复杂房钱关系 10大地产商与30家信托往来调查

绿城危机之后：恒大地产牵出46亿信托融资，波及181个项目。

　　这当然不是个案，从银行拿钱越来越难，开发商与信托公司的关系也越发复杂。

　　你也许不信，融资成本19%也属合理范畴，预期收益率最高可达14%。

　　有人在不计成本融资，有人在忧心忡忡兑付。秋风萧瑟。

近期，关于房地产信托产品链条各环节的热点词语是：、绿城百亿信托融资“调查门”、兑付风险、房地产“量价齐跌”的“拐点”即将到来等。

　　在熬过2008年的寒冷期之后，2009年年初房地产市场开始回暖。从彼时起，房地产信托产品发行开始趋多。在银行贷款渠道之外，房地产商和信托公司成为紧密的利益共同体。

　　随着银行信贷趋紧，房地产信托融资作用更为凸显。事实上，，房地产信托业务已成为信托公司的主要利润来源之一。但在今年7月以后，相关产品发行明显放缓。

　　恒天财富研究专家叶跃东向记者表示，房地产市场的变化“倒逼”信托公司更加精挑细选项目。当前能够采用信托融资的房地产企业，一般都是有实力的大企业或区域龙头企业。对与小房地产企业的合作，信托公司兴趣不大。

　　据记者了解，信托产品投资门槛一般在100万元以上。房地产信托产品的收益率比银行理财产品的收益率明显高出很多，这是吸引高净值投资者的重要原因。

　　根据对2009年1月至2011年10月期间发行的900多只房地产信托产品的统计，此类产品的期限一般在两年左右，预期收益率一般在8%到10%左右，也有的预期收益率达到12%、14%左右。

　　房地产开发商的信托融资成本主要包括给予投资者的产品预期收益、信托公司的信托报酬（一般3个百分点左右）以及推介费用（主要是给银行或第三方等，一般在2个百分点左右），由此匡算，房地产开发商的信托融资成本可达17%—19%左右。

　　“大中型房地产公司对17%—19%的信托融资成本是能承受的，这也是比较合理的成本。”大有财富总裁万永旗说，“更高的信托融资成本也有，但如果对融资方——房地产开发商压得狠了，风险也相对大一些。”

　　“如果对房地产行业不悲观，投资者可在房地产信托产品中优中选优。”万永旗告诉记者。

　　“在了解具体信托产品的基础上，要多关注产品募集资金所投资项目的性质，如投资标的是否受到限购政策的影响，是否是保障房；同时还要考虑项目的地段、区位、土地成本，目标受众及其购买力以及产品定位是否符合当地的客户的心理需求等（如户型）。”叶跃东向记者表示，“此外，还要看开发商的实力、负债、销售速度等；还需观察信托产品本身的风险控制措施，比如是多重风险控制，还是单一风险控制手段。”

　　信托兑付调查：资金逐笔提，风险在加大

　　兑付风险主要来自房地产公司高负债率和低成交量。

　　“开发商就是要钱，通过信托拿来的钱不到手上那就没意思了，所以以前信托资金开发商基本都是一次性提走，怎么用他们自己看着办，信托公司说是监督，但其实也控制不了。”

　　平安信托某中层向记者如是说，并向记者进一步透露，“下半年银监会严格控制，必须按项目进度一笔一笔地提款，信托公司必须跟进。”

　　房地产信托兑付风险加剧

　　银行渠道，房地产商早已拿不到钱，这已是房地产市场公开的秘密。而房地产商的另一个“融钱”的出口——信托公司，。

　　据了解，上半年房地产信托平均年华收益创各类理财产品之首达10.8%。照此计算，开发商的信托融资成本在16%左右。

　　但是激进的开发商信托融资成本远不止16%，收益率在12%的信托产品也比比皆是。

　　据记者了解，目前正在销售的“中信乾景·恒润套利型投资基金集合信托计划”和“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”最高收益率均达14.5%，而平安信托和绿城中国共同打造的“平安财富安城1号房地产基金信托产品”逾期年化收益率更是高达25%，绿城该项目的信托融资成本高达30%。

　　无独有偶，中信信托7月发行的一款用于天津星耀五洲收购指定地块项目公司的信托产品收益率也高达25%。

　　有分析人士表示担扰，融资成本如此之高，项目或市场一旦出现问题，房地产信托的兑付首当其冲。

，早在5月份，银监会就下发了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等详细信息，从而降低兑付风险。

　　某信托公司产品设计人员表示，“很多开发商走一步算一步，寄希望于政策松绑，但是高收益的信托融资等于是饮鸩止渴。”

　　眼下，政策毫无松绑之意，成交量萎缩，高融资成本的房地产信托兑付风险加剧。上述平安信托某中层表示，“房地产信托兑付风险主要来自两个方面，一是开发商和项目本身的资质问题，另一个就是销售资金不能回笼。现在主要是销售量不行，资金回笼的问题。”

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则向记者表示，“上市房企这些年一味地做大规模，风险意识不强，负债率普遍比较高。目前市场成交量如果持续，资金链就会受影响，很多项目只能暂停，开发商本身的资质就会下降，房地产信托的兑付风险不容乐观。”

　　据了解，目前大部分房地产公司的负债率都在70%-80%，绿城的负债率高达163%。“（负债率）超过50%就应该警惕了，香港很多财团负债率都在30%左右。”韩世同表示。

　　如果交易量继续萎缩，项目资金链一旦出现问题，高负债率的地产公司无法偿还投资者欠款，加上抵押物折扣销售受阻，房地产信托投资者有可能出现本金受损。

　　“打包开发”

　　信贷紧缩，银行之门紧闭，信托严格限制，开发商意欲寻找新的融资渠道。

　　受益于政府支持的保障房成了各大开发商争抢的“香饽饽”，而保障房信托用于商品房开发，也是公开的秘密，“打包开发”成为开发商的新融资渠道。

　　有业内人士表示，绿城信托资金被银监会调查的主要原因，就是绿城把保障房资金用于商品房。

　　近日，绿城集团执行总经理、绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南向媒体表示，绿城至今与政府签订的保障房安置房合同超过500万平方米，已经替政府造保障房超过800万方，国内没有房企可以超越。

　　对于开发商的新融资渠道，用益信托工作室分析师岳婷则向记者表示，开发商利用保障房信托的方法主要是“打包开发”，

　　如一保障房开发项目分为三期，一期为保障房建设，后两期就变成商业地产的开发；或者是一项安居工程，募集资金的30%用于建设保障房、回迁房等等，70%的资金就用做住宅、商用房开发。

　　“保障房就是个框，开发商就是利用”政府支持“这一点大打擦边球，系统性风险可能会低一点，但保障房信托的风险并没有降低，政府不可能给房地产信托产品做保底担保。”某信托业资深专家也向记者如是表示。

　　荣盛、中星和世茂共17款信托产品不敌保利1家

　　中星的信托计划预期收益率相比荣盛低，均不超8%，世茂9.4%居最高。

　　和保利、泛海相比，荣盛、中星和世茂的差距已经有所表现。

　　“大房企其实并没有问题，需要担心的应该是中小型房企。”一位业内人士表示，荣盛、中星和世茂的信托融资已经没有保利和泛海那么频繁，然而他还是对上市房企表示放心，他关注更多的是未上市的当地的房企融资。

　　三家信托产品加起来17款也敌不过保利一家

　　中星的信托计划预期收益率相比荣盛低，均不超8%，世茂9.4%最高。

　　来自零售银行实验室的数据显示，各房企的信托产品数量上，保利21款，泛海18款，恒大16款，绿城14款，而荣盛、中星和世茂共计17款，差距明显。

　　据记者了解，荣盛、中星和世茂这三家房企的信托融资各有特色。

　　荣盛共成立了6款信托计划，其中三款由资金信托发行，两款由江苏省国际信托发行，一款由中投信托发行。目前1款已经运行结束，5款还在运行中。荣盛的信托计划期限都是两年，预期收益率大约在7.8%左右，每款信托计划募集规模相对较小，最小规模为8000万，最大规模有3.13亿元。

　　荣盛合作的信托公司总部多位于江苏省，6款信托产品中，荣盛和资金信托合作的有3款，预期收益率为7.5%、7.8%和7.8%，相对较低。据了解，紫金信托的地产业务真正开展的时间大约是1年。

　　在荣盛成立的6款信托产品中，“荣盛龙湖半岛观湖郡项目集合资金信托计划”的预期收益率为9%居最高，募集资金3亿，主要用于南京华欧舜都置业有限公司项目建设。南京华欧的控股企业——荣盛发展为借款人提供不可撤销连带保证责任担保；同时荣盛建设、荣盛控股和荣盛发展的实际控制人承诺在“荣盛建设贷款项目集合资金信托计划”到期后（2011年9月到期），原质押股份解押的同时将提供以3亿元贷款计算按照质押时点前三个月股票收盘价计算的均价不超过40%质押率折扣的荣盛发展股票质押给江苏信托。

　　相比荣盛，中星共成立了5款信托计划，两款是在2010年成立的，今年新成立了3款。据记者了解，中星合作的信托公司有两家：中海信托和中铁信托。而中星的信托计划预期收益率相比荣盛较低，并且没有超过8%的。

　　中星的信托计划多为债权和股权投资类型，例如中铁信托·优债51期中星海上名豪苑二期项目集合资金信托计划，该信托计划向中星集团支付了应收债权受让款20000万元，持有对中星集团的子公司上海全策房地产有限公司（以下简称“全策地产”）金额为25000万元的应收债权。中星集团将该笔资金用于支持中星海上名豪苑二期项目的开发，而上海地产为中星集团到期回购应收债权并支付资金占用费义务提供不可撤销的连带责任担保。

　　而根据中星集团2011年4月母公司财务报表，截止到2011年4月末，该公司总资产154.01亿元，总负债为83.38亿元，净资产70.63亿元，资产负债率为54.14%，财务状况稳定。而担保人上海地产2010年母公司报表显示，该公司总资产为256.39亿元，负债170亿元，净资产86.39亿元，资产负债率66.31%，经营情况稳健。

　　和荣盛一样，世茂股份共成立了6款信托计划，并且都是在今年新成立，此前世茂股份并没有通过信托融资的经历。6款信托计划中，四款是世茂股份和中铁信托合作的，其余两款分别由紫金信托和西部信托发行。

　　而世茂股份和中铁信托合作多属于其它投资信托类别的，发行规模在1亿左右。而和西部信托合作的一款贷款投资信托“世茂股份贷款集合资金信托计划”发行规模较大，有5亿元，期限两年，预期收益率为9.4%居最高。同时，在收益率上，该信托计划规定，若遇人民银行利率调高，随国家政策相应调高预计年化收益率，但最高不超过9.8%，由世茂股份控股股东峰盈国际有限公司以其持有的世茂股份限售流通股股票提供质押保证，质押率不超过40%。

　　和绿城一样，单一产品类型“最容易出问题”

　　“出现兑付风险，我们行业内做法就是清盘，找个下家来接盘”。

　　荣盛、中星和世茂本身成立的地产信托计划较少，而且很多都属于资金用途描述很模糊。

　　有业内人士表示，世茂地产、中星和荣盛，这三家房企和绿城一样，都属于单一产品类型。而泛海、保利则有集团做后盾。

　　“每一家公司都有自己对经营上的杠杆率的控制，风格不一样。绿城的董事长宋卫平在行业内是个”赌徒“，所以绿城文化里也有这样一种基因存在。”上述业内人士向记者表示。

　　最近，这位不愿具名的业内人士一直在观察很多房企的项目，他观察的对象一般是非上市的在当地有些名气的房企，“这类企业才是最容易出问题的，尤其是在项目遍地开花的时候。”

　　“一般来说上海的项目如果通过上海的信托公司融资，融资成本有20%；而外地的项目通过在上海的信托公司融资成本在20%-25%之间。”一家大型信托公司执行经理告诉记者，中融信托的融资成本相对较高。

　　“在中融信托内部有种说法，融资成本在20%的项目不要拿回来。”

　　而另一位混迹于信托业二十多年的人士告诉记者，“目前有些信托项目就出现了兑付风险，而我们行业内做法就是清盘，找个下家来接盘。去年信托融资的抵押率有6成，现在都是4成以下，我们找个下家来，信托自己本身也不会亏损，一般来说都能给投资者预期的收益。所以，对于行业并无大碍，受伤的还是还不起贷款的房企。”

　　保利连横16家信托发21款产品称霸业内，泛海融资成本低最爱中融

　　寻找风口浪尖上的地产公司，一位业内人士正在做这件事，他太想知道房地产企业的冬天到底属于谁。

　　不过，保利和泛海活得很好。它们可以借势频频融资，更重要的是它们背后都有一个多元化经营的集团。 保利：融资次数最多，合作信托公司16家最多。

　　子公司名义融资，项目做抵押，融资成本约13%-14%

　　根据零售银行实验室监测统计，保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，总共合作的信托公司有16家，是行业内和最多信托公司合作的房企。据不完全统计，保利通过信托融资规模大约在72亿-82亿之间。

　　据记者了解，保利之所以能和多家信托公司合作，和它本身的融资方式有很大关联。

　　“保利的信托计划是通过项目所在地的子公司去融资，一般只能用项目去做抵押，而这种贷款方式的融资成本大约在13%-14%。正因为融资以子公司的名义，保利合作的信托公司就比较多，也没有太稳定的合作对象，有利有弊。”一位不愿透露姓名的知情人士表示透露。

　　目前，保利和华润深国投合作最多，共计3次。记者发现，和保利合作的信托公司很多都是知名的稳健型信托公司，如华润深国投、上国投和中信信托等。

　　其中，华润深国投招牌响亮。据记者了解，华润深国投的客户多为比较稳定的大客户，营业成本低，定价能力高，目前他们已经开始建立自己的销售团队，希望建立类似于大客户部的销售团队，专门针对高端客户。

　　“在某种程度上，华润深国投和上国投本身业务创新能力很强，它们对地产信托的依赖并不像中融那么强烈。”华东区一位信托业人士向记者透露。

　　在保利和华润深国投的合作上，均采用贷款投资信托，产品预期收益率相对较低，大约6%。

　　值得一提的是，保利和交银信托合作的两款信托产品：“保利华都三期贷款信托（A类）”和“保利华都三期贷款信托（B类）”预计收益率最高，分别为8.7%和9.2%。

　　据了解，保利集团为交行的大客户之一，交行对保利集团地产板块综合授信为120多亿元，已提款100多亿元。“本项目融资方湖北保利在交通银行湖北省分行的贷款余额为1.4万元，其在交通银行的双十级评级为5级。”上述知情人士透露。

　　记者调查了解到，这两项信托计划的融资方湖北保利成立于2004年成立，为保利置业的子公司，注册资金人民币10000万元，具有二级房地产开发资质。

　　保利华都三期项目“四证”齐全，占地面积约8.7万平方米，规划总建筑面积。“该项目地块是在2007年3月竞拍获得，目前已付清土地款，折合楼面地价大约960元/平方米。”上述人士说道。

　　“去年四季度已经开始开盘了，当时取得了预售许可证的10栋楼，去年春节的时候，已有5栋卖完了，另外的5栋只剩少量大户型。房价平均7000元/平米，回笼资金大约4亿元。在两年的信托期限里，保利华都三期项目未来可销售的面积约为18万平方米，按销售均价7000万/㎡预测，可实现销售收入约12.6亿元。”上述知情人士表示这是保利在去年春节时的预测。

　　“一般来说，保利项目都有保利集团提供连带责任担保，保利集团还涉及矿业和艺术文化。由集团支撑，何必担心保利地产现金流？”一位房地产行业人士反问。

　　泛海：金融背景强大，10%融资成本低

　　采用股权质押方式获得信托融资，最大特点是稳定

　　和保利集团一样，泛海集团也是一个多元化经营的集团，形成了基础设施建设与房地产、金融、能源三大产业平台。“拥有强大的后盾，总是不需要担心的。”一位业内人士总结道。

　　和保利不同的是，泛海的融资方式不同。因为泛海集团旗下涵盖银行、证券、保险等金融机构，采用股权质押方式获得信托融资的成本是相对很低的，业内人士认为大概在10%。

　　泛海的信托融资的最大特点是，合作的信托公司相对比较稳定。截至10月10日，泛海共发行了18款信托产品，合作的信托公司才3家，分别是中融信托、昆仑信托和四川信托。其中12款由中融信托发行，4款由昆仑信托发行，2款由四川信托发行。

　　在2010年以前，泛海合作的信托公司只有中融信托，2010年开始和昆仑信托合作。从泛海的信托产品表格中，可以看到有6款信托产品的成立时间是同一天，均在2010年12月13日。而其中4款是由中融信托发行的，2款是由昆仑信托发行的。

　　“民生证券股权质押信托贷款信托（一期）”便是由中融信托发行的，还有其它三家，募集资金均是7500万，预期收益率均是8.5%。产品说明书上显示信托资金向中国泛海发放信托贷款，用于补充中国泛海经营所需的流动性资金。而用中国泛海所持有的民生证券7350万股股权进行质押担保。

　　根据分析，泛海主要有三种还款来源，一是上市公司泛海建设归还中国泛海欠款24.58亿元，截至2009年12月31日，上市公司泛海建设对中国泛海及所属公司相应欠款余额为24.58亿元，中国泛海计划在2011年年底前全部收回。预计泛海建设所属北京泛海国际居住区、深圳月亮湾销售预计到2010-2011年可实现销售收入约125亿元，用来还款。

　　同时中国泛海所属民生金融中心项目经营租赁收益，包括泛海集团下的民生银行和海通证券股权在二级市场所得的减持收入可作为备用还款来源。

　　“2007年，泛海主营业务出现爆发性增长，现金流好转；2008年的金融危机导致其恶化，随后有好转。最近几年的经营性活动产生的现金流量净额一致为负数，主要是因为泛海建设大部分房地产项目均处于开发建设阶段，资金需求量较大。但因为有金融背景，能自给自足。”一位信托业内人士说道。

　　恒大信托融资46亿，绿城128%高杠杆率如赌博

　　华东区一老牌信托公司称，绿城项目好，但赌徒特性“我们不和它们合作”。

　　雾里看花，真假难辨。“绿城”是花，真假是事情真相前后。

　　先有海航收购绿城传闻，，接着是绿城的“否认”，一系列事件接踵而来。多位信托公司人员均一致表示：绿城“信托门”是真的。

　　无论真相如何，绿城事件或许是一个信号，反映着这个市场上正在经历着的某些变化。

　　恒大：融资途径广，信托融资近46亿

　　信托产品预期收益率均在8%以上，最高可达8%

　　香港的上市企业中，恒大有着更广阔的融资途径。

　　根据零售银行实验室检测统计，截至10月10号，恒大共成立16款信托产品，合作的信托公司共有9家，合作次数较多的当属五矿信托和西安信托，均为4次，和大业信托合作了2次。

　　16款恒大的信托计划中，2010年成立了5款，其余11款全部在今年成立，募集资金将近46亿。到期产品仅有1款，其余15款均在运行中。

　　据记者了解，恒大的信托产品预期收益率均在8%以上，最高可达10.5%，该产品名为“新乡恒大雅苑首一期贷款项目信托”，由大业信托发行。产品募集资金1.1亿元，期限1年，收益率用分层形式。

　　另一款恒大和大业信托合作的“舞钢恒大华府贷款项目信托”的预期收益率为9%。期限1年，募集资金1亿，信托资金用于向舞钢恒大置业有限公司发放开发贷款，贷款指定用于舞钢恒大华府项目开发建设。

　　恒大地产集团有限公司为舞钢恒大置业有限公司的信托贷款还款义务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下的信托贷款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。同时恒大地产集团洛阳有限公司以其拥有的位于瀍河区城市东出口的土地提供土地使用权抵押担保，该地块用地面积6.33万平方米，预评估价值为2亿元，抵押率为49.77%。

　　售楼处人员告诉暗访中的记者，目前项目共有5号楼，共计880多套房子，其中1号楼和2号楼共有390多套房子，目前仅剩下大约50套……“目前4号楼还未拿到预售证。我们现在差不多每天平均卖两套。”

　　恒大模式以规模化住宅项目为主要特征，这就决定了恒大在土地储备量、资金周转以及产业链上将面临很多挑战。据公开资料显示，2010年恒大继续深耕二线，拓展三线的土地战略储备，新购土地储备67幅，新增土地储备建筑面积5112.6万平方米，分布在49个城市，其中三线城市34个，占新增土地储备的50.9%，新增土地储备平均成本约648元/平方米。

　　据统计，恒大181个项目有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%，而恒大在建面积3163万平米，位列全国第一。业内人士表示，虽然恒大地产业务的利润率仅有15%，不过其薄利多销。中报显示，它的净利润是九大上市房企中排名第一。

　　绿城：128%高杠杆率是赌博，模式和产品定位受质疑

　　贷款型融资，融资成本约为15%或16%，高杠杆率达128%-140%

　　绿城的高负债和高杠杆率已不是秘密，关键是如何进行适度匹配。

　　截至目前，绿城共发行了14款信托产品，今年新成立了8款信托产品。在募集资金上，绿城每笔募集资金额都很大，范围1.15亿—19.83亿。

　　绿城1号房地产投资基金信托的募集资金便是19.83亿，期限三年，2012年4月19日到期，预期收益率为8.5%。这款信托产品庞大的募集金额引来了关注。

　　19.83亿的募集资金投资于杭州绿城海企蓝色钱江一期项目15亿元，其中股权投资2.5亿元，债权投资12.5亿元（年利率14%）；投资于无锡绿城玉兰花园一期项目4.83亿元，其中股权投4590万元，债权投资4.371亿元（年利率14%）。

　　而蓝色钱江公寓一期于2009年5月开始预售，同年10月，已经预售了93%，当时成交的价格为29066元/平方米。而无锡玉兰花园一期当时预售了84%，成交均价9800元/平方米。蓝色钱江二期规划为高档精装修住宅，占地面积31196平方米。

　　此前，曾报道过“绿城的借款人”，对绿城的融资方式进行了详细的阐述。一位业内人士表达了对绿城的担忧，一个是绿城的模式，一个是绿城的产品定位。

　　绿城属于连锁加盟模式，通过股权投资的形式和一些公司合作开发项目。“这里面有绿城的品牌价值，不过绿城主要是做高档住宅的，现在对高档住宅需求很少，反而是中低价房有市场。”

　　上述业内人士算了一笔账：面积在200－500平方米已经属于高档住宅了，按每平方5万，最便宜也要1000万，很少人买得起。而一般来说，如果每平方米卖8-10万，成本差不多也要5万。房价再降，也不会降很多。

　　“现在一些成型的绿城项目，很多都是两三年前拿得地，加上这两三年间运作的财务成本，成本也要5万。一般来说，毛利率要达到30%以上，才够盈亏。去年，房企毛利率一般是50%，放假前还是100%，所以很多人都抢着做房地产。”上述业内人士向记者透露。

　　“绿城都是通过项目做贷款型融资的，绿城融资成本约为15%或者16%。绿城的高杠杆率达128%-140%，而房企平均杠杆率为70%。”

　　另一方面，上述业内人士认为，绿城和保利、泛海不同的是，保利和泛海背后有一个大的集团，更重要的是这个集团是多元化经营，绿城在某种程度上还是以单一地产为主的。“所以高杠杆率的操作会让它走向一种极端，输赢都将很彻底。”

　　“虽然我们清楚绿城的项目很好，但它们的赌徒特性并不符合我们本身的理念，所以我们不和它们合作。”华东区一家老牌信托公司人员向记者表示。

　　他透露道，“前一段时间，，把绿城的信托计划的各个审批文件都呈交上去，这实际上是一种私下对绿城的调查。”

　　万科信托融资占比低，阳光100延计划，中华高负债

　　中华企业半年报显示，资产负债率为 79.8%，较年初上升2.5个百分点，继续维持高位。

　　近日，风波不断、饱受争议的房地产信托，因银监会调查绿城的传闻，再一次雪上加霜。市场敏感的神经再次被触动，销售萎缩、高额负债、融资僵局等问题让房企的这个秋天已寒冷过严冬。

　　在这个敏感的时点，那些曾经叱咤风云的房地产业巨头正在以什么样的姿态面对突如其来的危局，自然备受关注。

　　万科：债务余额最高，信托占比不大

　　今年上半年，万科董秘谭华杰对114万股东说，“我们现在财务状况很好，万科在融资需求上比较从容。融资能力上也具备优势。”

　　根据广发证券此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而披露了信托债务余额的45家公司债务总额为8081亿元，信托债务总量577亿元，其中万科以82亿元的信托负债额拔得头筹。

　　而10月11日，万科公布数据称，9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5%和19.4%，截至9月底，万科今年以来的销售额已达到970.8亿元，如此高出预期的销售成绩，也让其在整个行业资金链紧绷的阴霾下，显得不紧张。

　　然而由于银根收紧等众所周知的原因，房地产信托曾在上半年春风得意，房企的融资成本日益高企，那么拥有如此庞大债务规模的万科会不会是下一个“绿城”？

　　有第三方研究机构研究员对记者表示，看房地产信托融资“冰封”对房企造成的影响，不能够仅仅看其债务余额，信托融资占总债务的比例这一指标才是应该观察的对象。万科虽然拥有庞大的债务，但其融资渠道比较多，一直也比较畅通，融资成本也不太高，因此此次的风波应该对其影响不会很大。

　　如其所言，万科A半年报显示，今年上半年，万科通过信托渠道实现融资超37亿元。除此之外，万科从其他渠道贷款融资的行动也从未停止。

　　上半年万科及其控股子公司新增担保69.34亿元，其中，公司及控子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31亿元。

　　值得一提的是，拥有众多金融平台的华润集团也是万科重要的合作对象，目的当然是进一步拓宽融资渠道，增强抗风险能力，加快业务发展。

　　阳光100信托计划延长发行时间

　　作为一家未上市房企，阳光100的日子似乎要比其他人更艰难一些，该公司一直以来的资金来源都是以信托为主，开发贷为辅。

　　截至目前，阳光100相关信托计划共计发行了8款，其中中国对外经济贸易信托发行3款，四川信托发行2款，其余分别来自中融信托、中铁信托和新华信托，募集资金超8亿元。

　　然而，上半年发展势头火爆的房地产信托从下半年开始进入拐点，上半年经历了多次窗口指导后，，这种产品的风险也日渐显露，致使市场整体对此反应冷淡。发行也跌入低谷，尽管一些信托公司“一意孤行”地坚持发行，却并没有获得让人满意的效果。

　　去年底才挂牌、今年上半年即发行38款累计99亿元房地产信托的四川信托近期推出的几款房地产信托产品就并没有获得投资者热情的回应，多款产品都不得不延长发售，而与四川信托合作密切的阳光100也没能幸免。

　　7月28日“四川信托-阳光100·果岭公馆项目集合资金信托计划”启动推介，受托人以自己的名义将所募集资金用于受让辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司的股权投资，投资完成后实际控制项目公司100%的股权。信托资金1亿元用于向鹰达卫华增资，获得其66.67%的股权，实施对“阳光100·果岭公馆”项目建设的投资。

　　而根据信托计划实际募集情况，原本应在8月18日终止推介的信托计划却不得不延长了发行时间，信托募集期由原截止日期2011年9月6日调整至2011年9月30日，委托人收益率也在原预期年化收益率基础上上调0.3%。

　　中华企业高负债埋潜在风险

　　这又是一家“负债累累”的房企。

　　中华企业半年报指出，受一季度连续宏观调控政策的影响，上海房地产市场成交量下降明显，公司项目销售压力较大，资金回笼较慢，资产负债率为 79.8%，较年初上升2.5个百分点，继续维持高位。主要原因为公司贷款（含信托）规模扩大。期末预收账款为32.28亿元。

　　频繁拿地以及销售低迷让中华企业的融资需求巨大，去年5月开始，中华企业开始密集借助信托计划实现融资，彼时该公司净负债率已超过100%，虽然高负债经营在房地产行业并不鲜见，但净负债率高于100%的数据还是让人咋舌，公司不得不开始四处筹钱。

　　在风声鹤唳的2011年，中华企业通过信托实现融资的步伐依旧强劲，同样根据广发证券此前披露的数据，截至今年上半年，中华企业以53亿元的信托负债额在45家上市房企中位居第三。

　　相关信托计划共8款，其中2款已于去年到期，一个是2009年5月20日成立的中华企业南郊中华园项目集合资金信托计划，筹集资金2亿元，融资成本8.5%。一个月后，中华企业再次通过上海国际信托发行美兰湖中华园项目集合资金信托计划，筹资2.86亿元。

　　除这二者外的其他信托计划都将在明年兑付，采用的多数为股权质押的信托融资方式。

　　去年6月1日，“上海国际信托中华企业古北集团股权受益权投资集合资金信托计划”成立，期限24个月，融资3.5亿元，综合成本8.8%。本次信托产品以中华企业持有的古北集团股权中40%的股权做质押，所得款项将用于公司有关项目开发。

　　值得一提的是，中华企业最大的1笔信托融资已高达10亿元规模， 委托中诚信托发行，期限为24个月，融资成本为9%。由中华企业两家控股子公司共同提供总计10亿元的担保；同时以公司和子公司共同拥有的上海南郊中华园房地产开发有限公司100%的股权，及公司全资子公司上海顺驰置业有限公司全部股权做质押。