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论民法上土地与建筑物的关系

发布时间：2019-12-15 04:16:15

　　【摘要】对于民法上土地与建筑物的关系问题，学术界长期以来众说纷纭。但通过一种形而下的还原性考察可以发现，罗马法及近现代范式民法其实既未采取绝对的一元主义，也不是纯粹的二元主义，而是以一元推定主义为共性。我国立法尚有必要进一步契合一元推定主义的法理，妥善安排土地权利与建筑物权利的得丧变更，以保障秩序、自由、平等和效益等多元价值目标的协调。

　　【关键词】土地;建筑物;一元主义;二元主义;一元推定主义

　　【写作年份】2008年

　　【正文】

　　一、引言：理论分歧与问题还原

　　土地与建筑物的关系，为各国民法尤其是物权法所不容回避的重点问题。但是，学者们在分析域外立法例之时，存在类型化的差异，而对我国自身的立法选择，也是见仁见智。首先是二分模式，其中尚有不少分歧观点。第一种观点认为，在土地与建筑物的相互关系上，存在两种立法例：一是一元主义，即建筑物是土地的重要组成部分，建筑物本身不是独立的物。如德国和瑞士，它们是直接继承罗马法的结果，但此种立法例之下有较多的例外。二是二元主义，即土地及其上之建筑物都是独立存在的不动产。

　　法国、日本、我国大陆和台湾地区采此立法例。[1]第二种观点区分了“附合”理论下的土地观和土地与建筑物分立架构下的土地观。此观点明确指出，德国虽采“附合”理论下的土地观，但地上权和住宅所有权之规定是例外。[2]第三种观点则采用结合主义和分别主义的分类。与众不同的是，此观点认为中国台湾地区的民法采结合主义。[3]第四种观点作出了吸收主义和分离主义的划分。此观点的独特之处在于，认为在吸收主义模式下，房屋是土地的重要组成部分，或者是地上权的组成部分，如罗马法和德国法。[4]

　　其次是三分模式，认为在大陆法系的物权法上，土地所有权、地上权和建筑物所有权之间的关系可归为三类。一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。比如依罗马法的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应属于土地所有权人。二是土地所有权与建筑物所有权可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权须与地上权不可分离。如德国民法第94条原则上接受了罗马的附合原则，但1919年的《地上权条例》则强化了地上权的地位，建筑物不再是土地的附属，而是地上权的附属。三是土地所有权可与建筑物所有权相分离，并且建筑物所有权既可以地上权为基础，亦可以土地租赁权为基础，如日本。[5]