律师点评：从“上海塌楼”事件看购房者权益的法律保护

2009年6月27日清晨，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼连根整体倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅楼为期房，已进入最后工期，原定于2010年5月前后交房。据悉，该楼盘住宅建筑总面积约为6.6万平方米，共有629套房源。户型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的两居室为主。截至6月27日，该楼盘共计售出489套房，其中于今年5月份销售商品房达186套。事发后，该楼盘的销售已被停止。截至7月1日17时，由当地信访部门和律师团组成的工作组，已接待前来咨询和登记诉求的购房者405户，共计813人。 　　面对这一突如其来的事故，对于购房者来说，就像晴天霹雳。原本看着自己煞费苦心精心选购的爱房拔地而起，渐渐有了模样，幻想着早日搬进新家的喜悦心情一下子随着它的轰然倒塌而灰飞烟灭。那栋楼房显然无法重新站起，而购房者为此所付出一切努力也将付诸东流吗？ ，因为这一事件在国内外都实属罕见，开发商很快就出台了赔偿方案。根据方案A，如果业主与开发商解除预售合同，将由梅都房产公司向购房人退还截至2009年7月9日的房价款本金（购房人直接支付及通过贷款方式支付的房款），同时支付赔偿金。而赔偿金则按两种方式结算：一种是开发商向购房人支付预售合同总房价的5%作为违约金，同时支付已付房价款（含自付房价款和已发放贷款）与该房价款按银行同期存款利率所能得利息。另一种结算方式是赔偿房屋预售合同约定的房价款与预售房屋目前市场可比价格的差价。赔偿金额将根据这两种方式中金额高的计算方式结算。方案B为开发商与业主解除预售合同，并以本小区未售住宅房屋进行置换。两套楼房中存在的价格或面积差异将按照目前的实际价格退还或补贴。 　　从方案A来看，表面上是从维护购房者的最大利益出发，使购房者在5%的违约金和市场差价之间得到最高赔偿。但事实上，购房者即便拿到所谓的“最高赔偿”能否真正弥补购房过程中的所有损失呢？按照这一方案，实际上购房者要么会损失所付房价款（包括自付房价款和已发放贷款）的利息，要么损失所购房屋的期待利益。方案B更是从开发商的角度出发，让目前处于焦虑中的购房者在对这一小区中的楼房质量存有各种猜疑的情况下，选择换房，从情理上是难以接受的，而且还要按照目前市场价格计算，这显然没有体现出开发商对这一事件的诚恳和歉意。购房者因施工方的人为过错而遭受打击之下还要为他人的过错买单，贴上更多的血汗来收拾残局，这显然太失公平和正义了…… 　　除此之外，对于购房者在购房过程中的其他支出如按揭贷款中的保险费、税费等各项杂费，开发商绝口不提，这也让那些还幻想寻求精神损害赔偿的购房者，在开发商面前显得如此苍白无力。 　　由此可见，在商品房交易过程中，购房者和开发商处于一个多么不均衡的地位之上，开发商以其所掌握的全面的信息资源和无可替代的市场优势，在商品房买卖中占有主导地位。而大多数的购房者都是以自己一生甚至两代人的钱在做一项一生来说都很重要的投资，但我们的购房者大多都是单枪匹马，自身缺少法律认识又没有意思到寻求律师帮助的重要性。 相比之下，每一个开发商都有全程的法律顾问，难以想象， 我们赤裸裸的购房者怎能捍卫住自己的权利？上海塌楼侵害的是众多购房者的利益，并引起社会广泛而强烈的关注才得到如此一个回应，如果是单个的购房者遇到此类事件，结果又会如何呢？ 　　开发商的强势，购房者的弱势是一个难以克服的现实，但我们要相信，法律是平等的，法律在调整社会关系的过程中，保护每一人的利益，在强弱的对比较量中，一定会更倾向于弱势一方，来维持社会相对的平衡。作为弱势的购房者一定要懂得运用法律的武器来保护、争取自己的合法权益，不要让开发商赚了你“无知”的便宜。那么，在商品房交易过程中，有哪些常见的法律问题需要注意呢？ 　　一、不要让花枝招展的售楼广告迷惑了你的眼睛 　　在售房过程中，开发商总是惯用一些模糊和不切实际的词汇来美化尚未建成的楼盘，包括小区的外部环境，交通区位，商业、医疗、教育、文化设施，也有房屋品质、附属设施、物业管理等，通常情况都会出现不实描述或夸大其词。 而实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以宣传广告对其不具有约束力为由进行抗辩。为此， ：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”法律在平衡利益群体的过程中已经站到了购房者一边，但如果购房者以此为筹码向开发商提出解除合同，返还购房款并赔偿损失的请求，实际中并非轻而易举。因此，预防比矫正更重要。购房者在买房的全过程都要保持较强的怀疑精神和证据意识，通过实地考察、询问有关部门等查实各种广告信息的真实性，对开发商公开发布的文字图片、音像资料、效果图、模型、样板房乃至于销售人员的口头介绍等广告宣传资料加以固定并妥善地保存。只有这样，才能在发生纠纷时有理有据，占据主动，得到法律切实的保护。 　　二、购买“楼花”中的法律问题 　　由于商品房的稀缺性和开发资金的紧缺性，城市商品房的购买者大多都是在商品房尚未建成时就开始了购买活动，俗称“买楼花”。作为购房者，最担心的就是交了钱到最后却拿不到房。出现这种情况的原因有开发商证件不齐而导致预售合同无效的情形也有开发商看楼价上涨进而“一房二卖”的情形，因此，对于购房者在购买“楼花”时为预防上述情形的发生一定要做到以下两点。一要审查开发商是否具备商品房预售条件。，商品房预售的条件是： 　　1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。 　　2.持有建设工程许可证。 　　3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 　　4.。 　　5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 　　只有具备以上条件，开发商的预售行为才是合法有效的，否则预售合同无效，当事人可能会损失所购房屋的预期利益。另一方面，当预售合同订立之后，要检验开发商是否办理了预售合同登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。目前从法律规定来看，预售合同登记备案与否并不影响预售合同的效力，但是国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理来审查房地产开发商预售商品房行为的合法性，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。因此，预购人应及时监督开发商是否履行登记备案制度，这样一方面可以让行政机关为自己多把一次关，另一方面，即便将来发生纠纷，也可以使自己处于有利地位。如果在法定期限内，开发商拒绝进行登记备案，预购人可以自行到房地产管理部门进行预告登记。 　　三、如何应对商品房买卖合同中的“霸王条款” 　　目前，商品房交易中，开发商一般都采用事先印制好的，可重复使用的范式合同与购房者签订协议。因为开发商一方在合同条款的制定和解释方面具有举足轻重的作用，所以，合同中的条款往往从开发商的利益出发，规定一些对购房者不利的条款，被消费者认为是“霸王条款”。针对这些霸王条款，购房者并非一筹莫展。一方面，购房者可以自我救济，进行抵制。首先认真仔细审阅购房合同是非常重要的，诉讼中追悔莫及的大多是没有细看合同而草率签字的购房人。对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。对于含义模糊存有歧义的条款或者涉及房屋质量专业知识方面的问题，购房人可以寻求房地产律师的帮助，要求开发商给以具体明确的解释或修改，并将此作为补充协议，与原合同具有相同的法律效力。 其次，如果购房人不幸遭遇了“霸王合同”，也不必过分担心，购房人还可以通过司法救济，否定“霸王条款”的效力。，开发商已填好的合同文本，并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏乎大意等，侥幸得手。一旦发生纠纷，若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。另根据《合同法》第40条的规定，开发商在其提供的“霸王合同”中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。其次，在开发商填写或拟定的“霸王条款”中，在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，当开发商意图以含混隐晦的条款逃避责任时，这一条规定对购房人而言也提供了一种保护。当然，一旦诉诸法律，购房人的举证责任将是不可避免的，因此，在购房合同的签订过程中，第一步是非常重要的。 　　四、购房者应何时取得商品房的所有权 　　取得房屋的所有权是购房者最关心的问题，但由于购房者缺乏相关法律知识，误认为开发商交了钥匙就万事大吉，虽然已经搬入新房但却不知自己还并非房屋的真正主人，因为我国《物权法》规定是将登记作为房地产物权变动的生效条件的。购房者一定要明确，购房合同仅产生债权效力，房屋的所有权并没有变动，只有经过办理过户登记手续，购房人才能真正取得所有权。在法律上，房产登记是认定房屋所有权的唯一证明。在办理过户的过程中，开发商首先应按照规定应该在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，然后在房屋交付后，协助购房者办理过户登记。如果这些义务履行完毕，则开发商就没有责任了，否则，：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 　　所以，作为购房者，在开发商交付商品房之后要及时进行房屋产权过户，并依法享有请求开发商协助办理过户登记的权利。如果开发商收取价款后，迟迟不予过户或拒绝协助等记，，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此判决文书单独申请并完成登记。 　　小结： 　　购房对于绝大多数中国人来说，是人生的一件大事。购房者用辛辛苦苦积蓄的钱购买房子，是为了改进居住环境，但一旦处理不当，会导致许多纠纷，消费者辛苦的积蓄就有可能付诸东流。如何将风险降到最小，如何来保护自己的合法权益，是每个购房者应该考虑的问题。以上点评，仅是律师针对购房过程中的几个常见环节给购房者的一些建议和忠告，而实际上，购房过程远比提到的这些复杂得多，出现纠纷的情形也是五花八门。因此，作为消费者，在进行这一重大行为时，一定要提高自己的法律警惕性，主动查阅相关法律，咨询专业人士，必要时请求专业律师的指导和帮助，才是正确而明智的选择。

【作者简介】
王靓华，男，广东华韵馨颖律师事务所（China-spirit Law Firm）主任，高级合伙人，法学硕士，从事司法实际工作19年， 中华全国律师协会知识产权专业委员会委员，广东省律师协会发展战略委员会委员，广东省与广州市律师协会公司证券法律专业委员会委员，“北大法律信息网”推荐法律学者， “法学名家”。华韵馨颖律师网（http：// http：//www.cns-law.com/）创始人。杜平平，女，法律硕士，广东华韵馨颖律师事务所实习律师。