也已经是风起云涌。
　　一方面是销售滞缓，资金回笼困难，另一方面是巨额债务急待清偿，加上土地增值税清算大为压缩利润空间，而政策的高压期似乎还没有过去——之前坚称“不差钱”的开发商，现在的“无作为状态”又能坚持多久呢？
　　销售滞缓 资金回笼慢 　　房产新政促使楼市交易量萎缩，已经是不争的事实。5月，杭州主城区仅成交商品房1010套，环比4月下跌79%，比去年同期更是大幅下滑90%。虽然5月新开楼盘并不多，不过新增可售面积，还是大大超过了去化量。在这样一个传统的楼市旺季里，出现这样让人大跌眼镜的成绩，显然是受到房产新政的影响。 　　值得一提的是，房产新政给开发商带来的冲击，似乎是无一例外。有研究机构表示，如果2010年销售额比预定水平下降30%，保利地产和恒大地产等公司都将出现巨大的资金缺口。即使是以稳健著称的行业“老大哥”万科，从5月起销售压力明显出现，业内分析要完成全年约800亿元的销售额，有非常大的难度。 　　而杭州本地开发商的销售压力，也同样存在。4月下旬以来开盘的不少楼盘，销售率同样不容乐观。许多楼盘开盘一个多月还没有交易数据。而一些楼盘虽然预定情况不错，不过从预定到签约，似乎也还有很长一段路要走。“首先是客户对楼市后市预期不好，所以一再拖着不来签约或者导致违约。另外，银行能否放贷，也是不确定因素。这些都让销售资金回笼更为缓慢。”杭州城南一位开发商无奈表示。 　　销售速度放缓，直接导致楼市最为依赖的现金流龙头被拧住。虽然由于去年楼市火爆，许多开发商大赚了一票，扛个两三个月并不是什么问题，由此许多楼盘也一再推迟开盘，但这显然并不是长久之计。随着时间推移，开发商的资金问题将日益凸显，而开发商阵营也不可能铁板一块。事实上，只有房价回落，成交量才能上来，打压房价的政策大棒才能不再挥下，市场也才有可能持续健康发展。 　　门槛提高融资难 　　调控之初，SOHO中国董事长潘石屹的一句说“开发商不差钱”，可能道出了许多开发商的心声。但一个多月过去，许多人的好心态已经大不如前。 　　“不差钱”的原因，无外乎几个。一是2009年楼市火爆，让开发商赚足了金子；二是低利率和宽松的货币政策，让开发商极易获得银行贷款，同时超低的自有资金比例，也让他们获得了巨大的杠杆效应。此外，通过借壳、IPO、或香港IPO和海外发债等融资渠道，开发商来钱非常容易。 　　不过房产新政一一把这些出钱阀门卡住。首先，按揭贷款门槛大为提高，抑制需求，交易量大幅度下跌，这是已经存在的事实。此外，货币政策有所收紧，央行三次提高存款准备金和重启三年期央票就是很好的证明。有知情人士透露，近期银行放贷速度极其缓慢，有的银行甚至已经停止发放贷款，非优质房企获得贷款已越来越难。另外，上市房企再融资，也已经受到全面限制。 　　事实上，自4月16日房产新政以来的50天里，证监会对地产公司的融资政策已经日益收紧。不久前，港资开发商太古地产的200多亿IPO，及招商地产50亿原计划的增发均告停止。，招商地产也可能无法通过再融资。，但这些均为土地储备量小的房企。而从市场的角度来说，去年12月以来股市下跌，地产股本来就是重灾区，宏观调控更是让其持续下跌，市值大为缩水。本报曾经在新政出台近1个月时作过统计，15家浙江地产股(含两家H股上市)市值缩水超过300亿元，市场对于地产业后市的不看好，也使得其融资前景并不乐观。 　　另有消息称，证监会正在酝酿新的要求：地产公司发公司债，将和再融资、。而这意味着，自此地产公司将“发债无门”。而除银行贷款、再融资、发债被处处卡紧外，地产公司获得信托融资，也不再像以前那么容易。银监会也开始要求信托公司收紧对房地产企业的贷款，除了一些比较有实力的、财务透明的公司，小公司已经基本上封住了路子。 　　从这个意义上来说，国家此次调控房价的决心，可见一斑。 　　土地增值税 　　压缩利润空间 　　如果说销售滞缓，是让开发商不能再往兜里大把装钱，那么土地增值税清算政策的重申，则是让开发商从自己的兜里往外掏钱。 　　6月3日，国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，主要提出：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%”、“核定征收率不得低于5%”、“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象”等内容。 　　有专业机构报告表示，如果严格进行土地增值税，毛利率低于40%的普通住宅将免征土地增值税，毛利率为45%、50%、60%的普通住宅，土地增值税率为6.2%、8%、12.3%，假设之前是按照2%的比例进行预缴(很多地方只有0.5%)，清算时也还需要补交4.2%、6%、10.3%。毛利率越高的项目，清算时需要支出的现金越多，特别是对于“周转率低，毛利率高”的高端房地产项目，最为不利。即使是采取核定征收率，据了解，在此之前，杭州的预征率仅0.5%，而核定征收率也只有3%左右，意味着之后开发商将付出更多的成本，利润空间也受到巨大压缩。 　　而这，显然会让目前资金链本就紧张的开发商，更为雪上加霜。“对今年有许多楼盘要交付的开发商来说，影响最大，因为正好撞到了枪口上。”杭州某上市公司高官表示，为了不使资金链出现问题，开发商只能转而从销售上寻求突破，而最好的办法，显然是找到能够跟市场需求吻合的房价契合点，降价清仓。 　　高负债率 　　成开发商紧箍咒 　　来钱不容易，不过用钱的地方不少。其中一块，就是归还巨额债务。对于去年大手笔拿地的开发商来说，这一点尤其关键。 　　据业内人士介绍，中国几万家开发商中，资产负债率大多超过70%，有些更是高达90%以上，对外部资金的依赖度相当高。据WIND的统计显示，一季度末，上市房企整体资产负债率为67.13%。即使是万科、保利、金地等地产“大腕”，资金链也并不是“高枕无忧”。一季报显示，金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元，保利地产为-150.16亿元，万科为-68亿元。 　　杭州本地的上市房企，同样债台高筑。记者翻看了新湖 (论坛 新闻)中宝、嘉凯城、荣安集团、美都控股、滨江集团、绿城 (论坛 新闻)中国、广宇 (论坛 新闻 视频)集团等上市公司的财务报表，发现不少公司虽然手头有大量存货，但是手头可用的现金并不多，如果这些存货不能转化为现金，开发商就很有可能面临短期借款和一年内到期长期借款带来的巨大债务压力。 　　而这还不算开发商的拿地支出。对于一些龙头企业来说，拿地扩大市场占有率的重要性，在一定程度上，丝毫不亚于生存。不过“拿地首付不低于5成”等规定，也让拿地成本大幅上扬。从这些角度来说，开发商再说“不差钱”，谁也不信了。 　　事实上，已经有一些小型开发商扛不住了。据一位资深业内人士透露，已经有项目在四处找合作和资金。“至少有两家，一家是西溪的排屋项目，一家是钱江新城的商业项目。”种种迹象表明，一场大幅降价的变局正在貌似平静的开发商中间酝酿。