兑付违约已现 投资者本金基本可保证
发布时间：2019-11-27 22:44:15
2012年到期规模将达1172.5亿 兑付风险案例呈增多趋势
从诺亚财富统计数据看，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元。信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈现增多趋势。
市场已经传出有房地产信托产品到期无法兑现而走司法程序的消息。随着2012年到来，市场对房地产信托高收益靓丽外衣下的“雷区”担忧日渐提升。
今年到期房地产信托规模逐季递增
据诺亚财富研报统计，2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托抵押率较高，平均超过50%。由于房地产信托平均期限为1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，仅2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元。
今年3月、6月、7月和8月为房地产信托到期高峰，分别到期147.52亿、129.52亿、113.76亿和108.57亿元。诺亚财富研究总监李要深认为，整体来看，2012至2013年到期的房地产集合信托在各季度分布较为平均，对市场而言集中兑付压力并不明显，虽然总体压力不明显，但局部压力仍然存在。
最近闹得沸沸扬扬的星耀五洲信托融资连环局，就是其中一个例子。尽管天津星耀投资有限公司已经否认此前“破产”传闻，但不间断地使用高成本融资、背负了四个大额信托计划的星耀五洲项目，正在成为此轮信托危机中的典型代表。近日业内传言称，天津市政府可能出面主导安排新的融资计划，“估计会是股权转让，拍卖质押标的可能性很小。”
据信托业协会数据，截至去年10月末，房地产信托余额为6957亿元，包括开发商以存量资产购买信托计划的劣后收益权的部分，但若考虑对信托资金并未实行类似银行信贷资金“三个办法一个指引”，融资方可以非房地产项目融资，但实际用到房地产项目，业内人士估计，信托行业为房地产提供的融资在7000亿元以上。
另据一位私募人士透露，“中国民间借贷的规模大概是4万亿元，其中50%投资了信托，而信托产品中的60%则投资了房地产项目。”虽然数据不相一致，但却从另一角度证实了房地产信托是当下民间投资资金的主要去处。
房企上半年现金流是关键
诺亚财富的数据显示，目前中大型开发商通过房地产信托产品融资的比例为15%，融资规模大多不超过20亿元；数量超过85%的房地产信托产品融资方多为中小开发商，融资规模在10亿元以下。
用益信托工作室数据显示，2011年所有信托产品的平均预期年化收益率高达9.11%，其中房地产信托产品更是达到了10.06%。“2－3年前，大家是不会预见到形势会如此严峻的。”该人士说。
来自各方面的消息也印证了这样的说法，有消息称，上海某信托项目到期兑付时出现困难，最后由一家资产管理公司接盘。银监会也早已在信托业内部给出了警示信息。
一个可见的范例是，2011年12月29日到2012年1月5日短短一周时间内，绿城中国出售了5个优质项目，回笼资金2.95亿元和10.4亿元。据悉，绿城2012年到期的信托产品约44亿元。其中，2012年1月30日，华融·绿城舟山在去年募集的3.064亿元资金即将到期。
“大企业除了未雨绸缪，吸取2008年教训外，还可以卖项目补窟窿，还可以代建。中小型企业，可选择的余地可没那么多。要知道用信托的还是中小房产商多，因为它们融资更困难。”一位信托业人士说。
律师分析
投资者本金基本可以保证
上海杰赛律师事务所王智斌律师告诉商报记者，如果到期不能兑付，构成违约，则按照约定偿付投资者本金；第二种是走破产程序，即当公司负债总额超过净资产时，房地产公司可启动破产程序，进行清算偿付，假如一家房企所有债务是100亿元，但公司净资产只有80亿元，那么不考虑其他因素，投资者的只能拿到本金的80%；在破产程序中，还可以破产不清算进行重整计划，这种方式解决起来时间会更长，涉及到的问题也更复杂，重整计划需要所有债权人通过才能生效，但如果最终执行不成功，还是要继续进行破产直接清算程序。
不过据信托业人士称，当现金流出现问题时，信托公司多采取股权处置方式，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售，以降低折价销售对市场造成的直接冲击。“投资者一般不用担心的。信托公司会想办法兜底。不会允许不按期兑付的发生。一旦走司法，时间就会长，如果按照原方式就不能按期兑付，一般信托公司会找兜底的人先接手，把投资者的钱兑付掉。”同时，由于地产信托本身对抵押等要求较高，投资者风险并不大。
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