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对“物业管理信托制”的理解

发布时间：2020-07-30 08:20:15

我对“物业管理信托制”的理解
北野

    最近一期《现代物业》杂志刊登了“物业管理信托制”的创立者舒可心、孟宪生两位先生的文章，比较全面的介绍了这种新的物业管理机制。我谈谈自己的看法。
    一，制度创新
    用通俗一点的说法，他们根据中国《信托法》和《物权法》设计出一种“民告官”的制度，那就是在小区内，任何一个业主、居民都可以依据“物业管理信托合同”告物业公司。而在这之前，单个业主很难告物业公司，业委会的精力、权力也有限，这些问题的出现到底是法规的原因还是司法实践的问题或是其他问题？不管怎么说，这些问题加剧了小区内业主和物业公司的矛盾、冲突，而且向着没有规则，不断恶化的方向发展。
    舒孟版的制度创新，理论上使任何业主和居民告物业公司成为可能。应该说，这个制度设计的理念没有问题！其积极意义在于，一方面使业主的参与有的放矢，另外一方面，也使物业公司的管理更透明，更规范化，其实，对双方，乃至对整个社会的公民建设都是有好处的。如果大家都有讲理的地方和依据，其结果是使大家都变得更理性。
    二，促进社区自治
    没有社区自治，就不可能有真正意义上的社会进步和公民训练。但自治的“把手”是什么？应该是业主学习如何依法、理性的维护自己的利益，学会维护自己的利益，也就是公共利益，就等于学会了自治。而舒孟版的信托法提供了一个法律框架。这个框架也有利于业主和物业公司协商。其实，在实践中，我们碰到的问题常常是：业主并不知道自己需要什么样的服务，（或者，大家的意见难以一致）而物业公司也不知道如何满足业主的需求。一个人不知道他的需求，你怎么满足？合同谈判，作为一种利益博弈，信托制提供了更好的平台。（物业管理合同范本应该参考）
    三，信托制可能存在的问题
    其实，任何一种制度都不可能完美，关键是它是否有可操作性？制度设计的核心理念是否有问题？相关各方，包括制度的执行者的素质、习惯和整个社会、司法环境如何？作为一种新制度的实践者，朗琴园出了问题，但那不是制度的问题，而是人的问题。如果一定要说制度与朗琴园问题的关系，那么，恰恰是这种制度的公开信及早暴露了人的问题。这从反面证明了这种创新制度的优越性！它成功了！
    另外一个问题是：制度有了，怎么执行？业主的素质是决定因素。应该说，浪琴园业主的素质是高的，他们能按制度设计实践，发现问题，敢于面对。这很了不起！
    大的司法环境和政府主管部门的态度也很重要，整个物业管理行业对这种新制度的理解、支持也很重要。我建议大家不必过分敏感、挑剔。如果一个制度能把理不清的问题理清楚，这对各方面都是好事！（特别是制度设计者都是业内有多年实践经验的资深人士！他们的想法不是来自书本，而是来自实践。这一点非常重要）当一个制度给了人权力，其实，它同时也要求权力人尽自己的责任和义务。如果达到这样的均衡，那么，对业主，对社区，对物业管理乃至对政府的主管部门都是好事！其实，我们都清楚，今天，问题的关键是：业主对自己的权力、责任和义务不太清楚，物业公司又不是业主的老师，没义务，没资格给业主上课，导致物业公司在服务对象不清楚时，干脆就提供糊涂的服务。而作为裁判，政府和司法机关又常常在各方面利益纠缠不清的情况下，难以决定该怎么办。最终，物业管理和社区建设就成了一锅粥！现在，有人把这锅粥弄清了，我们应该有一种积极的态度去认真思考，实践。
    希望在不久的将来，我们可以看到比较成功的实践者。让这种新制度为社区建设带来积极变化。其中包括业主自治能力的增强和物业管理水平的提高。