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国内的信托计划与REITS的差别

发布时间：2019-08-11 20:34:15

[世华财讯]国内目前已上报REITs产品方案。分析人士认为，应分清REITs与信托计划的区别，迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行，逐渐调整改造和升级。

深交所于2008年12月2日已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。早前，已有国内第一个基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划已在海南2007年博鳌房地产论坛上正式发布。

由此可见，REITs在国内破冰渐行渐进。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯指出，之前，国内所推出的所有相关房地产信托都是“准REITs”产品。联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划也是准基金化的一个产品，因此比较像REITs，但他还不是完全公募的。早在2003年时孙飞在重庆国际信托推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划，也同样是一个“准REITs”。

据孙飞介绍，所谓“准REITs”是因为这些产品都还不是公募的，没有在市场流通，但已具备了REITs的多方形态。如：联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划具备基金化形态，北京景龙国际公寓股权投资信托计划具备股权投资形态。国际上的REITs都是可以上市流通的，在二级市场就可以操作的产品。无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。

首先，REITs是信托投资行为，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合资金信托计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。

其次，REITs具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限；而信托计划不具有基金性质，有本金偿还安排，设定了偿还期限。

第三，REITs发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，并且设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划并没有单设专门的资产管理机构。

第四，收益途径和收益方式的区别：REITs的收益途径主要来源于REITs持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。

第五，REITs与股票相似。REITs相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。

(任璐撰稿) 上一篇文章：国内房地产信托与REITs的差异
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