星韵律师解读房产新政样本20例房屋财产分割协议

[导读]

离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产，离婚财产分割有一定的原则。

，，应当遵循一定的原则：

，国内楼市受到冲击。，房屋交易违约明显增加。
　　从法律的角度如何看待房产新政，房产新政是否属于“不可抗力”或“情事变更”？相关话题引发诸多争议。针对当前的局面，《市场导报》近期联手浙江星韵律师事务所开通热线(电话：0571-85101888QQ：541845077)，提供免费法律咨询服务。
　　在众多的来电咨询中，本报与“星韵律师”共同撷取了其中20个典型样本进行详细解读，以期为读者处理纷争提供有用的参考。
　　样本1：约定“20日前签约”，19日卖方因故未到场，20日买方提出要降价，25日协调未果，究竟谁违约？
　　2010年4月2日，买卖双方通过中介签订《意向书》，约定在4月20日前签订房屋转让合同(hetong)。
　　4月19日，买家赶到中介签约，但卖家因故没能到常4月20日，卖家去中介签约，虽经中介人员催促，但买家认为房子太贵了，要求降价，并拒绝来中介公司签约。
　　4月25日，在中介公司的协调下，双方进行协商。买方仍要求降价，卖家拒绝并要求对方承担违约金。后来买家虽适当让步，但卖家觉得其缺乏诚信，继续履行将会纠纷不断，于是拒绝交易。
　　卖家问：起诉，要求买方承担违约责任，能否得到支持？
　　吴清旺律师：
　　此纠纷中的焦点是究竟谁没有按照合同(hetong)约定，拒绝签订房屋转让合同？双方都有过拒绝，到底哪一次拒绝构成违约？
　　按照《意向书》，双方约定在“4月20日前”。那么到底是截止19日，还是20日？买家认为不包括20日，因此卖家在19日没有到场，即意味着拒绝签约。卖方则认为，包括20日，由于当日买方提出降价并拒绝到场，所以应认定买方违约。
　　按照一般表达习惯以及立法中的时间表述均包含本数，也就是说，“4月20日前”是包括20日当天。故卖家到达中介公司要求签约，买家提出降价并拒绝到场构成违约。
　　至于在25日中介机构居中协调，法律上应视为协商新的协议内容。此时，哪怕是买家愿意按原价购买，卖家也有权拒绝。因此卖家起诉要求买家承担违约责任，应该得到支持。
　　样本2：因中介过错，未及时办理贷款，致使购房人多付利息，中介是应承担责任？
　　今年3月底，胡女士通过中介公司签订了一份二手房转让合同，购房款的30%以现金支付，另70%通过按揭贷款支付。胡女士还与中介公司签订合同，约定由中介公司在4月10日前代胡女士办妥相应的按揭手续。
　　后由于中介的疏忽，到4月10日还没有将按揭贷款的材料交给银行。房产新政出来后，胡女士因属第二套购房，贷款虽然办下来了，但首付款比例和贷款利率也相应提高。
　　胡女士问：中介公司是否应对她增加的按揭贷款利息承担赔偿责任？
　　唐炳洪律师：
　　中介公司应承担一定的赔偿责任。双方之间因代为办理按揭贷款，而确立了委托关系。我国《合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”
　　本案中，中介公司因疏忽，未及时办妥贷款手续，导致胡女士需按房产新政降低贷款比例，使得利率提高到1.1倍，且造成胡女士多付首付款。中介公司违约给胡女士造成损失，故应就此过错赔偿胡女士多付出的利息损失。
　　样本3：夫妻“假离婚”规避房产新政，是否可取？
　　小王和小李结婚5年，婚后买了一个二居室的小房子。因孩子的出世，丈母娘来杭州照顾，原先的房子便显得局促。前段时间他们一直关注二手房市场，正准备出手之时却与房产新政不期而遇。
　　按照规定，已经拥有一套住房的小王夫妇无法享受到房贷优惠。为了获得较低的首付和优惠的利率。小王和小李准备假离婚。
　　他们咨询：以“假离婚”来规避房产新政的相关规定，存在什么风险？
　　常健律师：
　　首先，法律上没有“假离婚”的概念。夫妻双方即使是为了各种目的而办理离婚手续，一旦成功实施，相关民事权利义务都将变成法定事实。
　　在办理离婚手续中，势必会涉及到夫妻共同财产分割及子女抚养问题，一方放弃房屋权利，如双方此后未能办理复婚手续，将会落得“净身出户”一无所有的下常即使双方此后复婚了，前一段婚姻法律关系解除时归属于一方的财产，在复婚时，已作为一方的婚前财产，而不再是夫妻双方的共同财产。
　　其次，之所以现在有很多人想到假离婚，就是为了钻政策的空子。但随着政策的不断完善，这一空子很有可能就被堵祝北京最新的房贷政策对于离婚规避二套房贷已有新规定，即“七类购房情况执行二套房贷，其中包括婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。”所以冒这么大的风险未必能达到规避政策的目的。
　　样本4：因新政导致房价下跌，买家对合同是否履行拒不表态，卖家如何保全有利的证据？
　　卖家拥有一套滨江区的房子。今年3月20日，通过房产中介公司与购房人李某签订了一份《二手房转让意向书》。由于李某说需要一定时间筹钱，所以在合同里约定60日内签订正式的房屋转让合同。
　　由于房产新政出台，房价有所下降。卖家通过中介公司与李某联系签约事宜，李某一开始不说签也不说不签，最近电话打过去，李某总是不接电话。现60日的期限快到了。
　　卖家问，如果将来要追究对方不履行意向书的违约责任，现在需要如何收集对自己有利的证据？
　　赵寻律师：
　　卖家要追究买家不履行意向书的违约责任，就需要证明在卖家要求签订正式合同的情况下，买家拒绝或不配合签约。
　　收集证据可以通过以下几种方式：
　　一是要中介公司出具书面证明说明此情况，并与中介公司明确一旦进入诉讼程序要求其经办业务员出庭作证；二可要求中介公司或者自己直接给买家寄送通知签约的函件，并在快递回单上注明主要内容。建议通过公证送达的方式更有证明力；三是对中介公司或者自己给买家发送的邮件、短信进行公证，表明自己已经按照约定通知买方履行合同；四是要求中介公司陪同或者自己直接找到买家要求其签订正式合同，对该过程也可以进行公证，或者采用录音方式，将双方商谈的内容保存。