谈美国REITs发展与现状

再次见到我的美国朋友保尔森，已是在离校十周年纪念酒会上了。他已经成为了业内小有名气的REITs基金经理，从他那里，听到了许多发生在美国的关于REITs的故事，并且为REITs的神奇与强大深深叹服。

　　REITs无处不在

　　REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　保尔森兴奋地介绍说，REITs是美国政府为支持房地产业发展，推行的一种“房地产证券化信托产品”，让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。它让所有人都有机会间接投资万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、宜家家居、，甚至可以间接投资森林和可供云中漫步的葡萄园。

　　与我国房地产信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式与封闭式基金。与国内房地产信托主要发挥开发融资功能也不同，国外大多数REITs由开发商通过物业转型而来，较少从事房地产开发，主要从事商业地产后期的运营与管理。

　　如国内苏州工业园唯一的物流园区由美国REIT公司Prologis(普洛斯)开发管理，其在中国的物流中心还包括北京空港、上海临港、深圳盐田港、广州保税物流园等。Prologis拥有全球22个国家3500个5570万平米总价值约480亿美元的高品质物流仓储设施，客户包括卡夫食品、英特尔、本田汽车、博世等两千多家全球企业。

　　位于通用汽车大厦的苹果旗舰店是苹果产品全球首卖店。作为纽约曼哈顿地标建筑，该大厦建于1968年，楼高59层，共有约17万平米的租赁面积。知名租户有玩具店FAO Schwarz(汤姆汉克斯88年电影Big主场景)，哥伦比亚广播公司新闻总部，雅诗兰黛全球总部等。该大楼为美国REIT公司Boston Properties所有。

　　1960年，美国通过《房地产投资信托法案》，1965年，第一只REIT在纽约交易所上市。正如20世纪60~70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。截至2011年7月31日，美国上市REITs共有160家，总市值为4510亿美元.

　　最不乏财富传奇

　　REITs不仅仅是一个投融资工具，它使我们多了一分想象：原来做房地产不仅仅是做开发，做商业不仅仅是租房子，建影院不仅仅是做娱乐。产业在赋予物业新的价值的同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化、边缘化，这恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了众多的市场传奇。

　　1. 沃尔玛的“零租金”运营

　　很多人会告诉你，全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是零租金运营。要做到“零租金”，首先要自己买下物业。但在美国拥有物业要交大笔物业税。而以零售业为主业的沃尔玛，购进大量的物业是个好的选择吗？沃尔玛如何解决这一系列问题？

　　“天天低价”是沃尔玛多年雄踞财富500强第一名的制胜法宝。沃尔玛遍及全美将近27个州的数百家商店几乎是“不用付租金”的。众所周知，连锁店的经营中，物业的租金是很大一块成本，沃尔玛是如何做到“零租金”运营的？这与REITs密切相关。

　　通常说的沃尔玛，准确说是沃尔玛零售集团，包括沃尔玛零售、山姆会员店和沃尔玛国际。从REITs中受益的是位于美国的沃尔玛零售和山姆会员店。

　　为了充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则，1996年沃尔玛注册了3家沃尔玛REITs公司，其母公司是特拉华州的沃尔玛物业公司，沃尔玛物业公司的母公司叫沃尔玛零售(东部)集团。沃尔玛把土地和建筑物所有权转移给了沃尔玛REITs，涉及到27个州的数百家店。沃尔玛不动产公司拥有沃尔玛REITs公司99%的股份。从1997年开始，沃尔玛 (东部)零售集团从沃尔玛 REITs手中租用物业，并支付租金。沃尔玛 REITs公司每年向沃尔玛不动产公司分配利润，这些租金收入不用缴税。由于沃尔玛不动产公司被沃尔玛(东部)零售集团全资拥有，它上交的收益也不用缴税。

　　这一连串令人眼花缭乱的免税结构使得沃尔玛实现了几乎零租金的梦想。而且这些免税的谋略，都是符合美国联邦法和各州的法律的。在同行业为成本和微薄利润苦苦挣扎的时候，沃尔玛即使天天低价依然赚得盆满钵满。

　　2. 万豪模式震惊华尔街

　　作为酒店巨头的万豪做得更出色。它利用REITs成立的万豪地产，不但帮助万豪酒店免除大量租金成本，REITs的融资渠道也使万豪集团得以集中注意力快速扩张。如今，万豪地产的市值甚至超过万豪酒店，而其员工只有后者的1/650.

　　万豪REITs(Host Marriott万豪地产服务公司)一直低调隐藏在闻名遐迩的万豪酒店身后，9月9日，它出价41亿美元并购喜达屋的38家酒店地产，后者拥有威斯汀、喜来登等世界顶尖酒店。

　　不仅如此，它还将自己的名字改为了Host Hotels & Resorts，从而一跃成为美国最大的酒店REITs以及全美第六大RIETs公司。与此同时，“万豪酒店”也被《财富》杂志评为2007年最佳雇主。

　　其实万豪的经营模式很简单，在万豪酒店扩张遇到资本阻碍时，大胆利用REITs的政策将公司分拆。自从万豪集团在1992年一分为二，成为万豪酒店和万豪地产服务公司后，各自的专业化程度大大提高，“万豪酒店”靠服务赚钱，万豪地产靠固定的租金收益以及物业的增值，创造了意想不到的财富。一个关键所在是，万豪地产后来转成REITs上市，其中90%的利润分回给万豪集团，这是免税的，抵扣了酒店的大量租金成本。

　　3. 大学宿舍也变REITs

　　在“美国校园REIT”网站上，它将自己的使命定为美国校园学生住宅最大的发展商和管理者。这个创立于德克萨斯州奥斯汀的REITs，仅用了15年的时间，就在全美上百所的大学建了近150座学生公寓社区，加上同时在管理的139个物业，其管理的学生床位达18万之多，总资产达20多亿美元。

　　由它承建的学生生活社区的大学，不乏我们熟知的一些名校，像宾州大学、加州大学、印地安娜大学、弗吉尼亚理工学院等等。

　　他们摈弃常规的公寓模式，用学生所喜欢的风格进行装饰，同时配以高科技的设施与服务。另外，它的网站服务也使得查询信息、价格以及转学等等变得极为有效，很受学生们欢迎。用其CEO及创始人比尔·贝勒斯(Bill Bayless)的话来说：他们量身定做的公寓，为学生们提供了“甜蜜的租约”。

　　REITs在美国已渗透到了各个行业，如汽车销售业REITs中的CARMAX连锁车行、高尔夫球场REITs中的全美高尔夫物业公司和美国高尔夫信托公司、娱乐业(电影院)REITs中的娱乐物业信托公司等都是全球知名的公司，另外还有停车场REITs、餐厅REITs、铁路REITS等。

　　在危机中独欢

　　REITs主要有以下3类运作模式：第一类，权益型，占比91%。这种模式收益主要来源于REITs所持有地产的租金收益和房产增值收益；第二类，按揭型，占比8%。这种模式收益主要来源于为商用或私人房产提供融资，以获取贷款利息作为主要收入；第三类，混合型，占比1%，同时从事上述两类业务。

　　以租金收益和房产增值收益为主的权益型REITs，是该种投资方式的主要模式。这些资产虽各不相同，但都能够获得长期且稳定的租金收益，随着经济发展，这些租金还会持续提升。次贷危机导致大量美国人失去房子，但人要找地方住，东西要找地方放，这就使两种生意特别兴旺：出租公寓和出租储藏室。在全球金融市场一片悲歌时，REITs却逆市而动，呈现出独有的繁荣。

　　保尔森分析说，首先一个原因是REITs的收益主要来自租金。虽然在这次危机中，REITs的资产也随着物业贬值而出现较大缩水，但除非出售物业，否则就算物业贬值，也不会影响收益。因此，只要租金市场不出现剧烈波动，稳定的现金流，就使REITs成为抵抗危机的避风港。

　　为什么投资出租公寓和储藏室的这两种REITs表现突出呢？次贷危机使成千上万的美国人无力供房，或因为房价低于买价而放弃供房。这些失去房屋的人，只有租公寓来度过难关。而公寓面积有限，以前的物品不得不存放在租来的自助公共储藏室里。据《今日美国》报道，2010年美国公寓REITs的平均收益率竟然达到了47%。而期间所有REITs的平均收益率为28%(酒店、写字楼、工业、公寓4种REITs分别为41%、21%、19%、47%).

　　听了保尔森介绍的美国REITs的故事，笔者深受触动。REITs在美国资本市场的地位类似于我国的房地产投资，但与我国房地产投资以个人和实物投资为主不同，它以信托基金的方式实现了证券化，是房地产投资的高级阶段。相信在不久的将来，我国也会有REITs出现，并涌现出同样的财富传奇。