信托行业每一次大发展 都是与监管政策赛跑的过程

“信托行业整体来说还很不规范。抓住政策的缝隙，就会爆发，一旦被纠正，又会陷入长时间的低迷。”上海某理财机构副总经理李霞坦陈，她在信托行业浸淫多年的经验就是——“信托行业每一次大发展，。”

　　信托行业的生存常态就是大起大落。最近一次这样的经历，是在2009年下半年。当时，银信合作大行其道。银行在信贷规模用完后，把信贷资产打包卖给信托公司，使信贷规模清零；或是借道信托公司，将需贷款的项目打包成信托产品，再由银行出售给投资者。

　　这种曲线贷款规模庞大，有媒体报道称，2009年1月到11月，通过银信合作方式发行的信托产品就达6000多亿元，信托公司收益约为6亿元。

　　2010年下半年开始爆发的房产信托热，规模上虽有不及，却是更赚钱的买卖。公开资料显示，2010年，信托市场共发行集合类房地产信托产品528款，募资1560.85亿元，较2009年分别增长1.5倍和3.3倍。加上单一类信托计划募集的1303.23亿元， 2010年房地产行业通过信托计划共募资2864.08亿元。

　　2010年11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，房产信托暂时陷入低迷。此时，业内关于房产信托将被叫停的说法开始流传。

　　2011年3月，房产信托再次爆发。国内信托产品单月发行数量、规模均创历史新高，其中，房地产信托占3月信托产品融资量的46.45%，年化收益率更超过8%。5月，房地产信托的成立规模达到256.45亿元，再创历史纪录。

　　用益信托提供的数据则显示，2011年1月到4月，国内共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与2010年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。

　　信托公司急刹车

　　信托公司热情高涨，是因为利润丰厚。一方面，二、三线城市的开发商需求巨大且迫切，信托公司利润也水涨船高。另一方面，房产信托产品数量众多、互相竞争，开发商不得不抬高项目收益。

　　2011年4月，房产信托产品平均年化收益率还是9.42%，5月就上涨到10.32%。这对开发商来说却是个噩梦。因为产品收益和渠道费用都在提高，让开发商的信托融资成本从2010年初的不到15%上涨到18%到25%。即便房地产号称暴利行业，但如此高的融资成本，依然超出了大部分开发商的承受能力。

　　2011年5月底，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　银信合作被叫停前，经历过的风险预警、窗口指导，一个不差地在房产信托上重演。唯一不同的是，这次是信托公司在叫停之前，自己踩了刹车。

　　变味的产品

　　不可否认，目前市场上的房产信托产品的设计本身大多较为安全。这得益于目前主流的“结构化设计”。这种设计的核心是：开发商不但要向信托公司转让公司股份，还要将所持有的资产用于认购信托计划中的劣后受益权。

　　2009年前，房产信托产品则主要是“股权加回购”的模式，即开发商向信托公司转让股权，到期后按约定价格回购。开发商劣后权益的加入，等于为普通投资者的优先受益权实行了再保险。而且，，、根据项目进程划拨资金、派驻财务人员、派员入驻董事会并拥有一票否决权、控制项目公司财务用章等。

　　但实际操作中，很多东西都变了味。“不久前，我帮东北一个省会城市的开发商跟上海一家信托公司搭上线。本来1个亿就能滚动起来的二期项目，产品愣是被设计成了10个亿。除去开发商用项目一期抵押认购的5亿劣后受益权，还能从市场融来5个亿。”黄昌名是一名资金掮客，多年来，以为各地房地产项目找资金为生。

　　房地产信托产品中，一般以房地产项目本身价值和收益作为投资保障和资金来源。但在这个项目中，不管是来融资的二期项目，还是开发商用于认购劣后权益的一期项目，价值都早就被高估了。“二期每平方米估价是7000多元，上海人或许觉得没什么，但本地人一看就知道，这比当地的最高价还要高出2000多元。”

　　黄昌名告诉记者，类似的情况他已见惯不怪。另外，资金挪用也是一个较为普遍的现象。

　　海外热钱加速涌入

　　房地产行业的惯例是，开发商以项目公司的形式进行开发。在二三线城市的房产信托项目中，信托公司无论是持有公司股份，还是要求开发商认购劣后权益，都还局限于具体的房地产项目中。

　　“如果是在2009年到2010年拿地的开发商，基本就不可能承担这么高的融资成本，因为地价太高。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，房产信托势头放缓，也是因为后续拥有巨大成本优势的开发商越来越少。“政府并不会对房产信托卡得太死，作为一个变通的融资途径，房产信托产生的是市场化风险，这比银行产生的金融系统风险好得多。”

　　银行贷款难上加难，如果信托融资又成泡影，开发商能依仗的，似乎只剩下销售回款。“上海4家银行个人房贷审批情况监测显示，二套房贷平均首付款比例已由1月份的56%升至2、3月份的64%。”凯盛经略(上海)投资管理有限公司销售总监周敏告诉记者，2011年下半年，已经形成的房贷规模走低的趋势很可能会延续。

　　新加坡红木集团总经理张永河告诉记者，眼下，海外热钱也在向二三线城市的开发商大量输送资金，“短期融资的年利率已经达到30%左右”。