房地产买卖案例（2）--六年前的房屋买卖现在能以国有资产当时未评估为由要求法院确认买卖合同无效吗？ 而且是检察院支持卖方起诉，实际动机是房价上涨。

&nbsp情况说明

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&nbsp某院于99年10月与某某市管城区某某局（以下简称某某局）签订一份房屋买卖契约并执行至今，现某某局以国有资产未进行评估为由，起诉要求确认原契约无效。

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&nbsp关于某河南省某某研究院（以下简称研究院）大楼的购买情况，现作如下说明：

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&nbsp92年由某某市配套建设股份有限公司（以下简称配套办）建筑一栋大楼（分南、北），并以其名义办理的相关手续，经过市有关部门领导协商与某某市管城区某某局（以下简称某某局）合作，同意将大楼北边由某某局出资购买。当时，某某局自筹资金参与此楼建设，1994年此楼停工，成了一座烂尾楼。某某局并由此与配套办产生法律纠纷。

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&nbsp98年某某局将此房产卖给研究院时，某某局与配套办产生法律纠纷事情仍在进行。研究院在未知此事的情况下与某某局进行交易，某某局要价1000万元，研究院认为是烂尾楼，而且周边环境极差，只同意出资500万元，历时一年后，在帮助行政执法部门解决实际困难的想法下，以最高价格800万元成交。

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&nbsp在整个交易过程中，研究院与某某局所有的一切透明度很高，真正做到合理、合法、公平、公正、公开的原则。契约中详细指出货款付清时，某某局须办理所有过户手续。但当时由于是烂尾楼，没有办法验收，所以某某局没有产权证，。而施工许可证、建筑许可证均在配套办处。此后，该楼由研究院自费完工、申请验收、内部装修，并由某某局配合办理房产证、土地证，最后的过户手续是由配套办直接转入研究院。

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&nbsp另外需要说明的是

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&nbsp1、 在房产交易过程中，研究院不欠某某局和房产交易所任何费用，如时缴纳房款、契税、质检报告费用等；

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&nbsp2、 双方成交时房子为框架结构的烂尾楼，简易门窗，无电梯，楼层内无任何建筑设施，从未有人居住，楼内水漫金山，乱七八糟，四通八达无遮掩，未接正常水电，由配套办暂提，且经常断水断电，后院杂乱无章；现有的水、电、排污系统均有研究院后来申请安装，办理房产交易时需提供质检报告等均由某房来补办；

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&nbsp3、 当时东西大街不畅通，西大街没有拓宽，北下街总长300米，是一条小胡同，并有30多处直径不下1米的大坑，根本无繁华可言；天然商厦一把大火，烧掉南临的女人城，成为赌、淫的场所，至今荒废无用；研究院装修时，发现男楼梯底下一具死尸死于多时，北下街派出所可出具证明；

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&nbsp4、 根据某们后来了解，在未成交前，某某局领导由于急需资金解决陇海路修建的三栋大楼，三番五次的开职工大会，并在会上动员职工联系出售此楼，并承诺卖600万元奖励多少，卖800万元奖励多少，卖1000万奖励多少的激励政策，但除研究院外，无任何有意向的买家；

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&nbsp5、 整个谈判过程历时1年多，无第二家购买。南北楼共一千多平方米的占地面积，所购买的北楼有五千多平方米的建筑面积，按照98年99年房产时价，每平方不超过千元，况乎烂伪楼？800万的转让价实属高水平价格！如若当时以天价成交或现今房产价格低靡，某某局是否会以国资未评估而起诉合同无效？

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&nbsp6、 此楼为办公楼或住宅楼从未定性，某某局也从未实际使用过该楼后，并由于未竣工验收，某某局也没有进行国有资产登记，结合他的筹建资金，此大楼只是某某局的公共财产或集体财产，而非国有资产。倒是后来利用售出资金800万在陇海路建筑三栋大楼，其中的办公楼倒应该是国有资产，另两栋住宅楼是否国有资产呢？是否需要评估后才能转让给所有某某局员工呢？

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&nbsp7、 99年达成的协议体现了双方的真实意图，向上级部门呈报的一切材料等有效证件均由某某局负则，并确保其真实有效，所签合同并未违反合同法任一条款。如果说该楼确是国资，那也应该是某某局在履行合同时（即办理过户手续时）违反了国家法律法规：少办理了国有资产评估。因此，某们要求某某局履行合同条款，尽快补办相关手续，否则某们将追究某某局的违约责任；如果说该楼非国有资产，仅为某某局集体财产，那么一切手续完备，某们要求某某局撤回民事起诉状。

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&nbsp8、 南楼至今仍然闲置为烂尾楼，而北楼由于研究院的购买，并成立了医院（华仁医院），前不久还出资2000元清理隔壁公共卫生垃圾。目前周边部分环境仍是脏、乱、差，乌七八糟。华仁医院现解决200多人的就业问题，已建立数万份长期就诊病历档案，目前运作良好，某们作为外地来郑投资者，十多年来，某们已经完全溶入到某某的发展与建设中，今后某们仍愿意为某某的经济建设尽某们的力量，不希望上世纪已完成的合同来影响这个世纪某院的经济建设。

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&nbsp上述情况请领导为某们当家作主！某们没有时间卷入此无聊的官司中去。

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&nbsp落款

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&nbsp年月

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&nbsp律师指点：

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&，买卖合同无效，，主要动机是房价上涨。，又考虑到将来发布广告时需要某某局审批。已准备向某某局低头。

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&nbsp从表面看，系争房屋当事出售时没有依法评估，买卖无效，但是如果仔细分析无效的理由、法律法规的效力及历史演变、无效合同的法律规定等情况，，是有效的。如果某某院举手投降，将会无端损失数百万元人民币，实在可惜。

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&nbsp刘军厂，执业律师15年，经验丰富，现为金世永业（上海）律师事务所主任。
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