论虚假房地产广告行为的民事新婚姻法离婚赔偿

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简要描述:下大力气狠抓了诚信体系建设，在很短的时间内扭转了被动局面首席律师--孙奎律师010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率
　　下大力气狠抓了诚信体系建设，在很短的时间内扭转了被动局面
　　首席律师--孙奎律师 010-63805958（法律咨询，法律顾问，诉讼代理等服务）
　　孙奎律师，法学理论功底扎实，知识全面，工作责任心强，认真负责。法庭上冷静沉着，能言善辩，谈判中亲切、灵活，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问；同时，孙奎律师致力于诉讼实务的钻研，在刑事诉讼实务方面取得不凡的成绩，代理的民事、经济、行政案件，胜诉率达八成以上论虚假房地产广告行为的民事责任
　　近年来，房屋成为了流通市场上最重要的一种商品，以住宅为主体的房地产业蓬勃发展起来。随着房地产业竞争的加剧，房地产广告的宣传功能受到越来越多的重视。但是，许多开发商受到利益的驱使，发布虚假广告，欺骗购房者。使得虚假房地产广告成为这几年增长幅度最快的投诉。 笔者认为，虚假房地产广告泛滥的主要原因在于我国立法上对虚假房地产广告的规制存在“重行政，轻民事”的倾向，对虚假房地产广告行为的民事法律责任规定得不够明确；这导致的一个直接后果就是单纯的行政处罚只能使国家收到罚款，而无法使受虚假广告欺骗的消费者得到赔偿，难以使造假者得到必要的惩戒。因此，运用民法基本原理探讨开发商对于虚假房地产广告行为所应承担的民事责任问题非常必要。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。
　　一、虚假房地产广告的认定及其主要表现
　　虚假房地产广告，是指房地产企业、房地产中介、广告经营者和广告发布者为牟取非法利益而在广告中对房地产项目的主要内容作不真实的或引人误解的表示,导致或足以导致购房者对其产生高期望值从而作出错误判断的广告。由此可见，构成虚假房地产广告应符合以下四个要件：首先是其内容使受欺诈人陷于错误判断的意思,以及使受欺诈人基于错误判断而为意思表示的意思，仅其中之一,尚不构成欺诈的故意；三是须有受欺诈人因欺诈而陷入错误认识；四是须有受欺诈人基于错误而作出意思表示。如果虚假房地产广告行为符合上述四个构成要件，即可认定其构成一项民事欺诈。根据《合同法》第54、58条的规定，受欺诈的购房者不仅可以请求开发商承担违约责任，而且享有合同撤销权，并可以因此请求对方承担损害赔偿责任。 同时，根据民法基本原理，欺诈行为不仅仅导致因欺诈而订立的合同的产生,而且也可能构成民法上的侵权行为。因此，开发商也有可能因为虚假房地产广告欺诈行为承担侵权责任。侵权责任是指侵权行为人不法侵害他人权利而产生的法律责任。开发商的虚假广告欺诈行为侵害了购房者的知情权和选择权，并导致其经济利益的损失，因此，购房者也可以基于开发商此种侵权行为要求其承担侵权责任。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。我国《广告法》第38条就是关于虚假广告侵权责任的规定，根据该条并结合我国《民法通则》第117条之规定，依据行为人的主观过错的大小，广告内容的欺骗性、误导性的程度，侵权后果、损害的大小，受虚假房地产广告欺诈的购房者可以基于开发商的侵权行为而请求其承担返还财产、折价赔偿、恢复原状、损害赔偿等侵权责任。 从以上分析可以看出，开发商在利用构成要约的虚假房地产广告进行欺诈时，购房者既可以基于违约而请求开发商承担民事责任，也可以基于侵权而请求其承担民事责任，这就会产生违约责任与侵权责任的竞合问题。 笔者认为，《广告法》关于虚假广告侵权责任的规定是建立在我国《合同法》尚未颁布、有关司法解释亦未出台之前人们对于商业广告定性的讨论的基础之上的，是为求得对广告受众合法权益的更多保护，从而强调虚假广告为侵权行为，它与后两者的规定并不矛盾，只是适用的条件和结果不同。 从举证责任来看，违约损害赔偿中受害人对违约方的过错不负举证责任，只要债务人违约，就推定其有过错，而要求其承担赔偿责任。在侵权损害赔偿中，受害人通常要证明加害人有过错，才可以要求其承担损害赔偿责任。房地产业的复杂性和专业性使得购房者举证非常困难，所以，从这个角度来说，主张违约责任使购房者的诉权更容易实现。但从赔偿范围来看，违约责任只能对违约行为造成的直接财产损害予以赔偿，而且责任范围还要受到“可预见性”的限制，所以当购房者因开发商的违约行为导致其非财产损失时，他若依违约责任要求对方赔偿自己的损失，就必然会受到很大限制；而若依侵权责任请求赔偿，则范围不仅包括直接财产损失，还包括间接财产损失和精神损失，此时购房者能得到更多救济。而且，如果从责任承担主体来看，虚假房地产广告的违约责任只能要求合同相对方即开发商承担；而侵权责任不仅可以由开发商承担，还可以要求广告经营者、发布者承担连带责任，所以主张侵权责任使得购房者的受偿权更有保障。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师。正是由于这两种责任形式各有利弊，所以对受虚假房地产广告行为侵害的购房者，“解释”并没有强制规定用何种方式给予救济。只是规定房地产广告可以构成要约，对其违反可以导致违约；同时亦不排斥侵权责任的适用。这样,在客观上就使得购房者具有了选择权。根据《合同法》第122条的规定，购房者与开发商签订协议后，一旦因虚假房地产广告导致其合法权益未得到实现，就可以选择更为有利的保护途径，对虚假房地产广告发布主体追究违约责任或者侵权责任。 二、虚假房地产广告构成要约时应当承担违约责任