PE、信托联手铺路 合作探讨“升级”

地产钱荒之际，场外的投资机构也正在积极、敏锐地捕捉价值洼地，寻找与地产结合的创新之路。 创新态势之下，信托资金，正通过与PE的合作重返江湖，成为这场PE热潮中的有力支撑。
信托的LP身份 地产金融是一个纳新之地。下半年以来，各家信托公司销售的集合信托计划中，以信托资金入伙地产私募股权基金的案例陡然升温。 较早引发市场关注的，是5月份华润信托参与银泰集团旗下私募基金事件。彼时，华润信托发布募集计划，募集金额16亿元，期限5年，以优先投资者身份全部投入天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业（下称“银泰股权基金”）。 这是一个典型的结构性融资，在信托资金之外，信托计划中还有投资项目公司关联方出资的4亿元充当劣后资金，再加上足够的质押担保，该信托计划上市10天就被销售一空。 假如只是这样，并不足以引发市场关注。真正让市场觉得稀有的，是其所投向的银泰股权基金。该基金属银泰集团旗下，根据资料其主要投资标的为成都银泰中心项目、奉化银泰广场项目和北仑银泰天地项目及该基金投资决策委员会表决的其他项目。 这是一个有限合伙企业，如此，16亿元信托资金的出资入伙，实际上是成为了合伙企业的有限合伙人，以LP身份直接或间接投资于银泰旗下地产项目。 尽管熟知内情的业内人士表示，该创新模式已经准备多时，早在2010年下半年就已经开始多方接触，但产品面世时，在今年5月份地产信托开始叫停的风声鹤唳之下，该创新路径仍是适时点亮了地产信托业务受限的信托公司和募集资金无门的私募基金的眼睛。 快捷又便于走量的银行低息理财资金难以争取，民间资本利率凶猛且零散，由于缺乏优质的募集渠道，资金来源问题一直困扰着内地私募基金，相当多的私募都无奈地消耗在漫长而拖拉并且高息的募集过程之中，即便是一些品牌私募。尽管早先就已经有私募找上门，求助信托公司渠道，但当时火爆的地产信托行情之下，信托公司对此根本无心招呼。直到今年年中开始的地产信托严控，双方的合作机会才开始增加，效仿的案例也一路见涨。 这中间的市场有多大？双方的裨益几何？尽管具体数据无从得知，但从更多有效的感官信息仍然能判断出需求的存在。 一方面，引入信托的便利在于，信托公司整体作为LP，不但可以聚少成多，破解PE中LP的名额限制，降低在社会上募集资金的难度，同时也会节约大量的时间成本。 一位私募基金人士表示，新进的基金管理公司，由于缺乏品牌、业绩、人脉，愈发显得缺乏募集渠道，很多都会在首次募集资金时寻求信托。其管理的基金中，首期的6亿元便来自于信托渠道。 稳盛投资募集的多只基金，也都有信托公司的身影。作为主流开发商发起的基金模式，金地旗下的稳盛基金一直是其中的代表。 其在运作上，成立有限合伙企业或有限合伙企业与信托相结合已经成为固定模式。以金地子公司稳盛天津管理的稳恒基金为例，稳恒基金是有限合伙企业，金地与稳盛天津共同认购全部10亿元份额；稳盛天津作为GP发起，稳恒基金、西藏信托分别作为劣后与优先级LP共同成立稳实基金，投资于潘伟明控制的湖南福晟，投资期限2年，期满由福晟集团回购。 如果这还不算典型，近日平安信托通过TOT（信托中的信托，即专门投资信托产品的信托）方式为春华资本募集的30亿元，则华丽地展示了信托的渠道优势。 按照设计，春华资本做GP，平安信托旗下的投资公司平安创新资本以30亿元入伙做LP。LP是由平安信托发起的母信托出资，与此同时，母信托下设7个子信托进行资金募集。倘若按照每个私募、信托产品最高募集不超过200人的规定，平安春华模式将创造不超过1400人的LP庞大阵容，投资人的准入门槛大大跳水。 上千人的资金最终合并成一个30亿元的LP。倘若撇开信托渠道，已经在发改委备案的春华资本，按照规定，LP准入的门槛是1000万元。两者对比，不得不让人感喟信托制度的举重若轻。 此外，该计划中，信托渠道30亿元一步到位，其对时间成本的节省，。这实际上是一个阳谋，在30亿元的背后是春华资本在用时间换空间，争取社保基金的进入。 由于安全性第一的社保基金往往在基金的募集后期才会考虑进入，按照市场消息的揣测，已经向社保基金提请申请的春华资本要想在年前获得注资，便只能寻找更快的途径先行给自己的资金池注水。博弈之下，信托渠道才被搬上案头。 另一方面，引入信托的便利还在于，可以利用信托制度的免税政策增加对投资者的吸引力。假如个人投资者直接投资PE，在获取收益时，必须要由GP代扣20%的个人所得税。但如果通过信托产品认购GP的股份，根据目前的政策，就可以免除个人所得税，而仅需缴纳有限的信托管理费用。这也是众多私募基金考虑信托渠道的又一诱因。 合作探讨升级 两者之间的合作并非毫无冲突。从经营业务来看，同属资产管理的双方更多的应当是竞争关系。 ，。 在此之前，包括北京国际信托、上海国际信托、平安信托等多家大型信托公司都已经在尝试大规模的主动管理型产品。 在地产行业依然存在投资价值，证券投资等业务受限的情况下，这又如何让有心做大的信托公司甘当私募基金的渠道，仅仅收取2%的渠道佣金？ 这种不甘心，实际上从参与双方合作的信托公司名单中，便可看出端倪。这些参与的信托公司，要么是规模、盈利、募集以及主动管理能力排名靠后，要么是同业佼佼者。 两类信托公司参与的心态截然不同。能力较差的前者，由于缺乏盈利业务，类似于当年的银信产品，很大程度上会接受渠道业务。如西藏信托，在前述的稳盛投资基金的募集中，根据接近人士的爆料，资金实际上是数家理财公司来负责募集，信托公司当真只是一个信托工具的渠道。 而在春华资本的案例中，尽管平安信托只为LP，但资金募集的渠道作用却是功不可没。并且，由于春华资本对资金的渴求，实际上对平安信托的让利幅度也是不小。 如此，，更多有能力但缺乏资产管理经验的信托公司，在拥有与私募基金合作意愿的同时，也在争取更深入的合作与更多的盈利。
这种深入的模式已经在被探讨。记者得知，目前一家私募基金已经开始与信托公司探讨双GP的合作设计。至于合作模式中，角色分工以及利益分成，就要看双方的实力与资源优劣。而目前该私募基金倾向的分工为，信托公司负责资金募集与财务，双方共同选择投资项目，私募基金负责后期的管理运营。 此外，面对地产行业愈发不确定性的风险，为了弥补股权投资机构无法取得担保抵押的风控短板，部分私募基金也在探讨与信托的另一合作模式，即在私募基金下面，把投资项目打包成单一信托发行，增加实物抵押设计。 地产钱荒之际，场外的投资机构也正在积极、敏锐地捕捉价值洼地，寻找与地产结合的创新之路。

创新态势之下，，正通过与PE的合作重返江湖，成为这场PE热潮中的有力支撑。