玩一场信托胜局 信托产品靠谱吗

“一年期，50万，收益7.5%。”

　　笔者在msn上挂出了这个签名，马上被若干在线好友围观求详情。同样的信息如果出现在baidu上可能会被第一眼鉴定为骗子。保证收益7.5%——在物价高涨货币贬值的当下显得无比珍贵，这款产品来自于京城某信托公司。

　　信托是什么？

　　信托产品靠谱吗？

　　肯定保证收益吗？

　　有风险吗？

　　这四个问题以不同顺序跳现在笔者msn对话框上。

　　这个行业不允许打广告，他们几乎没有在电视上露过脸、、51家信托公司平均注册资本金为11.49亿元、他们的大股东多来自显赫的投资公司、银行、、这个行业以不到5000位从业者创造了1.2万亿的资产总额、具有传奇色彩的人均净利润诞生在这个行业——2009年，信托平均人均净利润为255.38万元，同比，500强企业的人均利润为6.5万元。同时，备受追捧的理财产品同样诞生在这个行业，虽然它们都有高高的门槛，但并不影响在几周、甚至几天售出。

　　本期《钱经》将带读者探访信托这个远离大众视线的金融行业，发现信托产品的“生产内幕”，甚至，加一片放大镜细究一个预期收益率为8%的或12%的信托产品到底有什么不同？特别是2010年异常火爆的房地产信托，当然，最重要的，了解信托产品真正风险所在。

　　鉴于众多中小开发商愿意通过信托渠道融资，信托公司可以从中选取优质企业的优质项目设计风险控制措施完善的信托产品，从而在收益一定的情况下，降低了产品风险。

　　预期收益率背后

　　“有风险，任何投资都是一样，投资者教育是信托业当前的一项重要工作”，张很肯定地说，他已经在北京信托供职15年之久，行内人习惯称之为北国投。今年被行业内津津乐道的年收益率高达13%的高速公路信托就是出自北国投。

　　据某国有信托公司内部人士透露，目前向信托公司融资的企业普遍能接受的信托融资成本大约在10%-15%，信托公司在扣除成本后，能够给予投资者大约7%以上的年投资收益，高的话甚至可能达到12%，甚至13%。

　　解剖房地产信托

　　比如，如北京南四环一个房地产信托项目，房价跌到2000元/平米时才开始损失本金，而这种风险假设在北京南四环很难存在。房地产信托产品，最常见、利润率最高的信托项目其实被分类为“融资类”，在2009年的统计数据中，融资类的信托产品在主动管理型信托资产中占比69%，远远甩开位居第二的证券投资类型。

　　根据普益财富的统计，房地产信托在今年第一季度就发行了65款，规模同比大涨665.24%，2010年6月发行的房地产信托产品预期年收益率为9.45%，其他集合信托产品预期年收益8.5%。而这个数字在2009年仅为7.29%。

　　房地产信托根本不愁卖。

　　其原理可能简单得让读者乍舌，因为内核就是一笔贷款。缺钱的房地产公司向信托投资公司借贷一笔款项，以2亿计算，承诺一年后还钱并支付15%的利息，或抵押或担保，而信托公司将这笔贷款切割成一份一份，让信托产品投资人分享——投资100万，一年后拿到本金和13%的收益。在这笔贷款中，一些细节变量就直接决定了信托产品的优劣与风险：是否做好的尽职调查，进行合理股价；抵押值是多少；房地产公司愿意为这笔贷款支付多少利息。

　　上文中提到的位于北京南四环的房地产项目以用款方拿地价每平米4000元计算抵押，抵押率50%，而目前市价1.6万元。

　　房地产信托何去何从？除了算细账，对房地产方、项目的尽职调查也必不可少，中融信托的产品经理唐睿迪告诉本刊记者，好的信托公司在做房地产项目时需要对各个地方的房地产走势、地段、销售情况等比较熟悉，项目经理首先会对项目地段、开发商资质、设计师、城建队、股权变更等财务报表做详尽了解，在流程上完全可以做到风控体系化。

　　至于今年房地产信托产品倍受投资者追捧的原因，西南财经大学信托与理财研究所研究员陈朋真如此分析，高收益低风险。而这种低风险是由房地产开发商对资金的强烈需求进而愿意支付高成本所引起的。“受紧缩性货币政策的影响，中小房地产开发商的资金链异常紧张，通过信托渠道融资的需求强烈”，陈朋真说：“鉴于众多中小开发商愿意通过信托渠道融资，信托公司可以从中选取优质企业的优质项目设计风险控制措施完善的信托产品，从而在收益一定的情况下，降低了产品风险。”

　　根据不愿提及姓名的业内人士透露，11月的第三周，银监会召集所有信托公司开会，在2010年年底前叫停新发行房地产信托。虽然2010年的房地产信托产品受到了资金供需双方的青睐。但其中蕴藏的风险已经升级为结构性风险，与房价下跌连带在一处。

　　预期收益率谁决定？

　　风险条款在一纸合同上不会说话，但别的可以。京城北五环路边上，有警卫站岗的大门内就是北京国际信托公司，所有人都会被门口池塘里竖立的一块长宽都超过5米的巨石吸引，是费劲周折来自东北白山黑水间的“黑珍珠”——重达70吨，石头看起来更黑黝黝的。哨岗、奇石、艺术品、其他金碧辉煌的所在，信托公司跟其他金融机构一样，急于表达自己的实力，沉着，甚至，更高调一些。

　　但投资者永远关心的只有一个问题，预期收益率是否真的能达到？首先让我们看看同样是房地产信托为什么会有预期收益率的不同？无论是7%、8%抑或12%的预期收益率，我们可以理解为不同项目，或者同一项目中不同门槛、不同类型受益人的区别。但大体会有如下几个要素决定收益率水平：

　　1.市场上钱紧张吗？资金供给少，则开发商愿意付更多的利息。货币政策对此项影响很大。对此，西南财经大学信托与理财研究所研究员赵扬举了一个很简单的例子，在2007年3月开始的六次连续加息周期里，信托产品收益率由3月的4.52%提高到2007年12月的约10%，整体趋势明显。

　　2.谁发行了这个信托产品？信托公司的品牌效应、市场口碑都会降低发行难度。这也是为什么部分央企背景的信托公司旗下产品整体收益水平较低的原因。

　　3.项目风险高不高？如果项目本身风险可控，后续资金保障充分，项目主体信用水平较高，都将拉低最终信托产品的预期收益率。

　　4.你打算投资多少？选择高门槛能得到更高的投资受益，换言之，切得块数越小预期收益率越低。

　　只有一个问题：预期收益率能不能达到？

　　在以上问题都探究明白后，我们明了对于收益率比较高的房地产信托这类固定收益产品的风险所在。虽然叫做“预期收益率”，但其实是固定利息的贷款，如果不出现巨大的市场变换或者企业资金链断裂的情况，可以将“预期”理解为“固定收益”。贷款运用类产品主要考察目标企业的信用状况、财务状况、抵（质）押物、抵（质）押率和担保方实力等方面；股权投资类产品的产品要着重考察目标公司价值、债务状况、产品到期退出方式、抵（质）押物、抵（质）押率和担保方实力等方面。

　　一般而言，房地产信托中的房地产项目是有担保方或以土地出让权、在建物所有权作为抵押。从2007年到现在几乎没有出现过偿付风险，其中也包括低于预期收益率的情况。中融国际信托有限公司副总裁兼第一财富管理中心总经理梁越说，在我国信托制度设计下的固定收益产品具有高收益、相对风险低的特点，各种风险控制措施的使用使得资金和收益的风险降到了可控的水平。

　　对于信托产品风险判断，我们可以掌握两个基本规律：

　　从投资领域来看，一般情况下，证券投资风险最大，房地产领域次之，基础设施领域最低；对于投资于实业领域的信托产品来说，一般情况下，以股权投资方式风险最大、权益投资次之、贷款运用风险最小。

　　目前房地产信托须谨慎

　　从另一角度来看，今年以来对房地产行业的管制也将或多或少的影响到房地产信托。银监会日前下发专门的“风险提示通知”，要求各信托公司立即对房地产的信托业务进行合规性风险自查，积极防范房地产市场调整风险。据知情人士昨日透露，上述文件全名为《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》）。根据银监会的要求，各信托公司和各地银监局即日起“逐笔”开展核查的工作，各地银监局要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。银监会明确指出，此举“为有效落实国家房地产的调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”。

　　用益信托工作室分析师雷雯雯对房地产信托的前途谨慎得多。“对信托公司来讲，一方面房地产信托产品收益较高，另一方面就当前的政策背景来看，房地产市场风险较大，，雷雯雯解释信托公司对待房地产项目的矛盾心态，“因此信托公司不愿意放弃房地产信托这块大蛋糕，另一方面在项目选择以及信用增级方面要求提高，较为谨慎。而近期房地产信托正在悄然谋变，由之前的贷款类产品转为权益投资类产品，但其实质并没有改变。”

　　信托X银行 猜想：信托联姻银行将成行业大趋势。

　　你相信银行理财产品吗？想更快理解信托产品可以首先参照银行理财产品，将信托产品切割得更小，就变成了一块一块门槛不高的银行产品。这就是银信合作的初衷——你找项目，我来买。

　　在50家信托公司披露的2009年年报中，我们能清晰的看到信托公司是怎么运用资产的：他们把超过50%的用来贷款、20%的资金用作长期投资。仅有5%的作为货币资产。多年来信托资金贷款运用方式仍然占据信托资产运用方式的首位，，但直至2010年仍然保持了50%以上的超高比例，如此说来，信托公司在这块领域上会一直跟商业银行pk下去。

，出台银信新规，颁布净资本管理办法来规范信托业务。，尤其是银信合作方面。用益信托工作室分析师雷雯雯对本刊评论，由于信托公司沦为了银信业务的一个通道，报酬非常低。

　　从机构设置来看，在中国金融业分业经营的大背景下，信托作为一个独立机构存在，；而在国外，信托更多是作为银行的一个部门而存在，现代信托业的鼻祖——英国法人信托业务的90%集中在四大银行的信托部，美国的信托业也基本上被其商业银行尤其是大型商业银行的信托部所垄断。银行兼营信托可以实现银行业务和信托业务之间的优势互补，这对于金融业的发展大有裨益，在国内这种优势互补则是以银信合作的形式存在。

　　银信合作模式是金融领域的创新，但这种创新却没有发挥其特有的优势，不过却更加凸显两者合作的优势。部分银行已经开始了控股信托公司的行动并取得了圆满成功，随着金融行业竞争的加剧，将会有更多的银行为取得信托牌照而不遗余力。比如目前光大银行（601818）收购云南信托正在悄然进展中。

　　不止房地产信托，还有……

　　十月的某个早上十点，某信托公司来签约的客户很多，其中一个将近60岁的老太太在签完合同后，还是忍不住问了一句，这到底有没有风险啊？协助办业务的证券公司工作人员调侃一句，你自己都买股票和基金，更有风险吧！原来她要买的是阳光私募产品，尽管自己也炒股，但似乎还在担心投资风险。

　　现在欢迎进入信托产品中的另一大类，证券投资类，从2007年大牛市起步，我们更习惯称之为“阳光私募”，或者至少能代表其中的一大部分。证券投资类产品与预期收益率没有任何关系，它们更像高门槛的基金，风险自担，还要按年上交管理费给基金经理。

，多数专家预测未来房地产信托产品发行也会逐渐减少。而随着数月以来CPI连创新高，不少投资者为抗通胀对资本市场看好，加之A股市场自国庆以来有所回暖，极大地激发了投资者对证券投资信托的热情，证券投资类信托产品可能会进入另一个发行周期。

　　在信托学者眼中，投资类信托产品会逐步取代融资类成为信托公司的主要业务类型。目前，市场上发行的大部分信托产品（非结构性的证券投资类除外），无论是贷款运用类、股权投资类，还是权益投资类，它们的主要功能是融资，类似于贷款。这种被动管理型的产品对信托公司的主动管理能力和创新能力要求较低，不利于信托公司核心竞争力的培养和长期发展，。投资类信托产品在管理上对信托公司的要求更高，而且从国外发达国家信托行业的发展来看，投资类的信托产品应是信托公司的主导业务，中国也必然要经历这个转变。

　　证券类投资风险不可小觑

　　证券投资类信托计划的主要投资标的为股票，是目前市场上主要的投资类信托产品，风险较大。该类产品的风险主要取决于两个方面：一是证券市场本身的走势。以股票为主要投资标的的证券类信托产品的收益取决于证券市场的走势。覆巢之下无完卵，熊市中，所有的证券投资类信托产品都面临比较大的风险，个别产品也难逃厄运；而在牛市中，这种风险较相对较低。二是投资管理人的投资能力。在证券市场走势一定的情况下，实力强的投资管理人可以凭借其对大势的准确把握、灵活调仓、及时止损来相对降低产品的风险。因此，对于投资者来说，投资此类产品之前，首先要关注大盘走势，尽量避免在熊市阶段入市；其次要仔细评价产品管理人的实力，可以通过其操作风格、以往的投资业绩、团队研究能力和团队更新情况等方面的来考察。

　　在午饭后休息时，张和同事会去办公楼旁边的仰山湖走走。他说做客户经理，重要的是代表公司、代表行业赢得客户的信任。比如他客户中有个著名律师，如果不是张每次都要坚持讲完产品情况和相关合同条款，这位客户甚至不愿看合同。只说，你在就行，我信得过你。

　　至少我们能相信，信托公司或者整个信托行业都会像张这样一个普通从业者一样，爱惜自己的名誉。

　　Tips

　　买信托产品要诀（张倞祎的法则）

　　1.钱只能交给金融机构——资金安全

　　2.选择正规、信誉好的（没出过事）信托公司，熟悉其人员素质、股东设置、资本金——投资稳健

　　3.信托理财产品的期限包括3个月、半年、一年、两年等多种，建议投资者选择一至二年以内的信托理财产品，以提高产品流动性，降低风险——流动性最重要

　　4.不幻想一夜暴富，财富的稳定持续增值才是投资的最高境界——良好的心态

　　这个行业没有秘密

　　在《2010年中国信托公司经营蓝皮书》中有句话如此形容信托行业，2009年中国信托业在百年不遇的国际金融余波之下安然度过，表现出特有的“野骆驼”的生存能力与适应能力。

　　信托行业

　　尴尬的80年代 信托为融资而生

　　1980年6月，新中国第一个涉及信托的政策文件出台。，银行要试办各种信托业务，融通资金，推动联合。随后，，各部委、地方政府以及银行热火朝天办起了信托公司。

　　主要目的是为了在国有银行主导的“大一统”金融体系中寻找市场化突破口，换句话说，信托为“融资”而生，做银行系统不能或不愿做的事。回顾八十年代，并没有多余闲置社会财富，信托业是在制度环境和制度安排不相容的情况下被“预设”出来的。

　　无论是作为“准银行”——为银行系统查漏补缺，抑或“更强大的银行”——广泛涉足金融、实业投资等领域，信托行业被迫经历了其他金融行业都未曾有过的若干次行业性清理整顿。从鼎盛时的上千家演变成现在的不足60家。难怪一些学者感叹，“一哄而上”变成“一哄而散”，中国信托业兴衰成败的速度在全国乃至全球金融市场都属罕见。

　　从2007年开始的新信托时代

　　2001年，，历经五次整顿的信托公司开始“回归主业”规范发展，2007年，“两新规”的出台促进了信托公司业务转型和战略定位。

　　经过2008年金融危机和2009年中国经济最困难的一年，信托行业整体经营稳健，信托产品广受投资者认可。

　　首都经济贸易大学金融学院金融投资系主任吴世亮的观点代表了诸多学者对2007年后的信托行业评价，行业整顿改革使信托市场发展进入了快车道。改革前2006年年底，信托资产规模为3606亿元，2009年年底达到了2万亿元，3年增长了近6倍。2010年9月出台的《信托公司净资本管理办法》，，势必会引导信托公司由粗放型、外延性的经营模式逐渐转变为内涵式增长，促使信托公司向高端理财平台的方向发展。

　　委托人

　　谁在买信托产品

　　信托客户的资产没有最高，只有更多，少则几百万，多则几千万的人也多如牛毛。有些更有钱的投资者直接作单一类信托，即投资人就一人，为一个或者几个项目融资。

　　在《信托法》中规定，具有100万元金融资产的人，才具备信托计划的合格投资者。