房地产投资信托，能解商业地产之困吗？
发布时间：2019-08-13 09:25:15
2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强，金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入、较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业特有的商业地产开发模式，在地产调控政策下能否被顺利复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而李嘉诚的汇贤REITs（房地产 投 资 信 托 ，RealEstateInvestmentTrusts）在香港的成功上市，使商业地产的融资有了更多的选择，REITs能否成为解困商业地产发展的救命稻草成了大家关注的焦点。
海外REITs之路并不平坦
REITs在国际金融市场并不陌生，早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。目前，美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等十几个国家都已有了房地产投资信托，有超过480家的房地产投资信托公司，其全球市值超过6050亿美元，其中美国REITs市值达到3000亿美元左右。
按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指权益型和抵押型的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。
国内房地产企业对REITs也并非完全陌生，，越秀REITs在香港成功上市，成为第一只离岸上市的大陆资产REITs；其后凯德也成功将其在大陆的7处零售物业打包，在新加坡交易所主板成功发行REITs。
但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺，“万达-麦格理REITs”海外上市就没有取得成功。在越秀REITs成功发行后，国家六部委联合出台了171号文，封闭了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛，增加了REITs运作的成本。同时，国家接连发布限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这直接导致了“万达-麦格理REITs”在海外发行的搁浅。
同时，除了政策限制和外汇管制之外，影响国内企业海外REITs的因素还有三个：一是国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配；二是国内物业形态复杂，而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可；三是物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。
国内REITs之路曙光初现
近几年，随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。
从开始之初，国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面的限制），但它更能代表未来发展的趋势。
同时，各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。
国内REITs呼之欲出，，更是被认为给REITs颁发了最高级别的准生证，但国内商业地产真正意义上的REITs实施还要有一段路要走，房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。
（作者系正略钧策管理咨询合伙人）
海外REITs之路并不平坦
REITs在国际金融市场并不陌生，早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。目前，美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等十几个国家都已有了房地产投资信托，有超过480家的房地产投资信托公司，其全球市值超过6050亿美元，其中美国REITs市值达到3000亿美元左右。
按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指权益型和抵押型的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。
国内房地产企业对REITs也并非完全陌生，，越秀REITs在香港成功上市，成为第一只离岸上市的大陆资产REITs；其后凯德也成功将其在大陆的7处零售物业打包，在新加坡交易所主板成功发行REITs。
但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺，“万达-麦格理REITs”海外上市就没有取得成功。在越秀REITs成功发行后，国家六部委联合出台了171号文，封闭了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛，增加了REITs运作的成本。同时，国家接连发布限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这直接导致了“万达-麦格理REITs”在海外发行的搁浅。
同时，除了政策限制和外汇管制之外，影响国内企业海外REITs的因素还有三个：一是国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配；二是国内物业形态复杂，而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可；三是物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。
国内REITs之路曙光初现
近几年，随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。
从开始之初，国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面的限制），但它更能代表未来发展的趋势。
同时，各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。
国内REITs呼之欲出，，更是被认为给REITs颁发了最高级别的准生证，但国内商业地产真正意义上的REITs实施还要有一段路要走，房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。
（作者系正略钧策管理咨询合伙人）
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