北京信托李云峰：房地产信托产品收益高于其他产品

2010年第六届北京国际金融博览会于11月日-7日在北京展览馆举行，北京国际信托有限公司财富管理总部高级营销经理李云峰对金融界网站表示，信托产品里收益率最高，一般来说还是房地产行业。基础设施行业，环保行业，包括新能源行业或者是建设行业，这些行业都是不如房地产行业收益率来得高。 　　以下是文字实录： 　　主持人：金融界的各位网友大家好！我现在是在第六届北京国际金融博览会金融界网站的直播现场，现在坐在我旁边的这位就是来自于北京国际信托有限公司财富管理总部高级营销经理李云峰先生。 　　李云峰：大家好！ 　　主持人：首先请您给广大网友介绍一下什么是信托。 　　李云峰：信托是这几年才慢慢开始热起来的，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为，最终达到收益的返还。 　　主持人：分为哪几种产品的类型？ 　　李云峰：信托产品目前比较大的一般集中为三类，第一类，现在属于做得比较多的，是属于固定预期收益产品。第二类属于阳光私募类证券投资基金。第三类做得比较多的是属于私募股权类的信托投资基金。一般来说，市场上现在这三类比较多。 　　主持人：客户应该如何选择信托产品呢？ 　　李云峰：信托产品的种类不一样，同时再加上所投资的行业和地域都是不一样的，在这样的情况，首先作为客户，应该自身去分析一下您自己的一个风险偏好，您自己的一个家庭的基本情况，然后把这些基本情况、风险偏好以及敏感的或者所偏向的一些行业自己都列出来，根据信托公司发的产品，首先作为投资者要去看这是一个什么样的产品，比如我属于比较稳健保守型的投资者，我可能倾向于预期固定收益率产品，这种产品相对来说往往都会从债权或者股权来说有一定的保证措施。比如房地产，有一个实物做抵押的风险保障措施，所以这一块就比较适合于稳健的投资者。对于年轻投资者来说，经常最近有客户问我，20多岁，挣钱不多，父母给我一百万，让我学理财，你觉得我应该干什么？我说你可以尝试购买一些阳光私募类的证券基金。对于一些能够承受风险的客户来说完全可以选择这种私募股权类的信托产品，因为这类产品的风险相对来说比较大，刚刚说的这些客户是能够承受这些风险的，同时这种产品的潜在回报率也可能是非常之高的。 　　主持人：您刚才也提到房地产信托，房地产信托也是在整个信托当中属于一枝独秀的，为什么会这么火爆呢？ 　　李云峰：我今天手上拿了我们公司的一个宣传品，上面有一些数据，我写了一下，在2010年三季度，比二季度的房地产融资涨了57%，整个行业的平均增长率只有26%，房地产的增长率为什么这么快呢？这里是有原因的，2005-2009年自从信托行业大发展这五年，信托越来越被老百姓所接受，信托产品里收益率最高或者说这个行业比较高的，一般来说还是房地产行业。另外比如说基础设施行业，环保行业，包括新能源行业或者是建设行业，这些行业都是不如房地产行业收益率来得高。所以从收益率来说，房地产收益率比其他行业的信托产品收益率高。 　　10月份，CPI指数还没公布出来，但是预计是在11月11日公布，这种情况下有很多金融机构预测能够达到4%的增幅，也就是说CPI如果咱们现在投资产品，假设是在4%以下，客观来说，就是负利率了。而信托产品收益率，房地产能够达到8%-12%，能够大大抵消通货膨胀给我们带来的损失，所以这一块是老百姓热衷的一个原因。 　　主持人：房地产信托有高收益，肯定会存在着高风险，投资者在投资过程当中，如何来规避这种风险呢？ 　　李云峰：一般来说，刚刚前面说到了，咱们选择房地产的信托产品，首先咱们要看信托公司，这是最主要的，发行主体，如果是一家好的、负责任的信托公司，他们的风控措施、合规经营都会非常稳健，因此在这样一个情况，首先我认为第一应该选择信托公司，第二我们应该看房地产的项目所在的地域，比如很多北京的客户往往都倾向于选择北京本地的项目或者北京周边的例如天津的项目，海南的房地产项目，我建议大家如果有这样的信托，还是要多多考虑一下。选择房地产项目一定要看抵押率，是抵押还是质押，是土地做抵押还是说把他的股权做质押，现在运用比较多的是债权和股权同时运用到这里，最后就是每个投资者都会去信托公司购买信托产品，他们可以和信托公司的财富管理人员充分沟通，去了解这个信托公司的风险控制措施，以及内部管理基本体制，在这种情况下各方面都比较放心了，我觉得他就可以购买这个项目了。 　　主持人：，对信托的收益率会产生什么样的影响？ 　　李云峰：在这样的情况下，我这里有一个数据，我们公司最近有一个统计，这次加息之前，2007年至今，除了这次加息，一共有6次加息和5次降息。在每次加息之后的一个月，市场上的信托产品的平均预期收益率上涨下跌比是3:3，也就是说加息对于信托产品的收益率其实来说并不是非常正相关，针对5次降息我们也做了统计，每次降息之后的一个月，对于信托产品的年化平均收益率上涨下跌比是2:2，所以信托产品的预期收益率并不是完全跟基准利率挂钩。如何判断信托预期收益率上升还是下降，有几个因素，除了刚刚说的央行的基准利率，另外还要考虑到市场的资金的供需情况，供给大于需求，这种情况下大家都知道肯定相对来说市场利率，信托预期收益率是往下走的。另外还有一点就是货币政策是宽松的还是紧缩的，宽松的货币政策必然会导致这边的预期收益率也会逐步提高，最后一点就是关键是要看发行主体的信用水平，客观地说，比如北京信托，北京信托在北京或者乃至全国是比较有号召力的信托公司，我们在发行产品的时候，客户基于对我们公司的信任，所以我们有的时候甚至发行的产品收益率并不是最高的，我们能够以相对来说中等的收益率去取得更好的项目，对于融资方来说，对于投资者来说，都是比较容易接受的，但是话说回来，我们也希望咱们的客户都能买到更高的收益率的产品，但是一定要有前提，就是在风险可控并且在资金安全的情况下。 　　主持人：非常感谢李先生！谢谢！ 　　李云峰：谢谢！