市场热谈：房地产信托兑付风险

路透北京2月1日电 敢于在房地产信贷紧缩中给房产商输血送钱的众多"财神爷"中国的几十家信托公司,在过去两年间争先恐後地发行了近7,000亿元的巨额房地产信托後,今年起将迎来还款大考,房地产信托到期兑付风险将陆续浮出水面.

　　随着房地产商资金链绷紧,如何防止房地产信托兑付的"多米诺".

　　数位信托公司的消息人士向路透表示,中国银监会已从今年1月起,开始对房地产信托进行专项现场检查,各地银监局亦开始对所处辖区的信托展开检查.现场检查的重点围绕信托资金兑付,以对风险摸底.

　　"银监会对这个问题比较担忧,目前已查完其直管的8家信托中的7家,已经查完我们公司了,."中信信托一位中层人员称.

　　而另一家注册地在广州的信托公司人士表示,周二已接受广州银监局的现场检查.

　　银监会对上述消息不予置评.此前,银监会亦要求信托公司对房地产信托业务进行合规性自查及压力测试,并频频警示风险.

　　去年6月起,银监会已要求信托公司将房地产信托从"事後报备"改为"事前报备".

　　西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇表示,今明两年都是房地产信托兑付的高峰期,集中到期的产品基本都是在2010年房价畸高阶段发行的,若行业调整加剧,有些公司就会出问题.

　　不过,业内人士指出,风险防范升级,并通过"以新换旧"、转让等手段,有助缓解和延迟该风险,大面积的兑付危机料今年难出现,然个别信托兑付难导致行业出现信任危机的影响则不容小觑.

　　中金报告显示,截至2011年三季度末,存量房地产信托规模约为7,000亿元人民币,2012年预计到期规模2,234亿,总还款额约2,500亿,2013年预计到期规模在2,816亿.

　　**兑付小高峰将至**

　　2012年的中国楼市成交量依旧低迷,高危房地产企业应对流动性危局俨然在走"钢丝",而给房地产商输血的信托亦风险难逃.

　　华创证券报告推算,集合地产信托与单一地产信托2012年到期资金总额为3,142亿元,3月和8月是房地产信托还款高峰,明年的还款高峰则在2、4、6月.

　　李勇认为,随着房地产调控不松懈,房地产信托发行时房价均在高峰,产品收益率又高於其他产品,一旦房企资金链出现断裂,则信托风险随之凸显出来.

　　春节前,标普宣布,将绿城中国(3900.HK: 行情)的长期企业信用评级由"B"下调至"B-",展望负面.在过去两个月内,绿城已经出售5个项目股权以支持其流动性.研究机构认为,2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期,其中包括信托融资.

　　华创证券报告认为,地产企业若面临严重的流动性风险时,第三方发行的信托理财将比银行贷款面临更大的违约风险.

　　"鉴於第一波信托理财到期为3月,今年销售情况不会很快复苏,届时会出现现金流入减少而现金流出需求膨胀的"错配"现象……我们相信(信托债务)发生较多的违约是必然现象."报告称.

　　中金报告认为,一些中小上市地产公司亦面临较高风险,如阳光城(000671.SZ: 行情)、浙江广厦(600052.SS: 行情)、南国置业(002305.SZ: 行情)等,中小地产由於财务和运营灵活性有限,更容易受到流动性较弱和调控趋紧的外部环境的影响.

　　接近银监会的一位人士也表示,此次现场摸底检查房地产信托,就是想在兑付高峰期前查查到底有多少地产项目可能出现资金紧张,主要就是查集中到期兑付风险.

　　"检查的时候更关注现金流,而不是抵押品和担保,还要看第一还款来源,并要求信托密切督促开发商将楼盘销售回款备作兑付资金而不是挪作他处,此外信托公司自有资产和资金要作为兑付准备,"上述人士说,目前的工作重点就是尽量把风险化解到最小程度.

　　**房地产信托的後期管理**

　　业内信托公司人士表示,今年各家信托公司对房地产信托的後期管理水平将决定其风险暴露程度.

　　"我们年底总结大会上,公司负责人已明确今年我们不再碰房地产信托业务了,公司今年重点是信托到期兑付等後期管理."中融信托一位信托经理称.

　　随着房地产信托风控措施的逐步落实,产品大规模爆发风险的可能不大.但对於那些论证不周密或有水分,後期执行不到位的项目,李勇提到,有可能引起多米诺骨牌效应,信托的後期管理可谓是重中之重.

　　中信信托一位中层人士表示,"其实业界已有房地产兑付困难的信托案例了,只是有新信托接盘兜底了而已.业内已经有不少项目在提前找房地产私募基金等机构接盘,我们还没出现过这样的,现在也在对存量信托资金和风险密切监控,及时上报."

　　当前信托到期主要解决方式有借新还旧、替换掉老信托资金或展期,信托公司也可用自由资金进行收购或将项目转给资产管理公司或其他开发商.

　　中诚信托一位信托经理则认为,"市场对房地产信托兑付风险有过度反应,整个信托业整体风险把控还是比较到位的."

　　他认为,这是因为信托公司选择房地产信托项目基本都是在经济较发达地区的资质较优企业,又基本集中在一二线城市,至多是三线城市及地域.风控要求地产90%项目都要转到信托名下,营业执照等都要派人去接管,.届时一旦还不了钱,信托可以出售房地产项目.