9亿地产信托资金不翼而飞

9亿地产信托资金不翼而飞

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时间：2003-7-14 13:24:44 来源：经济观察报

9亿地产信托资金不翼而飞 北京CBD信托计划受阻


　　北京金额最大的地产信托计划——计划于今年9月发售的由北京国际信托投资公司制作的CBD信托计划可能受阻。尽管迄今为止所有的报道都显示该计划进展顺利，但在央行公布对地产业信贷紧缩的121号文件之后，有内部消息称由于宣传方式和过量发售等问题，CBD信托计划中的15亿资金只有6亿到账，剩余的9亿根本没有来得及发售就胎死腹中。这对于目前急于依靠信托打开资金渠道的地产开发商来说显然不是个好消息。

　　9亿资金不翼而飞

　　2002年下半年，记者曾经参加过全国工商联合会举办的地产论坛，而当时地产界讨论最热烈的就是CBD信托计划，北京国际信托投资公司(北国投)负责人也应邀发言。然而时隔几个月，却有内部消息传来，CBD实际接到的资金只有6个亿。根据记者查阅的当时关于CBD信托计划的资料和报道，2002年10月16日《国际金融报》报道称，北国投有关人士表示，CBD信托计划的最后销售结果基本达到了信托计划设定的15亿元上限，机构和个人投资者的购买金额各占信托计划的一半左右。果真如此，另外9亿资金到哪里去了？

　　为了证实资金去向，记者联系了CBD管委会，管委会发展处把电话转接至财务部之后，财务部工作人员没有正面回答记者问题，该人士表示，所有涉及信托计划的事宜都应该咨询北国投。记者联络了北国投，董秘江方承认该消息的准确性，但她表示，她本人已经不是CBD信托计划的发言人，而且北国投原则上也不愿意接受相关采访。截至发稿时，北国投始终没有明确表态对此做出解释。与此同时，资金的主要使用者CBD开发建设公司相关负责人刘伟国却认可只收到6亿资金的说法。

　　据了解，CBD信托计划所公布的规模为信托合同不超过200份，信托资金不超过人民币15亿元，信托计划的期限为5年。信托收益包括信托贷款利息、银行存款利息及其他投资收益在内的所有收入总和，预计年收益率为4.8%，远高于购买银行存款和国债利率，因此该产品销售异常火爆，一周卖出3亿元，截至2002年9月24日销售额达5亿元。就是在这一天，始有迹象显示北国投停止销售CBD信托计划。

　　当天，北京国际信托投资公司宣布，原计划销售至10月15日的CBD信托投资计划于9月27日下午4点起原则上将不再向个人投资者发售。但当时江方对媒体的解释是，在已经销售的信托计划中，购买对象全部是个人和中小机构投资者，因为已有一些大机构主动向北国投表示了购买意向，双方正在协商一些具体问题。大机构购买的金额大约在10亿元左右，而CBD信托计划的销售上限是15亿元，这是停止向个人投资者销售的主要原因。尽管全国上百家媒体和网站对CBD信托计划销售火爆有非常广泛的报道，对停止销售原因却只有上述一种说法。对于新闻报道和事实的矛盾，江方的解释是由于“媒体错误理解”造成的。

　　问题之源：“200份”之争

　　北国投在24日的异常举动曾经引起大家的怀疑。当时就有人指出，北国投在销售信托计划期间利用媒体进行炒作，。据当时媒体报道，北国投不仅有现场的销售人员热情地替咨询者算账，鼓吹其产品风险小于股票，收益高于储蓄、国债，而且搬出政府来为其项目担保。很多个人投资者甚至是省下买房的钱来购买。同时，媒体也纷纷来捧场，称赞CBD信托是有大好前景投资渠道。几乎在整个9月份媒体对其报道一直没有间断过。其时，有媒体指出信托就是一种委托理财方式，和其他任何一种商业投资一样，风险和收益成比例，而北国投显然片面地夸大收益，隐瞒风险。

　　但内部人士透露，宣传方式问题仅仅是导火线，真正的原因是200份的问题。据称，北国投就是在9月27日停止了整个计划的销售，原因是关于信托的“一法两规”中明确规定，信托的募集方式为私募，每个信托产品的合同份数不超过200份。而在9月27日前北国投对个人投资者实际发售的份数已经超过了1000份，。此后，由于一些信托公司在发行产品时签订的信托合同纷纷突破200份限制，，信托界称之为314号文件。，特别强调要严格遵守200份规定。江方在与记者交谈时也承认这一事实，并表示当时信托公司对“200份”的理解不同，认为信托计划并不是整个项目只能售200份，而是可以按照200份滚动发售。

　　200份制约地产信托？

　　CBD信托计划的流产不仅对于经历5次整顿正在快速起飞的信托业来说是当头棒喝，对突然被封死资金渠道的地产开发商来说意义也不小。据统计，目前在全国已经推出的60多种各式信托产品中，为房地产项目融资的超过1／3，融资额接近30亿元。房地产商正急切地希望能借助信托之力开拓自己狭窄的融资渠道，而投资者也乐于借助信托计划分享房地产业的高额收益。但类似200份的要求束缚信托公司的手脚，也使得开发商对信托的希望目前仅仅局限于“过桥”(贷款给开发商用于土地转让金)。

　　事实上，关于“200份”之争由来已久，作为资金需求极大的土地开发和地产开发项目，200份的限制很大程度上制约了募集资金的额度。北京华远房地产总裁任志强称，实际上，目前的信托不过是第二银行的业务，也就是加高利率之后，再贷给企业，而不是国际上通行的以股权方式投资企业。而且目前的信托政策，只允许发放给机构投资者200份，当然这每一份的额度是没有限制的，可以是5万元，也可以是1亿元。但问题是，对机构投资者而言，目前国内信托的盈利率显然是较低的，约在4%左右，只有利率达到8-10%时，国内机构投资才会感兴趣，而从国外通行惯例来看，只有利率在7-7.5%时，机构投资者才愿意购买信托。据分析，200份的限制对信托公司而言是个痛苦的选择过程。信托公司要募集足够的资金就不得不在个人投资者和机构投资者之间权衡，单份下限太低将影响募集资金额度，下限太高则影响个人投资者购买。

　　受此限制，实际上目前所有地产信托项目募集的资金非常有限，所以地产信托项目也都是千篇一律的以贷款形式发放的“过桥”资金。，北国投已经收缩步伐，其运作的“三环新城”经济适用住房开发建设项目期限为1年，募集资金规模在1.6亿元之内；重庆国际信托投资公司的景龙国际公寓项目股权投资信托计划期限为1年，规模仅为人民币8000万元；深国投“稳健.水榭花都”项目信托期限为2年，规模为2.5亿。我们已经看到各地产信托项目无论是贷款期限还是募集资金额度都开始下滑。

　　对200份的制约问题也有人认为信托公司在客户选择上不可能同一项目同时满足不同客户群。《信托法》起草人之一的王连洲曾经表示，信托产品的募集对象是特定的群体，信托的客户应该是机构投资者和自然人中的高端客户，这些客户对风险的承受能力比较强。如果信托以普通百姓为客户，这个群体可能会因为无法承担比较大的风险而引发社会的不安定。阻碍信托公司发展的不是200份上限和其产品的私募性质，而是信托公司不能细分市场提供个性化服务。

　　就目前而言，无论是开发商还是信托公司都纷纷表示对200份信托合同的限制，并呼吁新成立的银监会相关主管部门，取消这种限制。据有关人士透露，这个问题已经引起银监会重视，并列为今年调研的重要课题。

　　融资机会与成本再考量

　　在121号文件之前，全国范围内已经掀起了地产信托热潮。121号文件的出台仅仅起到了推波助澜的作用。但是现有的案例足以证实信托公司对经济适用房有明显的倾向性，包括北国投的三环新城项目、中煤信托的车公庄项目都是典型案例。北国投信托二部经理屠继国在接受记者采访时表示，地产商积极寻找信托公司的合作已经是普遍现象。在这样的背景下信托公司肯定要有所为有所不为，项目要符合国家的产业政策与布局。北国投想做的也是廉价住宅和收入稳定的写字楼。中煤信托研发部副总李振蓬指出，事实上121号文件对地产信托来说也不是个好消息，因为在一个项目获得信托贷款之后，如果因为将出台的细则非常严格，那么这个企业能否从银行顺利进行其它环节的融资是个疑问，如果银行因其资质有问题，而不发放开发贷等其它贷款品种，那信托投资就会受到关联风险。

　　目前来看地产信托项目虽然为数不少，但运作上并不是机会平等，开发商多与信托公司有各种关联，要么就干脆是内部员工集资。北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社贷款项目集合资金信托计划，募集资金规模5000万元人民币是贷款给北京市国土局住宅合作社用于其集资合作建房模式建设的住宅项目；中远房地产贷款系列信托计划，是中国对外经济贸易信托公司向中远集团员工、中化总公司员工、中远房地产公司员工(含退休员工)募集，以贷款的形式向中远房地产公司控股的多家二级子公司发放流动资金贷款；深国投深国投稳健.水榭花都项目则是其子公司深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保，深圳国际信托投资有限责任公司提供反担保。

　　开发商获得信托资金的另一个问题是融资成本问题。目前地产信托项目要求的回报率基本在同期银行贷款利率基础上上浮20%。重庆国际信托投资公司的景龙国际公寓项目是以股权溢价6%计算，三环新城是直接在贷款利率上增加20%。因此，融资成本是开发商不得不考虑的问题，在时间和成本上权衡。三环新城开发商北京懋源苑房产公司副总刘春生也认为地产开发的时间成本是首先要考虑的问题，与融资成本相比，工期的拖延更是让人难以忍受的。这些原因恐怕也是开发商利用信托资金额度小、周期短的初衷。

　　证券化之路

　　对地产信托存在的问题，已经有很多人指出必须和信托业整体方向挂钩，等到信托业实现证券化，证券化流通将大大减少风险。这种说法的基本依据是房地产(信托)证券化能为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，因为采用房地产(信托)证券化，就能避免房产商为银行打工无利可图的局面。而对经营状况不好，甚至处于闲置状态的项目，采用房地产(信托)证券化，由信托公司委托高水平的物业管理公司经营，提高物业的收益水平，房产商就能借此“解套”。其次在房地产开发阶段，当房地产工程项目达到预售条件时，房地产开发企业就可以将该项目委托给信托公司，由信托公司通过信托权益凭证发售方式向社会投资者募集资金，实现房地产(信托)证券化。这样房地产开发企业在预售阶段就可一次性迅速回笼资金，这将有助于工程项目的全面完成，并进一步刺激房地产开发企业去开发下一个楼盘，进而推动房地产业的良性循环发展。

　　这种说法基本是参考美国房地产投资信托(REIT)。REITs就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司，其种类分为权益型、按揭型、混合型三种。现在美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2／3在国家级的股票交易所上市。REITs的好处自不必说，但是其现实性仍然很遥远。李振蓬认为，证券化问题在近期内是不可能实现的。

　　信托业发展的关键在于信用、规范运作和成熟的金融基础设施。从美国给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们既可以看出政府大力扶持其发展稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营。国内信托走向证券化要首先解决垄断性问题。新信托公司不仅在许可证上享有垄断权，其“集合资金信托”业务很多也是投向市政项目，实际上担当了地方市政债券的功能。一方面地方政府会给予各种支持，另一方面这些项目都是属于垄断领域，民间资本很难进入，诸如CBD、隧道等公共项目。对此，业内人士有句名言——“信托公司目前是垄断性质的行业，垄断程度越高风险系数越大。”
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