李晓东：引导民资通过PE介入地产开发

宏观调控以来，开发商的资金链越来越成为大家关注的焦点，从A股上市地产公司财务报表来看，缺钱似乎成为开发商绕不过的难题。

"4月以来，各项密集的宏观调控政策使得一些本来不缺钱的开发商开始缺钱，一些缺钱的开发商变得更加缺钱，甚至有些小开发商面临资金链断裂的危险。而大量的民间资本却缺乏进入房地产开发、运营和管理的渠道，如何引导民间资本在地产开发领域发挥作用，成为迫切需要解决的问题。"建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东告诉记者。

记者：4月以来，房地产商的资金链问题日益引起业界关注，而前不久，投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本投资房地产，您如何看待民间资本在房地产行业中的作用？

李晓东：房地产业本质上是资金密集型产业，开发商的资金来源主要集中在两个渠道：一是销售回款，二是银行的开发贷款。这两个渠道的资金来源占房地产开发商资金的70%~80%,也是受宏观调控影响最大的两个领域。

我认为，民间资本的功能就像蓄水池一样，它可以调节水库的蓄水量。当水库的水够用时，这些资本各自找出路；当水库没水时，民间资本就能发挥四两拔千斤的作用。但在房地产行业，民间资本一直缺乏投资的渠道，很难进入房地产的开发、运营环节。

相反，大量的民间资本堆积在炒房这一环节，它不仅不产生供给，还扭曲了房地产市场的供需信号。如何能够将民间资本引入到房地产的开发、设计以及运营等各个环节，使得这些活跃的民间资金能够产生实际的供给，这是目前管理层需要考虑的一个问题。

最有效的办法是在目前开发商普遍缺乏资金而原有的融资渠道受阻的情况下，，主管部门应该鼓励各类私募房地产投资基金的推出，来引导民间资金投向能实际产生供给的房产开发环节。这不仅能让目前因为调控而造成开工下降、供给萎缩的局面得到改善，而且可以让这些资金从炒房中撤出，分流原来的炒楼资金，加大供应量。既达到平抑房价的目的，又不让国民经济的正常运行受到影响。

记者：据您估计，民间资本的规模到底有多大？在开发商严重缺乏资金的情况下，如何引导民间资本进入开发环节，发挥其独特的作用？

李晓东：关于民间资本的规模，一直没有定论，全国仅居民存款就超过了26万亿元。据银行监测的数据显示，仅仅是我们熟知的温州炒房团，就有超过6000亿元的资金，加上一些可转换和变现的资金，这个规模是相当大的。而地产行业又是民间资金乐于参与的行业，只要稍加引导，引民间资金由炒楼变成建楼，供求关系就得到了调节，从而就可以起到事半功倍的作用。

实际上资金是有的，这并不用愁，关键是有没有合适的渠道来让这些资金参与其中。在以往的经验中，民间的非法集资、地下钱庄等案例层出不穷，这对民间资本的参与积极性带来一定的影响，而管理层要做的就是从立法的层面确保这类事情不会发生，让合格的基金管理机构去管理这些基金。

我们在跟客户介绍这些产品的时候，他们都表现出极大的参与热情。这说明，私募地产投资基金产品还是很受欢迎的，只是众多的民间资本持有者不知道有这样的渠道，大部分时间我们还从事着普及知识和扫盲的工作。

实际上，建银精瑞因为房地产商会的背景和建银国际这样拥有大量金融资源的股东支持，拥有丰富的优质项目资源和雄厚的资金实力。我们近期推出的地产投资基金因为风险控制严密，预期收益较高，受到了投资者的热烈欢迎。同时我们还与商业银行、信托公司进行合作，让建银精瑞发挥自己的优势负责项目的选择和后续的管理，通过发行房地产类的理财产品与开发商合作开发项目。这种合作模式可以达到共赢的效果。

记者：从目前的情况看，这次政策的出台，房价的下调空间并不大，加上近期欧元的贬值，业内人士认为不会再推出更加严厉的政策，您对后市如何判断？

李晓东：这轮调控从政策推出的时间点来看是及时的，今年很多地方楼市出现非理性的上涨，但是推出的政策是不是都能够打在要害上，达到事半功倍的效果，值得商榷。我认为有些政策的出台会造成反作用--在有效抑制需求的同时，也对供给造成了严重的打击。

实际上，不管什么政策的推出都要牢牢把握住供求关系这一基本原理，而目前很多的政策都仅仅起到了扬汤止沸的作用，却达不到釜底抽薪的效果。这么多年，我们都出现这样的怪圈：政策出台，房地产停涨，一段时间以后，房价又报复性上涨，这关键是没有弄清楚供求关系这一基本原理。

其实，调控到现在已经出现了分化的趋势。总体来讲，今年上半年多数开发商都不缺钱，但是房地产是需要大量资金投入的行业，随着时间的推移，加上现在成交量的下降，就可能出现分化。如果现有的调控政策没有松动，缺钱的企业会越来越多，不缺钱的企业也会变得缺钱，下半年开发商的资金链会变得紧张起来。

我认为，政策出台一定要考虑将来的退出，像现在推出的这些房地产的宏观调控政策，即使再严厉，都没有关系，但一旦市场发生变化，这些政策都可以做相应的调整，属于可逆的政策。但是，有些政策却属于不可逆的政策，比如房产保有税问题，一旦作为法律层面推出，将来怎么退出将会成为一个难题。因为房地产行业不是永远需要打压的，有时候也是需要扶持的。
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