恒大信托融资46亿 绿城128%高杠杆率如赌博

华东区一老牌信托公司称，绿城项目好，但赌徒特性“我们不和它们合作” 理财周报记者 张慧宇/文 　　雾里看花，真假难辨。“绿城”是花，真假是事情真相前后。 　　先有海航收购绿城传闻，后有监管部门查绿城信托融资，接着是绿城的“否认”，一系列事件接踵而来。多位信托公司人员均一致表示：绿城“信托门”是真的。 　　无论真相如何，绿城事件或许是一个信号，反映着这个市场上正在经历着的某些变化。 　　恒大：融资途径广，信托融资近46亿 　　信托产品预期收益率均在8%以上，最高可达8% 　　香港的上市企业中，恒大有着更广阔的融资途径。 　　根据理财周报零售银行实验室检测统计，截至10月10号，恒大共成立16款信托产品，合作的信托公司共有9家，合作次数较多的当属五矿信托和西安信托，均为4次，和大业信托合作了2次。 　　16款恒大的信托计划中，2010年成立了5款，其余11款全部在今年成立，募集资金将近46亿。到期产品仅有1款，其余15款均在运行中。 　　据理财周报记者了解，恒大的信托产品预期收益率均在8%以上，最高可达10.5%，该产品名为“新乡恒大雅苑首一期贷款项目信托”，由大业信托发行。产品募集资金1.1亿元，期限1年，收益率用分层形式。 　　另一款恒大和大业信托合作的“舞钢恒大华府贷款项目信托”的预期收益率为9%。期限1年，募集资金1亿，信托资金用于向舞钢恒大置业有限公司发放开发贷款，贷款指定用于舞钢恒大华府项目开发建设。 　　恒大地产(3.11,-0.28,-8.26%,实时行情)集团有限公司为舞钢恒大置业有限公司的信托贷款还款义务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下的信托贷款本金、利息(含罚息、复利)、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。同时恒大地产集团洛阳有限公司以其拥有的位于瀍河区城市东出口的土地提供土地使用权抵押担保，该地块用地面积6.33万平方米，预评估价值为2亿元，抵押率为49.77%。 　　售楼处人员告诉暗访中的记者，目前项目共有5号楼，共计880多套房子，其中1号楼和2号楼共有390多套房子，目前仅剩下大约50套.。“目前4号楼还未拿到预售证。我们现在差不多每天平均卖两套。” 　　恒大模式以规模化住宅项目为主要特征，这就决定了恒大在土地储备量、资金周转以及产业链上将面临很多挑战。据公开资料显示，2010年恒大继续深耕二线，拓展三线的土地战略储备，新购土地储备67幅，新增土地储备建筑面积5112.6万平方米，分布在49个城市，其中三线城市34个，占新增土地储备的50.9%，新增土地储备平均成本约648元/平方米。 　　据统计，恒大181个项目有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%，而恒大在建面积3163万平米，位列全国第一。业内人士表示，虽然恒大地产业务的利润率仅有15%，不过其薄利多销。中报显示，它的净利润是九大上市房企中排名第一。 　　绿城：128%高杠杆率是赌博，模式和产品定位受质疑 　　贷款型融资，融资成本约为15%或16%，高杠杆率达128%-140% 　　绿城的高负债和高杠杆率已不是秘密，关键是如何进行适度匹配。 　　截至目前，绿城共发行了14款信托产品，今年新成立了8款信托产品。在募集资金上，绿城每笔募集资金额都很大，范围1.15亿—19.83亿。 　　绿城1号房地产投资基金信托的募集资金便是19.83亿，期限三年，2012年4月19日到期，预期收益率为8.5%。这款信托产品庞大的募集金额引来了关注。 　　19.83亿的募集资金投资于杭州绿城海企蓝色钱江一期项目15亿元，其中股权投资2.5亿元，债权投资12.5亿元(年利率14%)；投资于无锡绿城玉兰花园一期项目4.83亿元，其中股权投4590万元，债权投资4.371亿元(年利率14%)。 　　而蓝色钱江公寓一期于2009年5月开始预售，同年10月，已经预售了93%，当时成交的价格为29066元/平方米。而无锡玉兰花园一期当时预售了84%，成交均价9800元/平方米。蓝色钱江二期规划为高档精装修住宅，占地面积31196平方米。 　　此前，理财周报曾报道过“绿城的借款人”，对绿城的融资方式进行了详细的阐述。一位业内人士表达了对绿城的担忧，一个是绿城的模式，一个是绿城的产品定位。 　　绿城属于连锁加盟模式，通过股权投资的形式和一些公司合作开发项目。“这里面有绿城的品牌价值，不过绿城主要是做高档住宅的，现在对高档住宅需求很少，反而是中低价房有市场。” 　　上述业内人士算了一笔账：面积在200－500平方米已经属于高档住宅了，按每平方5万，最便宜也要1000万，很少人买得起。而一般来说，如果每平方米卖8-10万，成本差不多也要5万。房价再降，也不会降很多。 　　“现在一些成型的绿城项目，很多都是两三年前拿得地，加上这两三年间运作的财务成本，成本也要5万。一般来说，毛利率要达到30%以上，才够盈亏。去年，房企毛利率一般是50%，放假前还是100%，所以很多人都抢着做房地产。”上述业内人士向记者透露。 　　“绿城都是通过项目做贷款型融资的，绿城融资成本约为15%或者16%。绿城的高杠杆率达128%-140%，而房企平均杠杆率为70%。” 　　另一方面，上述业内人士认为，绿城和保利、泛海不同的是，保利和泛海背后有一个大的集团，更重要的是这个集团是多元化经营，绿城在某种程度上还是以单一地产为主的。“所以高杠杆率的操作会让它走向一种极端，输赢都将很彻底。” 　　“虽然我们清楚绿城的项目很好，但它们的赌徒特性并不符合我们本身的理念，所以我们不和它们合作。”华东区一家老牌信托公司人员向理财周报记者表示。 　　他透露道，“前一段时间，监管部门电话口头要求，把绿城的信托计划的各个审批文件都呈交上去，这实际上是一种私下对绿城的调查。”