安国不动产投资（平衡型）集合资金信托计划

n 产品简介

信托产品名称

安国不动产投资（平衡型）集合资金信托计划

受 托 人

安信信托投资股份有限公司（简称安信信托）

发行规模

人民币5,000万元－15,000万元

信托期限

期限五年，持有满一年由受托人安排转让

预期收益

8%＋超额分成，每年分配一次

最低购买金额

人民币20万元，并按人民币1万元的整数倍增加

推 介 期

2005年 12 月 18 日至2006年 1 月 18 日

信托目的

通过集合资金信托方式，以规模效应、专业化管理和分散组合投资理念，在有效控制风险的前提下，获取房地产投资领域的中长期超额收益。

投资策略

委托人指定本信托资金运用于不动产领域。

（1）贷款于财政或银行信用支持的土地储备和城市基建项目；

（2）贷款给优质房地产经营企业；

（3）投资于内在价值被低估，或有较高相对价值的房地产经营企业股权；

（4）投资于具有较高回报的收益型物业；

（5）资金闲置期投资于与房地产有关的金融工具和其他货币市场工具、短期债权类金融工具。

n 产品特点

1.安全性——严密的风险控制机制

◇ 严密的内部控制流程

安信信托具有完整严密的内部控制流程，投资项目的决策流程需经过信托经理团队调研→信托业务部门评估→风险控制、财务和法律部门审核→信托业务决策委员会决策→总裁批准等多层次、多部门协作与制衡，充分体现了信托资金运用的审慎、尽职原则。

◇ 完善的外部监控制度

ü 专业评估机构对投资项目的独立第三方评估

ü 外部审计机构对信托计划的定期审计

ü 专业律师事务所为信托计划提供全程法律服务

2.流动性——独特的流动性安排

◇ 经受益人同意，信托计划可提前结束；

◇ 持有满一年的信托受益权可由受托人安排转让，未满一年的可自行转让；

◇ 信托计划存续满一年后，委托人可定期追加信托资金。

3.收益性——更规范的收益分配模式

预期收益率＝8％＋（信托计划年实际收益率－8％）×60％

本信托与其他金融产品的收益风险比较

产品

银行存款

国债

证券基金

本信托

收益性

1.8%

2.35%

－

8％

安全性

高

较高

较差

较高

流动性

较好

好

好

较好

n 备选项目：住邦2000商务中心二期项目贷款

1. 交易结构

2. 住邦2000项目介绍

◇ 区位：北京CBD东部延伸区。

◇ 概要： 占地2.2公顷；

建筑面积15万平方米；

已封顶和完成外部装修；

“五证”齐全；

已销售过半。

面积(平方米)

单价(元/平方米)

合计(元)

计划销售

110,700

11,750

1,300,725,000

已销售

60,610

11,400

690,954,000

实际到帐

562,000,000

未销售

50,090

06年计划销售

42,000

12,140

　509,880,000

公司计划自营

8,090

◇ 效益：

n 备选项目：“非中心-中弘国际商务花园”物业回购融资

1．项目简介

位置：北京60项重点工程之一。位于CBD以东定福庄中心区域，规划中重点建设的东部次中心区域，“升值潜力”和“交通便利”是项目地段的最大优势。

设计：独特的EOD生态办公区设计概念。集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低容积率、花园式、生态化商务办公园区。

规模：总占地39公顷，总建筑规模45万平方米，其中一期占地11万平方米，总建筑面积14万平方米。

施工进度：项目一期5、6、7组团已全部封顶，其他组团正在进行结构施工，预计2006年下半年实现一期项目整体竣工。

证照：一期已取得“四证”，其中5、6、7组团已获“五证”，计划2006年初开盘。

2．交易结构

3．投资分析

◇ 高折扣率：预售价格为市场价格的四折，已低于该房产的成本价格。

◇ 预售登记备案：在房管部门办理预售登记备案，一旦开发商不能按期回购，安信信托可直接变现名下房产。

◇ 担保：项目公司全部股权质押、股东及实际控制人为按期回购提供责任担保。

n 常见问题回答

1．我们为什么专注于投资房地产？

（1）房地产行业的中长期成长趋势

ü 城市化和城市人口自然增长带来的消费需求

ü 经济增长和消费结构升级带来的消费需求

ü 低基础和高折损率带来的恢复性消费需求

ü 中长期资金的投资需求

（2）房地产行业相对于社会平均水平的超额收益

ü 土地的稀缺性、区域性和垄断性

ü 我国房地产行业中长期的高成长趋势

（3）房地产投资的高门槛

ü 房地产投资周期长，现金流回收慢，对资金规模、期限的要求高

ü 房地产投资的高度专业化

2．我们在房地产领域的主要优势？

（1）降低房地产投资的门槛：中小投资者也可分享房地产业的超额投资收益。

（2）专业管理能力和经验丰富的管理团队。

（3）信托的制度平台可以塑造中长期专业化投融资品牌。

（4）国际经验表明，房地产投资信托是潜力巨大的新型房地产投资工具。

3．我们为什么采取组合投资策略？

（1）组合策略包括对房地产项目的形态、地域、投资的方式和期限等多方面的组合。

（2）组合投资的优势

ü 有效分散单一项目的投资风险，增加收益的稳定性

ü 单一项目的劣势：不可能每战必胜。

ü 国际经验：无论是共同基金，还是REITs，普遍采用组合投资策略。

（3）安国有能力做组合投资

ü 项目池的积累（目前几个项目地域分散、形态和投资方式多元化）

ü 项目评估能力和项目组合配置能力

ü 持续营销能力

ü 品牌的建设

4．什么样的投资者是我们的目标客户？

高端个人客户和以资产配置为目的的机构投资者是我们的目标客户

◇ 风险偏好：可以承担一定风险、牺牲部分流动性，追求较高的投资收益。

◇ 国际经验：

全球830万富人共计30万亿美元的投资组合：13％－17％的资金直接配置于房地产领域，衍生品投资10％－15％。

美国养老基金、教育基金、慈善基金和保险资金等机构将较大比例资产配置于房地产投资领域。（中国也正在酝酿保险资金通过信托投资基建的管理办法）

◇ 投资替代品

金融产品：普遍不超过4.5％，信托产品大约4％－6.5％。

民间借贷：18％－24％，市场风险高、法律地位不明确。

5．我们主要的投资标准

（1）土地、基建投资

ü 二级以上城市财政信用或银行信用支持；

（2）项目贷款

ü 符合212号文及其他法律法规；

ü 项目权属清晰、预期投资收益恰当、现金流可预期；

ü 充足的资产抵押或担保；

ü 还款来源明确、可控。

（3）股权投资

ü 股权权属清晰、财务状况良好；

ü 投资价值明显低估；

ü 股权退出机制明确、可控。

（4）物业投资

ü 物业权属清晰、产权完整；

ü 现金流稳定、可预测；

ü 物业投资的退出机制明确、可控。

n 如何购买本信托产品

1.必备证件

委托人为自然人，需本人的身份证明原件；若授权他人办理，代理人除需持本人身份证明原件外，还需持授权委托书、授权人身份证明原件。

委托人为机构的，应出具法定代表人身份证明原件、加盖公章的法人营业执照副本复印件、法定代表人签字并加盖公章的授权书及代理人的身份证明原件。

2.必备账户

自然人委托人应提供银行账户作为信托利益收付账户。机构委托人应提供指定的银行账号作为信托利益收付账户。上述账户在本信托利益最终分配完成以前不得取消。

3.预约

委托人持上述证件于推介期间到安信信托或代理银行进行预约登记，填写《认购意向书》。受托人将根据金额优先、时间优先的原则确定符合条件的委托人。

对于一次性认购金额超过人民币100万元的客户可直接交付信托资金，签订信托合同，不必填写《认购意向书》参加预约。

4.缴款

推介预约期内，委托人根据受托人的通知，按照认购意向书的要求，委托银行将认购资金转入下述受托人账户。

委托人也可持任一银行的银联储蓄卡（非信用卡）到安信信托理财服务中心通过POS机直接缴款。

户 名：安信信托投资股份有限公司

账 号：033322-00040028760

开户行：中国农业银行上海市分行营业部

5. 签约

委托人办妥上述手续后，凭相关缴款证明和委托人身份证明到安信信托理财服务中心与受托人签订信托合同。

6. 认购期利息的处理

信托资金在信托资金交付日至信托计划成立日期间按中国人民银行同期活期存款利率计算利息，由受托人在第一次信托利益分配时支付给受益人。

联系人：颜红艳、丁忆来、郭亚力、曹华

地 址：上海广东路689号海通证券大厦29层

网 址：www.anxintrust.com； Email：anxintrust@163.com

电 话：8008203188（上海本地）；021-63410696；021-63410777-1106、1111.

传 真：021-63410309