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还有多少房企或将遭遇“信托门”？

发布时间：2020-04-27 23:02:15

继绿城集团之后，又一大牌开发商遭遇“信托门”。近日有微博称，天津星耀投资。对此，星耀集团举行新闻发布会予以否认。然而，倚重信托融资，让人再次感到地产信托风险的寒意。
星耀五洲是星耀集团在天津开发的地产项目。作为昆明的龙头房地产企业，2007年10月，星耀五洲击败中信地产，以62.9亿元一举拿下天津天嘉湖地块，成为当年的“地王”。对于星耀五洲的房地产信托风险，本报2008年9月16日刊文《募集资金逐月攀，房地产信托待降温》提及。2008年8月中信信托推出的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”引起市场关注，预期年收益率14%。该信托计划的投资方向是天津星耀五洲项目，成立一个募集资金不少于67.9亿元的信托基金，11.5亿元部分属于对外公开发售的超优先级受益权。值得注意的是，该项信托计划不仅在当时的收益率较高，而且有“新债还旧债”之嫌。星耀集团2007年12月曾经委托中信信托运作集合资金信托计划，募集30亿元，期限为1年，预期收益率高达25%。　　从星耀五洲的信托资金运作来看，首先具有高成本的特点。眼下地产信托产品预期收益率在15%至20%的非常普遍，但在2008年还没有达到如此高。用益信托工作室的数据显示，2008年上半年房地产集体信托产品的平均信托期为1.77年，平均预期收益率为10.24%。相比之下，星耀五洲2007年年底和2008年8月两次发行的信托产品，都属于收益率较高的项目。如此高的融资成本，恐怕与星耀集团对资金的急需有关，毕竟其在当时以高于起拍价1倍多的价格拿地，且土地出让合同限制“囤地”。另一方面，信托属于期限并不长的融资工具，而房地产开发的资金回收周期较长。据悉，星耀五洲2009年6月又与华能信托发行了一个期限2年的信托产品，募集资金规模达32.94亿元。该信托计划，被认为同样具有“新债还旧债”之嫌。　　对于公司破产的传闻，星耀集团已经予以澄清。然而，星耀集团高管向媒体承认：“当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的融资问题。”这句话道出了当前开发商共同的难题，已经不会有人认为这是开发商“装穷”。此轮地产调控的累积效应逐渐发挥作用，较长时间的成交低迷，使房企集体出现现金流困难及存货大量增加。近期上海个别楼盘“跳水”打折，就是开发商缺钱急于回收资金的表现。高成本的信托融资本就属于迫不得已，若楼市成交继续没有起色，肯定还会有更多房企遭遇“信托门”。　　星耀集团表态，“在政府和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况。”不过，开发商应该心里明白，指望政府和信托乃至金融机构“救援”的力度会有多大？房地产企业“靠天吃饭”，资金状况的改善只有看房价的脸色，有待楼市成交的回暖。一方面，楼市调控政策在短期内不会松动，珠海近日在全国率先出台限购和限价的“双限令”，以及上海市市长韩正表态下一步贯彻房地产调控的态度是坚决的，意味着开发商难逃“寒冬”。即便接下来货币政策实施“微调”，房地产业也不会成为受益者。　　另一方面，整个房地产行业的财务状况每况愈下，房地产上市公司都日子不好过，地产融资的难题将有增无减。日前举行的上市银行三季报说明会上，有多家银行明确表态将降低开发商贷款的占比，进一步抬高开发商贷款的门槛。在越来越缺钱的情况下，开发商与银行、信托公司洽谈融资势必处于弱势地位，就算借到钱也不会低成本。特别是“新债还旧债”式的融资，金融机构会更加谨慎对待。近几个月，各地产权交易所挂牌的房地产股权类项目猛增，表明已有开发商“无心恋战”。未来的拯救无法单靠融资救急，或许还得开发商“自己卖自己”。