规模4.5亿的房产信托产品3天不到就大大超募

　150万，洪小姐刚整理好自己手里的资金，正准备去买某房地产信托产品，却被告知这个规模在4.5亿元的产品已经超募了。发行才只是第三天，洪小姐就错过了，“现在手里有点钱，都不知道放哪里，好不容易找到了合适的投资项目，却还是没能把握住。”好在信托公司的工作人员表示，之后不定期还会有类似的房地产信托产品要推出。
　　“这段时间，我们的信托计划一推出就会受到追捧，一般两三天会募集完成，非常火爆。”平安信托浙江营销中心一位私人财富理财经理表示，原来信托产品因为认购起点高，基本上要在100万元以上，普通投资者不怎么关注，现在越来越多的投资者会主动来咨询，现在信托募集的资金大多来源于个人，单个投资者投资额差不多都在三五百万，个别会在1000万左右。”
　　购买银行的理财产品嫌年化收益率太低，投资楼市因政策不明不敢轻易下手，参与股市眼下又是风险高收益未必高的情形，有一定闲置资金的人们开始把目光投向了信托公司的系列产品。
　　“在众多的信托产品中，房地产信托产品更为投资者熟悉，收益率也更突出一些。根据机构数据统计，投资到房地产企业的信托产品平均收益率在各类信托产品中属于最高，年化可以达到8.25%— 9.00%，而10%甚至更高的收益率也并不少见。”上述理财经理介绍。“加上去年下半年银监会《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》的下发，。银行的理财产品比以往更为单一了，原本投资银行房地产信托产品的投资者也开始转移视线，我的不少在银行工作的朋友最近也经常问我，是不是有比较好的信托产品可以投资，他们的很多客户手里的钱就都躺在银行一个多月了。”
　　中信银行凤起支行贵宾理财经理丁志毅认为，对于部分持有现金比较充裕的客户而言，房地产信托产品的收益较高，可预期性也比较强。而且从以往到期的项目来看，除了个别本身操作不合规不合法或者存在诈骗等，一般实际产生损失的非常少，安全系数较高。所以，这些产品的诱惑力较大。在这个政策不明的大市场中，投资楼市、股市都不是很有把握，房地产信托类产品自然销售得火爆。“不过，从近几年的发展看，此类产品的进入门槛正在不断提高，从早些时候的50万已经提至 100万，现在不少项目甚至提升到了300万。”
　　房地产信托产品受追捧
　　实际上，从房地产宏观调控以来，信托公司一直是开发商的资金预备队。到了去年，房地产信托产品更是一度井喷，数据显示，2009年共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，同比增加40%。
　　不过春节前，，再次收紧房地产信托。普益财富网的数据显示，2月份房地产信托产品环比锐减近半。对此，信托业内人士则普遍认为，这里有春节因素，出台新规更多的是对于房地产市场过热的担忧，对信托公司房地产信托业务本身影响并不大。
　　“《新规》里提到的房地产开发项目必须满足国有土地使用证等‘四证’齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。这些其实并不是新的，房地产信托方面一直以来都是要求‘四证’齐全的，只是2008年房地产市场不景气时，。”国泰君安房地产行业分析师苏雪晶表示。
　　“只有信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1，这一条是新的。”杭州工商信托某销售人员表示，，但其实在实际操作中一般不会突破2：1的比例。”
　　上海某信托公司项目经理也有类似的观点，虽然银监会的通知收紧了房地产信托投资产品投资渠道，但不会影响这个产品的整体形势。2010年银行信贷收紧，房地产企业贷款变得越发艰难，综合各方面因素来看，从信托公司贷款依然是优势选择。
　　“紧箍咒”出台影响不太大
　　信托业人士普遍预计，今年房地产信托产品的收益率会有所上升，大部分观点认为会上升1%左右。“因为房地产信托产品的收益取决于资金成本，今年的资金成本会上升，特别是下半年加息预期明显，企业融资成本会提高，投资者要求的收益会升高。”
　　“2008年贷款利率高，这类信托产品的资金成本也升高，产品收益率可达10%-12%；2009年货币政策宽松，银行存贷款利息水平低，这类产品的收益率在7%-10%左右。今年预计平均最高点收益在10%-11%。”北京某信托公司内部人士称。
　　房地产信托产品的收益率首先自然与基准贷款利率有关，其次也和市场流动性相关，同时与这类信托计划的发行单位信誉度也有一定关系。丁志毅补充道，“国家已经逐渐在收紧流动性，从供需角度看，流动性的趋紧也将进一步推高信托产品的收益率。”
　　一方面收益率或许会有提升，另一方面房地产信托产品也开始有所创新。传统类型的房地产信托一般是信托公司募集资金直接向某公司发放贷款，资金用于房地产项目的开发。到期后由该公司偿还贷款本金及利息，用以向投资者支付本金及约定的预期收益。而时下，各信托公司都开始引入了结构化的设计。如华融信托去年底开发的“玉泉新城土地一级整理结构化融资项目集合资金信托计划”，募集资金属性按照不同风险偏好分为两类，A类信托单位对应的信托计划资金用于向北京玉泉新城房地产开发有限公司发放信托贷款；B类信托单位对应的信托计划资金用于向玉泉新城增资扩股。不同属性的资金获得不同的回报。
　　收益率或进一步上升
　　如何挑选房地产信托产品
，但由于今年房地产市场走向不明确，信托公司会比以往更为谨慎地做房地产信托产品。而对于投资者而言，今年投资房地产信托产品的风险也会相应增大。因此，业内人士提醒投资者需要多注意挑选好的项目和房地产公司。
　　“一是看产品结构,结构化房地产信托产品要挑选优先和劣后收益权配比比例低一些的产品,也就是说劣后所占的比重高一些的产品更安全。还要重点看地产项目本身的资质，比如项目所处的区位、目的和用途等,即是开发商用还是住宅用，是开发别墅还是中低端项目等。”信托业内人士表示，一般来讲，住宅和别墅的风险更小一些。此外，还需要考察信托公司的从业经验和业务规范程度。
　　另一信托从业人士刘擎则提到了几个要点：首先，考察抵押物情况以及变现能力。在不同的市场条件下，住宅、商业物业的变现难易程度会有较大变化，这直接影响到融资人还款能力，从而影响投资者的信托投资是否能够顺利兑现。其次，房地产信托设计中，常常会引入担保公司，而投资者应考察担保公司的实力是否强大。最后，如果是股权模式的房地产信托，则需要看信托公司在交易结构设计中是否有足够的控制权，如出任大股东、派驻董事人员，，规避房企“乱来”的风险。
　　而根据目前的趋势，结构化产品的占比也越来越高，如果是这类产品，投资者则需要选择与自己风险承受能力相适应的层级，这将关乎投资收益和投资安全。
　　PE投资等非常规投资方式
　　逐渐受关注
　　除了房地产信托产品等，PE投资等原本冷门的非常规投资方式也开始逐渐被人们关注。
　　“现在的人理财意识比早几年强多了，拥有一定资金的高端客户对这类产品会比较感兴趣，尤其是风险承受力强的温州客户，他们会更倾向于做PE投资。PE投资也就是股权投资，即是从非公开的高端私人渠道募集资金，主要投资于拟上市公司股权，并期待被投资企业上市或溢价转让股权而获得资本收益的投资。”平安信托浙江营销中心上述理财经理介绍，“与其他投资方式相比，股权投资的风险高于债权投资；同时因为是投资于非上市的企业股权，所以PE投资的流动性较弱，周期长，一般都会在5年的时间，流动性风险较高；另一方面，相对于上市公司，拟上市公司一般来说规模较小，不如上市公司规范，经营风险也要高一些；不过成功的PE投资往往也会带来不错的回报，从这些年做的情况看，年化收益率大约在30%左右。”
　　另外，不少人也把眼光投向了私募基金等非常规投资方式。