抵押权登记及行使范围

抵押权登记及行使范围

一、抵押权的登记

抵押权的登记，是指由主管机关依法在登记簿上就抵押物上的抵押权状态予以记载。关于抵押权登记的称谓，有的称为抵押合同登记，有的称为抵押物登记。登记所显示出的是抵押物上存在的权利状态，而不是财产性质和状态，因此，抵押登记属于权利登记，而不属于财产登记。

关于登记的效力，各国立法上大体有两种立法例。其一是采取登记生效主义，不经登记的抵押权不生效。其二是登记对抗主义，不经登记的抵押权可以生效，但不能对抗第三人。依我国《担保法》第41条、42条、43条的规定，以无地上定着物的土地使用权、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。据此可以认为，我国对抵押权登记的效力是依抵押物的不同而采取了两种不同的主义：法律规定应当登记的，登记为抵押权的生效要件；法律规定可以自愿登记的，登记为抵押权的对抗要件。

抵押权登记为物权登记的一种，抵押权登记应当具有公示效力和公信力。《担保法解释》第61条规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因此，无论当事人的实际权利状况如何，抵押登记记载的内容具有绝对性，抵押权担保的债权种类和债权金额、抵押物的种类与范围、抵押权人行使抵押权的条件、抵押权效力及与担保物的范围等等，皆根据登记簿的记载而决定。在抵押权登记错误或者遗漏、误被注销时，因相信登记而取得抵押物物权的善意第三人应取得相应的权利，抵押权人因此而受到的损失，应由导致抵押权登记错误，遗漏或被注销的过错方承担赔偿责任。

二、抵押权的行使范围

（一）抵押权所担保的债权的范围

抵押权所担保的债权的范围，实际上也就是抵押权人得以从抵押物的变价中优先受偿的范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依此规定，抵押权所担保的债权范围，应依抵押人与抵押权人双方的约定来定。当事人双方在抵押合同中未约定或者约定不明确的，抵押权所担保的债权包括主债权及利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用。

（二）抵押权效力及于标的物的范围

抵押权效力及于标的物的范围，是指抵押权人于实现抵押权时得依法予以变价的标的物的范围。因此，抵押权效力及于标的物的范围不同于抵押权的标的物即抵押物。抵押物为抵押权设定时抵押人用于抵押的物，又称为抵押原物。抵押物应于抵押权登记中注明，而且抵押物的状况也是抵押合同中应具有的内容。抵押物既为设定抵押权的财产，当然为抵押权的效力所及。除抵押原物外，下列财产也在抵押权效力及于的标的物范围之内。

⒈抵押物的从物

在交易中，除法律另有规定或者当事人另有约定外，从物随主物的转移而转移。由于抵押权为变价权，抵押权实现时，抵押权人须将抵押物变价，因此，抵押物的从物也就在抵押权的效力范围内，抵押权人得将抵押权设立时已存在的从物一并变价以优先受偿。但是，这一规则并非强行性的，有以下例外：其一，当事人约定抵押权的效力不能及于从物的，抵押物的效力不能及于从物；其二，在抵押权实现之前，他人已就从物取得权利的，其权利不受抵押权的影响，不能因抵押权的实现而使他人的权利消灭。

⒉抵押物的从权利

抵押物的从权利，指的是从属于抵押物所有权或使用权为抵押物发挥效用所必要的权利。从权利，在抵押权实现之时，应随抵押物上的主权利转移而转移，因此从权利也在抵押权效力所及范围之内。如公民私有房屋的所有权与其宅基地使用权是不可分的，宅基地使用权为从权利。目前我国的宅基地归农村集体所有，宅基地使用权不得单独抵押，但是如果房主以其房屋作抵押的，则宅基地使用权作为房屋的从权利，当然得属于抵押权的效力范围之内。

⒊抵押物的附合物

抵押物的附合物，是指因附合而与抵押物构成一体的物。根据所有权取得的一般原理，添附物不论是因附合、加工或是混同原因形成的，抵押物的所有人均对之取得所有权。抵押物与附合物因附合而变成一物，不能分开，若分开将降低其价值，所以附合物当然得属于抵押权的效力范围

⒋抵押物的孳息

抵押物的孳息包括天然孳息和法定孳息两种。

天然孳息，又称自然孳息，是指基于物的自然属性而生的孳息。对于天然孳息，我国《担保法》规定，抵押物被扣押之前已与抵押物分离的天然孳息，归抵押人所有；抵押物被依法扣押后所生的孳息归抵押权人所有。即抵押权的效力仅及于抵押物被依法扣押之后所生的孳息。

法定孳息，是指基于一定的法律关系由原物所得的收益，如租金、利息等。抵押物的效力原则上不能及于法定孳息，但从抵押物被扣留之日起，抵押权人有权收取抵押物的法定孳息，即抵押权的效力及于抵押物被依法扣留之后的法定孳息。由于法定孳息具有第三人给付的特点，故抵押权人没有将抵押物被扣留的事实通知给付法定孳息的第三义务人时，则抵押权人的权利不能对抗第三义务人。

⒌抵押物的代位物

抵押物的代位物，又称为抵押物的代替物，是指抵押人对抵押物的权利灭失，抵押物转化成的他种价值形态。因为抵押权具有物上代位性，所以抵押权的效力应当及于抵押物的代位物。《担保法》第49条规定，“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”在抵押物灭失，损毁或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。