百亿地产信托形式多样兑付年关大考

2009年集中发行的房地产信托正迎来集中兑付期。据诺亚财富管理中心数据显示，2011年底到2012年第一季度，到期兑付的房地产信托规模高达168亿元。
　　在政策持续收紧、房地产市场仍然低迷的情况下，“若房价跌幅超过20%，不排除虽然房企好但未按期销售完，从而导致投资人不能实现收益的情况。”普益财富信托研究员范杰告诉《中国经营报》记者。“超过半数的信托产品将面临不能到期兑付的风险。”北京虎杰投资资深分析师张寅如是判断。而一位第三方理财机构负责人透露，目前热发的股权质押类的信托产品多是地产企业通过手中的股权质押而成立的信托计划，实际投向仍是房地产，其中风险不容小视。
“现金流”旋涡
　　自2010年以来，房地产信托一直处于高位发行的状态，从2季度开始每月房地产信托融资规模均超过350亿元。今年10月份，国家统计局公布数据显示，房地产信托存量已达6000亿元。
　　诺亚财富数据显示，2012年到期的房地产信托总规模为1172亿元，尤其是3月、6月、7月和8月。从信托产品的融资方和分布区域来看，融资方多为中小开发商，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元，其他规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元。
　　一位不愿具名的上海市上市房企负责人告诉记者，2011年其公司销售金额出现下滑，1~10月份为250多亿元，同比跌幅达33%，2011年上半年该公司的现金储备从年初的120多亿元降至目前的60多亿元，降幅达50%。
　　而据了解，最近两年该公司通过信托融资的规模在40亿元以上，这些债务集中到期时间为今明两年。“如果2012年房屋销售金额继续下降，即使保守估计其现金储备下降30%，该公司仍将可能无法偿还信托本金与收益。”诺亚(中国)财富管理中心总经理连凯分析。
　　面临现金紧张的房企并非这一家。
　　据中原地产数据显示，1~11月份，统计的30家房企中，只有3家在35%~60%的安全线以内，有15家超过70%的危险线，有4家超过80%。中原地产市场部分析师张大伟认为，“短期内房地产市场仍将惯性下行，降价仍将蔓延，将近六成的企业会‘缺钱’。”
　　紧绷的现金流促使房企通过信托融资缓解资金压力，但持续严厉的房地产调控却使房企面临新一轮的考验。
张寅判断，将有一半的信托产品面临到期不能兑付的风险。他分析认为，导致房企资金链危机的原因不是限购而是限贷，“预计明年的限贷会有放缓的迹象，一旦限贷政策放松，这些问题将迎刃而解。”
兑付风险
　　诺亚的一份研究报告认为，有两个时间段需要警惕：一是2010年3、4季度发行的房地产信托，当时融资门槛与风险控制均相对较宽松；二是在2012年1、2 季度到期的房地产信托，届时可能将是房地产企业流动性最紧张的时刻。
　　记者从业内了解到，吉林信托近期发行的一款华瀚置业房地产信托产品曝出还款标书设置出现“猫腻”，使投资者面临的风险急剧上升。“投资人也开始有点担心。”一位业内人士告诉记者。
　　吉林信托发行的这款“长白山【17】号华瀚置业”房地产信托产品，期限为1年，预期收益率7.00%。标书显示，其第一还款来源不是销售房产款项，而是中信银行长春分行于信托计划到期日或提前终止日向借款人发放与信托计划贷款余额等额的贷款。
　　目前，信托计划募集的3616万元信托资金中3583万元用于支付工程款，华瀚置业将募集的资金主要投于华瀚四季花园四期项目建设。“对于这样的还款来源，投资人首先要认清合同条款，因为只有项目顺利开工、按期销售后，投资人的收益才能得到保障。”范杰告诉记者。
　　记者就上述问题求证吉林信托，其负责人称，“该项目所有的事项都是委托银行办理，银行系统对风险有一个控制，华瀚置业是银行的授信客户，且已经获得了一定的信用额度。”但对于市场销售不好如何保证项目兑付的问题，该人士表示，未来让市场验证。
　　无独有偶，9月份四川信托发行接盘中融信托的“四川信托-青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，也是以图“融新还旧”，不过最后宣告募集失败。
　　上述两款产品的发放方都是中小型的房地产企业，政策的调控对他们的打击无疑是雪上加霜，标书中的还款保障对投资者来说只是一个噱头，体现了市场对房地产领域的看空。
　　张寅告诉记者，一旦发生兑付风险，投资者最先找的是信托公司，而不是找地产商，所以信托公司会最先被拖进去，信托公司不得已只能自己垫钱给投资人，然后把资产包转给资产管理公司最后导致房企的资产重组。
　　“当现金流出现问题时，信托方应对的主要措施为股权处置，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售。”诺亚(中国)财富管理中心副总理邓伟岩表示。
　　据了解，一旦开发商资金链断裂，无法兑付，则抵押物归属信托公司。“我们最担心的还是，随着房价下降成交量进一步萎缩，抵押物的价值和变现可能存在危机。”联华信托公司总经理刘宇兴如是说。
　　那么，房地产信托还能否投资？
　　“我们推荐投资者适当关注大型上市房企的信托产品。因为相比一般的房地产企业，上市房企项目失败所付出的成本较高，而且这类房企自身资信情况较好，融资能力较强，在项目本身情况优秀的情况下投资者可以适当考虑。”范杰表示。
　　此外，范杰提醒投资者，谨慎对待基金类房地产信托产品和未明确资金具体流向的信托产品。“前者在推荐材料中可能不会透露具体项目内容，赋予了受托人更多的选择权，也增加了信托计划的不确定性。后者由于投资方向不明(如只说明资金投资于股票或股份的收益权，不明确收益权出让方获得资金后的投资方向)，信托资金可能最终流向房地产领域。”