地产基金觊觎信托项目 房产信托击鼓传花正酣

一年多前，信托公司疯狂发行房地产信托产品。 一年后，房地产市场陷入低迷，开发商无法按时回款，到期的房地产信托产品面临兑付风险。 　　然而，这并不是所有的问题。 　　为了兑付到期的产品，开发商、信托公司正在玩转“拆东墙，补西墙”的“击鼓传花”游戏，用新信托的钱来还旧信托的债。 　　此外，地产基金公司也在蠢蠢欲动，欲图从信托公司手里接盘，分食利益蛋糕。 　　新产品，旧标的 　　数日前，吉林信托在官网公布了一款新信托计划。 　　在这个名为吉信·松花江【81】号刚泰集团股权受益权集合资金信托的计划书中，《东地产》记者发现，作为抵押标的的“沪房地南字(2003)第008141号”地块，同时出现在另一份临近兑现期的安信·刚泰集团流动资金贷款集合资金信托计划中，也作为抵押标的。 　　安信·刚泰集团流动资金贷款集合资金信托的成立时间为2010年4月15日，按照18个月的产品期限，至本月14号，将有128份有效信托合同需要兑付。其中，认购金额在100 万元(含)-300 万元之间的为61 份，预期年收益率为7%；认购金额在300万元( 含)-1000 万元之间的为65 份，预期年收益率为7.5%。 　　这意味着，1年前买信托的投资者即将拿到手的大约5.35亿元钱，很有可能是从另一家信托公司的投资者手里募集来的。类似于拆挪资金的“击鼓传花”游戏。 　　“看起来这像是一个典型的信托公司互相合作接盘的案例。吉林信托实际是为安信信托接盘。”相关信托人士分析称。 　　记者向安信方面求证，从产品负责人处得到的答复是：“安信·刚泰集团流动资金贷款集合资金信托计划”即将兑付，且一切情况正常。 　　开发商拿到钱却不开工 　　对于投资者来说，此类信托产品的风险在哪里？ 　　“回款风险几乎是信托的唯一主要风险，”一位银行业信托人士对记者说：“这类事件类同于债券市场的信用风险爆发，引起投资者担心是正常的。目前房地产企业的回款现金流确实存在较大问题，如果时间推延，可能会出现房地产企业的资金链断裂，引起一系列负面后果”。 　　《东地产》调查发现，“沪房地南字(2003)第008141号”的土地，即上海浦东新区宣桥镇项埭村5/7 丘，规划范围为东至叶家宅、乔家宅及界河支流，南至卫星港及高压走廊边，西至成功家园，北至人民西路的长方形地块。 　　在安信·刚泰集团流动资金贷款集合资金信托计划中，该块土地为“东湖花苑”项目，该项目后更名为裕景·汇庭。 　　宣桥镇政府下属三灶休闲度假区投资发展有限公司负责该镇六类土地的开发业务，据其负责人介绍，刚泰集团2008年获得该块土地使用权后，一直未对其进行开发。 　　“没有开发的原因是，离该地块大约200米处有一个殡仪馆，而上海市殡葬处对房地产项目和殡仪馆之间的间距的具体规定一直还没出来，可能300米，也可能是500米，如果是这样，这块地就要损失一大块了。”三灶公司乔福堂主任对《东地产》记者说。 　　募集了信托，却将项目搁置，这意味着，刚泰集团在这一年里要白白支付投资者6%的收益率，按照该信托的发行规模估算，这笔款项约达到3000万元。 　　“不排除开发商募集信托，拿到钱后，挪用到其他项目去做开发资金。如果抵押物充分，信托公司也不大会管开发商怎么用钱的。” 用益信托分析师徐颖风分析。 　　《东地产》记者调查了刚泰集团另外一个大盘项目，艺泰安邦。 　　根据佑威房地产研究中心的数据，在2010年4月至今的信托发行期内，该项目一共才卖出57套房源，总销售金额约为1.3亿元。 　　而按照一年前刚泰集团和安信信托发行的规模测算，即将兑付的信托总金额约为5.35亿元。如果开发商用艺泰安邦的钱来还一年前信托的钱，则存在巨大的资金缺口。 　　地产基金觊觎信托项目 　　如果出现到期无法兑付的风险怎么办？ 　　“可以选择的方式有两个，一是依条款延期，许多信托计划中都会有此一条，并往往会因此许诺以投资者相对更高的回报率。二是发行一个新的信托产品来接盘，” 徐颖风表示：“信托公司可以转让权益，其实信托的抵押率一般都很低，安全性还是比较好的，低价转让还是有人要的，比如资产管理公司，因为房地产信托的抵押物一般都很充足。” 　　相关人士对《东地产》记者透露：“这样的二级市场是存在的，一些并购基金在做这个事情，比如高和资本。对于他们来说，如果一块土地价值5个亿，抵押5千万，那并购基金即使出资6千万，总的来看也是合算的。” 　　“债券项目，直接处理土地就可以了；股权项目，在法律原则上并没有寻找下家接盘的义务，但是目前的做法，基本上都会帮投资者把这个风险回避掉。”上述银行人士称。 　　“最坏的结果是，没有人接盘，项目打3、4折这样的低价来卖。到期无法兑付的房地产信托现在还没有一个例子，因为如果这样，信托公司将受到非常严厉的处罚。”上述银行人士表示。
上海刚泰置业募集了5亿信托资金，项目却一直未开工。如今再发新信托计划。这样“击鼓传花”的方式在信托界并不显见。