农用地转用审批和征地审批

　　核心提示：2月18日，，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知;2月20日，又召开进一步治理整顿全国土地市场秩序电视电话会议。之后，全国各地正深入地开展治理整顿市场秩序工作，建设项目用地的报批工作是当前治理整顿工作的重点。

　　新修订的《土地管理法》明确了建设用地一般要经过审批、供应和使用三个程序。建设用地审批环节通常会涉及到农用地转用、征地审批、具体建设项目用地审批等制度，但一些地方的批地、供地、用地思路还沿用原有的法律和程序。今天，，以飨读者。

　　根据《土地管理法》的规定，除了乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地(包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地)。另外，建设占用土地的，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因此，建设占用土地，与农用地转用审批、征地审批关系最为密切。

　　一、农用地转用审批条件和权限

　　1.适用条件。农用地转用应当符合下列条件：

　　(1)符合土地利用总体规划。

　　(2)确属必需占用农用地并且符合土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。

　　(3)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求。

　　城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。

　　“单独选址”项目占用土地，涉及农用地转用的，还必须符合单独选址条件。

　　2.审批权限。。依建设项目的性质、是否使用土地利用总体规划确定的城市和村庄、。

　　(1)省(区、市)人民政府批准的道路、，。

　　(2)能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外的土地，，其余的由省(区、市)人民政府批准。

　　(3)使用土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的土地，为实施该规划涉及农用地转用的，由原批准土地利用总体规划的机关批准。又可分为两种类型：

　　①为实施城市规划涉及农用地转用的，、直辖市)人民政府批准农转用。。其他城市为实施规划而将农用地转为建设用地的，由省级人民政府批准。

　　②为实施村庄、集镇规划涉及农用地转用的，由省(自治区、直辖市)人民政府或其授权的设区的市、自治州人民政府批准。

　　二、征地审批条件和权限

　　1.适用条件。除了乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设经批准可以使用农民集体所有的土地外，其他任何建设如果需要使用集体所有的土地，必须办理征地审批手续，并且必须符合下列条件：

　　(1)被征用土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的;

　　(2)被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

　　(3)被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

　　2.审批权限。，其他任何地方人民政府无权批准征用土地。

。①基本农田;②基本农田以外的耕地超过35公顷;③其他土地超过70公顷。④对于征用农用地的，先办理农用地转用手续，，即使耕地少于35公顷，其他土地少于70公顷，。

　　(2)省(区、市)人民政府的征地批准权限。，其余土地的征地批准权限在省级人民政府。具体来讲：①基本农田以外的耕地35公顷以下的;②其他土地超过70公顷以下的。

　　三、审批程序

　　农用地转用和征地一般经过拟订申报、审批批准和组织实施三个环节：

　　1.拟订申报。市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，分批次报上一级土地行政主管部门审查。由于这种类型用地并不涉及具体建设项目，无需拟订供地方案。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况，拟使用土地情况等，并且附具以下材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图; ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; ③地籍资料或者其他土地权属证明材料; ④以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

　　2.审查批准。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审查。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。

　　3.组织实施。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由土地所在地的市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

　　在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目呈报说明书，按照上述程序办理。注意，由于不涉及征用土地，因此不用拟订征用土地方案.