我国高校引入REITs的可行性分析

REITs（Real Estate Investment Trust）即房地产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 是1960年由美国国会批准设立的一种投资工具，目的在于为普通民众投资者提供投资房地产、享受房地产增值收益的机会。
在我国经济、金融领域不断开放发展的今天，REITs作为由专业机构发起并管理的房地产投资信托基金，其发展不仅可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供有利的条件。同时REITs回报的长期性也有助于培养我国投资者的长期投资和理性投资观念，推动我国投资基金市场的健康规范发展。我国对REITs的应用虽已有类似大连万达集团等一些成功案例，但总体而言尚处于发展的起步阶段。 我国高校引入REITs的需求分析 首先，引入REITs是我国高校资金的现实需求。 随着高等教育的不断发展, 尤其是1999年我国普通高校开始大规模扩招后，多年主要依靠国家财投入的高校资金极度匮乏，无奈使得大量高校走上了“扩招——举债扩建——再扩招还债”的路径。高校要发展，在诸多方面如基础设施的改造和扩建、科研设备和图书资料的更新配备、科研成果的转化和优秀人才的引进等都急需资金，急需类似REITs的融资工具吸引外部资金以满足需求。 其次，引入REITs是我国高校融资渠道创新的需求。 大众化进程中的我国高等教育融资出现了若干新的特点：财政对高等教育保障水平的大幅度下降导致高校不断上涨的“收费冲动”，使得“贫困生”与“教育公平”问题成为关注的焦点，对整个社会造成一定的负面影响；商业银行贷款不仅造成高校负债累累，而且也使商业银行自身风险加大。。2003年国家审计署对我国18所高校进行审计发现这18所高校的债务总额比2002年增长45%，据中国社会科学院发布的《2006年：中国社会形势分析与预测》显示，以前，我国公办高校向银行贷款总额达1500亿－2000亿元，几乎所有的高校都有贷款。因此，要实现我国高等教育平稳、健康、可持续发展，必须寻求新的融资渠道。 第三，引入REITs是我国高等教育与国际水平接轨的需求。 虽然近年来我国高等教育得到了迅猛的发展，但是我们应该清醒地认识到我国高等教育自身发展过程中存在的问题以及与发达国家高等教育间的差距。比如美国的金融自由化改革始于20世纪70年代末，完善、宽松的金融环境为美国高等院校带来了新的经费筹措方式：在资本市场上购买股票、债券、转让专利和知识产权都为其带来了可观的收入。我国高等教育要与国际接轨，除了要在教育教学、科研领域加深交流外，国外高等教育的资金运作方式和资源配置方式亦值得我们借鉴。很多发达国家在高等教育的发展过程中都出现了类似“校园REITs”的模式，值得我国高校在扩招扩建中引进学习。 我国高校引入REITs所需条件分析 目前我过高校已初步具备了引入REITs的基本条件。主要表现在： 首先，考虑引入REITs，关键要衡量高校资产的金融特性与条件是否符合这种创新的金融工具的要求。通常而言，适合证券化的金融资产应具备两个方面的条件： 其一是该金融资产抵押物的质量要高，这一方面是指该抵押物的营利能力要强，即该抵押物在未来能产生可预测的稳定的现金流，以保证该证券按期还本付息；另一方面是指该抵押物的变现能力要强，即一旦该证券无法正常偿付而必须将该抵押物变现时，该抵押物要能有较高的变现价值或对债务人有较高的效用。 其二是信用程度要高，即该金融资产的运行有持续一定时期的低违约率、低损失率的历史记录，该金融资产的原始权益者己持有该资产一段时间并有良好的信用记录。 这两个条件对于高等教育而言都很容易满足，因为我国高校长期建设投资形成土地、校舍、实验室和无形资产等办学资源，存在长期增值空间，是良性资产；同时，高校是一种具有巨大发展潜力和稳定收入的事业，具有强大的生命力和持久的资金资源，抵押品与未来收益均能得到较好的保证。此外，高校也拥有很高的信用程度(这正是当前商业银行愿意向高校发放贷款的原因)。所以，我国高校完全可以成为资产证券化的理想发起人。 其次，从整个国家的宏观经济基础看，我国金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。国民经济连续几年保持了7．5％以上的增长率，为房地产证券化创造了一个稳定的宏观经济环境。而且，发展REITs所需的投资主体已逐步形成。我国居民的储蓄余额约为10万亿元，对广大中小投资者来说，REITs提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是REITs为投资者带来的收入优势，即95%以上的应税收入要用于股东分配。此外，我国机构投资者队伍也正在逐渐壮大：保险公司、社保基金和养老基金已经或即将成为大的投资机构。一个REITs吸引机构投资者投资的优势包括：获得低成本的资本，保持股价的稳定，为资本扩张获得持续的资金来源，获得多样化交易的机会，获得“羊群”效应。 此外，国际经验和国内现行法律为REITs发展提供了现实条件。美国和亚洲各国REITs运作的案例(如“美国校园REIT”)为我们提供了大量的借鉴经验。我们可以在设立条件、组织结构、运作机制等方面大胆学习国外先进理念，创造并设计出适合我国发展的REITs模式。我国大陆目前在交易所上市的房地产公司大约有50多家，因此，房地产上市公司的经营管理、，此外，REITs的上市流程和交易规则与普通上市公司、封闭式基金上市的规定基本一致，实施成本较低。 我国高校引入REITs的制约因素分析 第一，我国税收优惠政策的缺失。 REITs在美国发展最为成熟，其中一个重要的原因是美国对REITs的税收政策。根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年盈余的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东双重征税问题。同样，亚洲REITs相对成功的新加坡政府也一直积极鼓励外国公司将境外的房地产通过新加坡REITs的架构在新加坡上市，为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和税务优惠。这些优惠包括：免除个人投资者在新加坡REITs分红的所得税；免除新加坡REITs物业出售的印花税；对外国非个人投资机构的税率由20％降至10％等。只有在政府的政策鼓励下，REITs才能吸引更多的投资者。目前，我国还没有这方面的优惠税收政策出台，对于营业税、租赁税等的征收，表现出政府不鼓励长期持有基金的态度，这会在很大程度上削弱REITs的竞争力。